La compraventa de tierras llega a su meseta de valorización

El crecimiento anual de los precios promedio de las compra-ventas se ha ido desacelerando en los últimos tres o cuatro años y aparece un freno en el número de transacciones. Entre 2010 y 2011 los precios aumentaron 21,4%; entre 2011 y 2012, 8,9%; y entre 2012 y 2013, solo 1,09%.

El precio sigue subiendo, pero podría plantearse que apenas acompañe la inflación global. El rédito inmobiliario de la inversión, que estuvo presente durante 10 años, ya no está. Ahora todo parece jugarse en el flujo de fondos que se obtenga con la inversión.

En algunos casos el precio parece difícil que siga subiendo. En 2013 hubo 145 operaciones que superaron los US$ 10.000 por hectárea y promediaron US$ 12.436/ha. Pero se trata de campos que en tuvieron en promedio una superficie de solo 83 ha. En el otro extremo, 100 ventas se concretaron a menos de US$ 500 por hectárea y promediaron tan solo US$ 374/ha.

Además de estabilizarse un precio que venía en fuerte ascenso, otra tendencia que cambia es la cantidad de transacciones. Es significativa la caída en el número de contratos realizados anualmente, entre 2012 y 2013 cayó un 9,3% y se ubicó en 1868 transacciones. Similar fue la caída entre 2011 y 2012, que fue de 9,97%. Es el menor registro desde 2009, cuando la crisis financiera detuvo al mercado y luego hay que ir hasta 2002 para encontrar un año con menos de 1.900 operaciones concretadas.

Los datos de la Dirección de Estadísticas Agropecuarias (DIEA) del Ministerio de Ganadería Agricultura y Pesca (MGAP) muestran, sin embargo, que la superficie transada en 2013 se ubica 10% por encima de la registrada el año anterior, alcanzando a casi 371 mil ha, frente a 335 mil del año anterior. Es la mayor superficie transada desde 2008, aunque lejos de los 680 mil que se comercializaron en aquel año.

Unos cuantos campos de gran tamaño han cambiado de manos, tal vez como consecuencia de los cambios impositivos vinculados al impuesto al Patrimonio. Fueron 19 operaciones las que involucraron a empresas que tenían más de 2.000 hectáreas y generaron un cambio de propiedad en 127.917 hectáreas, 35% del total del área transada.

Otro indicador de un efecto “impuesto al Patrimonio” podría ser el aumento en la operativa del segundo semestre del año pasado, que revierte la tendencia a menos que muestra en un mediano plazo el volumen de tierra operada.

De las operaciones del año pasado, 888 ocurrieron en el primer semestre, en tanto 980 ocurrieron en el segundo semestre.

En Tacuarembó se radicó la mayor superficie que se comercializó el año pasado. Se transaron 61.168 ha en ese departamento, seguido de muy lejos por Rivera, departamento en el que cambiaron de manos 31.595 ha.

Las tierras comercializadas en Soriano fueron previsiblemente las de mayor precio por hectárea, con un promedio de 6.565, seguidas por Colonia con 6.079 y San José fue el tercero, con US$ 5.974.

El panorama de los arrendamientos también se está estabilizando, con valores que se mantienen históricamente altos empujados por el crecimiento de la agricultura y particularmente de la soja, que promete un nuevo año récord en producción de entre 3,6 y 4 millones de toneladas.

El precio promedio de los arrendamientos para los primeros semestres ha caído para el último dato disponible, correspondiente al primer semestre de 2013. En la primera mitad de 2011 tuvo un aumento de más de 35% en comparación con el de 2010 al pasar de US$ 128 a US$ 152 de promedio.

Pero en el mismo período entre 2011 y 2012 únicamente creció un 4,5% alcanzando US$ 164 y desde allí en el primer semestre de 2013 bajó por primera vez desde 2002 a US$ 157. Una baja leve, pero que puede marcar el comienzo de una tendencia.

La visión privada
Para Sebastián Mazzilli, técnico agrícola de Fucrea, se están produciendo cambios estructurales en el mercado de la tierra. Específicamente en los actores que impulsan el alza de las rentas y en las formas de pago.

Actualmente los productores pequeños, asociaciones y empresas chicas son los que presionan los precios más altos y los que se quedan con los campos que pierden los grandes grupos, quienes, si bien no quieren desprenderse de esas áreas, tampoco desean hacer malos negocios. Esos nuevos actores que se incorporan en el negocio, dijo, tienen poca capacidad de afrontar años adversos debido a los altos riesgos y costos que tienen y bajas rentabilidades.

En el último tiempo se está generando un cambio también en las formas de pago de las rentas, que generalmente se concretaba por adelantado. Pero cada vez son más los productores que están pagando solo un porcentaje adelantado o a plazo vencido. “En zonas no tan desarrolladas, como el centro, se han logrado esas cosas: pasar el vencimiento para adelante, trabajar con soja a futuro. Es irracional para el negocio trabajar con soja presente, porque no hay forma de cubrirse”, detalló Mazzilli.

Los planes de uso y manejo de suelo han marcado una nueva pauta también en esta área. Se valorizan cada vez más los suelos aptos para manejos más diversos, para agricultura sin restricciones que puedan soportar sin problema distintas opciones de cultivo. En esos casos, los precios no bajan de los mil kilos de soja/ha por año, con un más menos determinado por la proximidad al puerto de Nueva Palmira.

Para Miguel Carballal, ex presidente de la Asociación Uruguaya pro Siembra Directa (Ausid), hay una fuerte presión sobre los mejores suelos y ya dejaron de plantarse los que no son aptos o tienen restricciones. Según explicó, la estabilidad del precio de los arrendamientos viene aparejada a que el cultivo de soja “no resiste mucho más” por la incidencia de otros costos como los insumos, los servicios y los fletes.

Una fase de la expansión del precio de la tierra parece haber culminado. Si el precio de la soja ajusta también a la baja en el mediano plazo consolidará una tendencia levemente declinante. Un cambio que parece formar parte de uno más amplio: los sistemas de producción no resisten más subas de costos.

De todos modos, y a pesar de lo que indiquen los estudios académicos de largo plazo, en la coyuntura anual, una cosecha récord de soja será un sostén para los precios.

La mirada académica
Estudios realizados por el Centro de Investigaciones Económicas (Cinve) en 2009 y 2013 encontraron una fuerte relación entre la evolución a largo plazo del precio de la tierra, el valor de la producción ganadera y el tipo de cambio real. En cambio, no hallaron datos significativos que permitieran afirmar lo mismo respecto al valor bruto de producción (VBP) agrícola. El análisis partió de la premisa de que el factor principal que determina el valor de la tierra en el largo plazo es la capacidad que tiene de generar valor en el presente y futuro. Se tomaron en cuenta los VBP ganaderos y agrícolas y el tipo de cambio real a modo de medida de los precios relativos de los bienes comercializados en el exterior.

Los resultados muestran una estrecha correlación entre el incremento que el precio de la tierra ha experimentado, los aumentos en la producción y de los precios internacionales de bienes agropecuarios. La evolución del tipo de cambio real también ha sido destacada como factor determinante, ya que si bien la tendencia del peso uruguayo ha sido de apreciación, los altos valores registrados desde la devaluación de 2002 mejoraron las rentabilidades de la producción transable. A partir de 2009 el valor de la tierra estaría convergiendo hacia su trayectoria de largo plazo lo que permitiría descartar que el crecimiento del precio responda a una burbuja especulativa.