Aumentó capacidad de los hogares para acceder a inmuebles en enero

La suba de precios en dólares fue compensada por incremento salarial y baja del tipo de cambio.
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Pese a que los precios en dólares que piden los propietarios por sus inmuebles viene acelerando lentamente su ritmo de aumento, la suba de los salarios y –fundamentalmente– la baja del tipo de cambio, vienen compensando con creces su efecto sobre el bolsillo de los uruguayos que están en la búsqueda de la vivienda propia.

El precio medio de la vivienda en Montevideo subió 0,7% durante el primer mes del año, según el Índice de Precios de Oferta de Inmuebles de El Observador. El indicador releva la totalidad de los avisos clasificados en los principales portales especializados del país al final de cada mes (ver metodología en el recuadro).

Con una mayor perspectiva, en los últimos 12 meses relevados, los precios de oferta de la vivienda subieron 3,2% medidos en dólares. Esa medición se viene acelerando mes a mes desde octubre, lo que consolida cierta tendencia a un mayor ritmo de encarecimiento en moneda extranjera de los inmuebles locales.

Sin embargo, esa es la mitad de la historia. El poder de compra de los hogares uruguayos en el mercado inmobiliario está dado no solo por la evolución de los precios, sino también por los ingresos –que en la amplia mayoría de los casos, están nominados en pesos–.

Durante los 12 meses finalizados en enero, el salario medio de los uruguayos aumentó 10% y la cotización del dólar bajó 7,4%. Si se consideran estos elementos, la capacidad de compra de metros cuadrados de inmuebles de los uruguayos aumentó 15,1% en el año móvil finalizado en enero.

Este comportamiento al alza del poder de compra en ladrillos se viene manteniendo desde julio del año pasado y su ritmo se aceleró desde noviembre.

Como forma de ilustrar este punto, se puede considerar la evolución en el precio de un inmueble medio en los últimos meses y simular qué ingreso mínimo requeriría una familia para financiarlo con un préstamo hipotecario.

Los bancos, en general, otorgan hasta 80% del precio del inmueble en un crédito a pagar hasta en 25 años a una tasa de 7% en unidades indexadas. Para eso exigen que la cuota mensual a pagar no supere el 30% del ingreso actual de la familia.

En marzo del año pasado, el ingreso mínimo para acceder a un préstamo para comprar un inmueble de US$ 160.081 en esas condiciones era de $ 95.600. Si bien esa misma vivienda hoy cuesta en promedio US$ 165.100, el ingreso requerido para que los bancos financien esa compra bajó a $ 87.300. Hay que tener en cuenta además que, en promedio, las familias que hoy ganan ese monto mensualmente, en marzo del año pasado les ingresaban $ 80.100, debido al incremento salarial que hubo entre un momento y otro.

Entre los 17 barrios de la capital relevados por El Observador, la mayoría aumentó sus precios en dólares durante los 12 meses finalizados en enero –solo 18% se abarataron–. La mayor suba estuvo en Prado (9%) y Punta Gorda (7,5%), mientras que las bajas más pronunciadas se registraron en Jacinto Vera (-1,2%) y Unión (-4,6%).

Metodología del indicador de El Observador

El indicador de precios de oferta de inmuebles que realiza El Observador se realiza a partir de la captura y el procesamiento de datos de los principales portales de avisos clasificados que operan en el país. Mensualmente y de manera sistemática se procesan más de 20 mil publicaciones de venta de apartamentos en 17 barrios de Montevideo.

Esos datos son luego depurados para evitar registros duplicados y casos atípicos, tanto en la consideración del precio total del inmueble como de su precio por metro cuadrado. Además, a través de algoritmos propios, se filtran aquellas publicaciones que tienen datos parciales de precio, indicando que tiene saldos hipotecarios por pagar pero sin especificar el monto.

Una vez obtenidos los valores medios del metro cuadrado por barrio, se realiza un índice de precios para Montevideo en su conjunto. Para eso se reponderan los distintos indicadores barriales por la participación efectiva de cada barrio en el total de compraventas realizadas en el año 2013.


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