Inmuebles se encarecen en dólares, pero son más accesibles

Baja del tipo de cambio en segundo trimestre mejoró poder de compra de los apartamentos

Medidos en dólares, los precios que piden los propietarios por sus inmuebles subieron en el segundo trimestre del año, lo que interrumpió casi un año de estancamiento. Sin embargo, si se tiene en cuenta la caída del tipo de cambio y el aumento de los salarios durante el mismo período, la capacidad de los hogares uruguayos para acceder a un inmueble aumentó en los últimos tres meses por primera vez luego de al menos dos años de caída.

El índice de precios de oferta de la vivienda en Montevideo elaborado por El Observador aumentó 1,4% entre marzo y junio de este año. El indicador mide la evolución en dólares del precio promedio del metro cuadrado en la totalidad de los avisos clasificados activos al final de cada mes en los principales portales especializados del país. En términos interanuales, los precios se ubicaron en junio 1,9% por encima de igual mes del año pasado.

Desde la segunda mitad de 2015, el precio de oferta promedio en dólares de los inmuebles se mantenía estancado, con muy leves subas y bajas alternadas. Sin embargo, con un dólar en alza, esa dinámica implicaba una fuerte caída en la capacidad de los hogares para acceder a una vivienda.El poder de compra de metros cuadrados en la capital que tenía un salario promedio cayó 7,5% entre junio del año pasado y marzo de este año.

Sin embargo, esa dinámica cambió durante el último trimestre. La débil suba de los precios de los inmuebles en dólares no alcanzó a compensar la baja del tipo de cambio y el aumento de los salarios. De ese modo, la capacidad de compra de metros cuadrados de los hogares uruguayos aumentó 4%. Se trata del primer empuje de este indicador al menos desde el segundo trimestre de 2014, cuando inicia la serie elaborada por la Unidad de Análisis Económico de El Observador.

Una manera de visualizar el impacto de esta evolución de los precios sobre la demanda potencial en el mercado inmobiliario es considerar el ingreso mínimo que requiere un hogar para acceder a un apartamento medio de 65 metros cuardados a través de un préstamo hipotecario. La oferta estándar de financiamiento que ofrece el sistema bancario cubre el 80% del valor del inmueble y tiene una duración de 25 años. La restricción de acceso se impone en que la cuota mensual (en UI) no puede superar el 30% del ingreso familiar.

Para financiar un inmueble medio –según surge del relevamiento mensual de El Observador– y cumplir el requisito de ingreso mínimo que establecen los bancos, un hogar uruguayo debía percibir $ 86.500 en junio del año pasado. Ese monto ascendió a $ 104.100 en marzo de este año y cayó en junio a $ 100.600.

Esto implica que en el último trimestre hubo una importante mejora en la capacidad de los hogares para acceder a los inmuebles, aunque todavía el mercado maneja precios sensiblemente más privativos que hace un año atrás.


Por barrios


Durante el último trimestre del año, el precio del metro cuadrado en dólares subió en la mayoría de los barrios relevados por El Observador. De las 17 zonas de la capital consideradas para el indicador –las de mayor actividad en el mercado de compraventas efectuadas–, los precios de oferta subieron en 12 y bajaron en cinco.

Las mayores alzas se dieron en Punta Gorda (6,6%) , Centro (3,4%) y Carrasco (3,2%). En tanto, las bajas más pronunciadas tuvieron lugar en Unión (-3,7%), Aguada (-1%) y Punta Carretas (-0,6%).


Metodología del indicador de El Observador

El indicador de precios de oferta de inmuebles que realiza la Unidad de Análisis Económico de El Observador se realiza a partir de la captura y procesamiento de datos de los principales portales de avisos clasificados que operan en el país. Mensualmente y de manera sistemática se procesan más de 20 mil publicaciones de venta de apartamentos en 17 barrios de Montevideo.

Esos datos son luego depurados para evitar registros duplicados y casos atípicos, tanto en la consideración del precio total del inmueble como de su precio por metro cuadrado. Además, a través de algoritmos propios, se filtran aquellas publicaciones que tienen datos parciales de precio como también aquellas que indican que tienen saldos hipotecarios por pagar y no especifican su monto.

Una vez obtenidos los valores medios del metro cuadrado por barrio, se realiza un índice de precios de Montevideo en su conjunto, reponderando los distintos indicadores por la participación efectiva de cada barrio en el total de compraventas realizadas en el año 2013.


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