Inmuebles subieron de precio por tercer mes seguido en la capital

Capacidad para acceder a vivienda propia de uruguayos cayó a mínimo en al menos dos años
Medidos en dólares, los precios ofrecidos de la vivienda en Montevideo marcaron un tercer mes consecutivo al alza en febrero, aunque a tasas moderadas. En el mediano plazo, la tónica sigue siendo la estabilidad en un mercado que si bien no muestra grandes novedades en los precios cuando se los evalúa en dólares, presenta una creciente dificultad para el acceso cuando se compara a los precios en moneda local con la evolución del salario.

El Índice de Precios de Oferta de Vivienda en Montevideo de El Observador (IPOV-EO) mostró en febrero un incremento en dólares corrientes de 0,5% respecto al mes anterior. El indicador releva la totalidad de los precios a los cuales propietarios e inmobiliarias publican apartamentos en los principales portales clasificados del mercado local.

El relevamiento muestra que un apartamento tipificado (65 metros cuadrados) se ofrecía a fines de febrero por US$ 161.928 en el promedio ponderado de los 17 barrios relevados por El Observador. Se trata de las zonas de mayor oferta inmobiliaria de la capital. Entre los barrios analizados, el precio oscila entre US$ 110.981 en Unión y US$ 217.165 en Carrasco.

Medido en dólares, el precio de oferta de los inmuebles viene en aumento desde diciembre del año pasado, aunque se trata de variaciones muy leves, por debajo del 1% mensual.

Hasta entrado el primer trimestre del año pasado, la tendencia de los precios del mercado inmobiliario en la capital venía siendo de fuerte suba, con tasas anuales superiores al 5%. Si se comparan los precios de febrero de 2016 con igual período del año pasado, se ubican 0,6% por debajo. Por lo tanto, más allá de las subas recientes, la tendencia del mercado sigue siendo de estabilidad en los precios.

Si se miran los distintos barrios y se comparan los precios con los de febrero del año pasado, hay un aumento en nueve de los 17 barrios relevados una caída en los restantes ocho.

Capacidad para acceder

Eso no implica que la capacidad de los uruguayos para acceder a un inmuebles se haya mantenido estable en los últimos tiempos.

Con precios en dólares prácticamente congelados, una fuerte suba de la cotización del billete verde y una marcada desaceleración en el ritmo de aumento de los salarios, el poder de compra de los uruguayos medido en ladrillos se redujo considerablemente. De hecho, se encuentra en su nivel más bajo al menos desde abril de 2014, cuando la Unidad de Análisis Económico de El Observador inició el sondeo.

En febrero, con un sueldo promedio, los uruguayos podían acceder a 13,5% menos metros cuadrados que en igual mes del año pasado, pese a que los precios en dólares prácticamente no cambiaron. En ese período, el sueldo medio aumentó 11,2%, mientras que la cotización del dólar trepó 29,2%.

Inmuebles poder de compra 2016 02
Si se evalúa en pesos constantes –descontando el efecto de la inflación–, los inmuebles se encontraban al cierre de febrero 16,6% más caros que en el segundo mes de 2015. Esta forma de medir la evolución del precio de la vivienda permite comparar mejor las condiciones de mercado con el poder adquisitivo de los uruguayos y por lo tanto, considerar el impacto de los precios sobre la demanda potencial.

Un ejercicio que realiza la Unidad de Análisis Económico de El Observador es observar la evolución del sueldo mínimo que requeriría el Banco Hipotecario a una familia uruguaya para financiar el 80% de un inmueble tipificado (65 metros cuadrados) a 25 años.

En ese sentido, mientras que en abril de 2014 requería un ingreso de $ 71.165, en febrero de 2015 saltó a $ 80.988 y un año después se ubica en $ 104.068. Esto implica una importante reducción de la demanda potencial de inmuebles por parte de los hogares.

Promotores de la construcción señalan que en los últimos tiempos los ocupantes finales de las viviendas están dejando el lugar a los inversores como destinatarios de la vivienda nueva. Mientras que los usuarios finales de la vivienda ven limitada su capacidad para adquirir inmuebles por el aumento de los precios de la vivienda en moneda local, los inversores todavía encuentran en los alquileres una renta atractiva que justifica la apuesta.

El indicador de El Observador

Desde abril de 2014, al cierre de cada mes la Unidad de Análisis Económico de El Observador captura la totalidad de los avisos clasificados en los principales portales clasificados, conformando bases de datos mensuales de más de 20 mil registros. Esos datos son depurados, procesados y organizados en una síntesis de 17 barrios de la capital. Para la elaboración del indicador de Montevideo, se pondera cada barrio por su peso en el total de compraventas de 2013.



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