Las compraventas de inmuebles se estancaron durante el 2016

Para este año, existen buenas expectativas con la recuperación esperada de la economía

El negocio de compraventa de inmuebles movió al menos US$ 1.432 millones durante el año 2016, un volumen similar al registrado en 2015

(US$ 1.430 millones). La cifra fue calculada a partir de la recaudación correspondiente al Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP) que recauda la Dirección General de Impositiva (DGI).

El impuesto grava con una tasa de 2% al comprador y otro 2% al vendedor de inmuebles de usufructo. Los datos de la DGI muestran que el año pasado ese impuesto recaudó US$ 57,3 millones.

Tomando como referencia que el ITP representa el 4% del valor de las operaciones inmobiliarias, durante 2016 los negocios totalizaron al menos US$ 1.432 millones.

Esa cantidad es solo una aproximación a los montos negociados que son superiores, porque la base de cálculo del impuesto es el valor catastral que suele ser menor a los precios de los acuerdos efectivos de compraventas.

El ITP tampoco alcanza a las Viviendas de Interés Social (VIS), que están exonerada en la primera venta y que durante el año pasado fueron motor del mercado de obra nueva.

De hecho, en Montevideo se llevaban vendidas 750 VIS a setiembre de 2016, según los últimos datos en poder de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu). Se estima que el año culminó por encima de las 800 que había sido la cantidad colocada en la capital en todo 2015.

La evolución que mostró la comercialización de VIS durante el año, hace que las expectativas del mercado inmobiliario de cara a 2017 sean algo más favorables respecto a las que había para 2016.

El repunte se explica por una mayor oferta de este tipo de unidades y también refleja que "el peor momento" del mercado inmobiliario, que se concentró a fin de 2015 y principios de 2016, habría llegado a su fin, había dicho a El Observador el consultor inmobiliario Julio Villamide.

"No es para tirar manteca al techo, pero hay una mejora en los fundamentos del mercado inmobiliario: baja tasa de desempleo, consolidación de los ingresos de las familias por encima de la inflación y una economía que volvería a crecer algo más que en 2016. En ese contexto, y con vecinos que ya no van a tirar tanto para atrás, esperamos una mejora en los niveles de actividad", había dicho. Ese cambio de tendencia se reflejó en los últimos meses del año pasado cuando las compraventas y promesas crecieron a una tasa mensual de 2,5%, según el experto.

Qué pasó con los precios

En 2016, los precios que piden los propietarios por sus inmuebles tuvieron un leve repunte. Si se los expresa en dólares, subieron a partir de la segunda mitad del año de la mano de un mercado que acompañó la incipiente reactivación económica.

Sin embargo, la baja en la cotización del dólar y –en particular– la suba de los salarios en el mismo período, jugaron a favor de la capacidad de los hogares uruguayos para acceder a una vivienda propia.

El metro cuadrado en Montevideo se encareció 2,8% en 2016, según el Índice de Precios de Oferta de Inmuebles (IPOI-EO). El relevamiento abarca la totalidad de los inmuebles disponibles al cierre de cada mes en los principales portales de avisos clasificados.

La leve suba de los inmuebles en 2016 dejó atrás un año en el cual los precios se mantuvieron prácticamente sin cambios. El aumento se concentró entre julio y diciembre, luego de más de un año de estabilidad.

Por otro lado, entre los 17 barrios de la capital relevados por el indicador, la mayoría aumentó sus precios en dólares durante los 12 meses finalizados en enero –solo 18% se abarataron–. La mayor suba estuvo en Prado (9%) y Punta Gorda (7,5%), mientras que las bajas más pronunciadas se registraron en Jacinto Vera (-1,2%) y Unión (-4,6%).

Recaudación de ITP
En la última década lo recaduado por ITP totalizó US$ 625 millones. El impuesto grava, entre otros actos, las enajenaciones de bienes inmuebles y de los derechos de usufructo; las promesas de las enajenaciones; y las cesiones de derechos hereditarios sobre bienes inmuebles.


Advierten que topear precios de los alquileres es la "peor señal"

El expresidente de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV), Carlos Mendive advirtió ayer en entrevista con radio Carve sobre los eventuales efectos negativos que puede tener la eventual colocación de topes en los alquileres de Vivienda de Interés Social (VIS).

"Pretender fijar topes a los alquileres es la peor señal para el desarrollo de la inversión, porque hubo una pretensión muy clara de fomentar las inversiones en arrendamiento. Desde hace décadas en Montevideo no se invierte para arrendar y eso es clave para una buena relación calidad precio", apuntó.

Hoy aproximadamente el 50% de las ventas de VIS se realizan a inversores que las vuelcan al mercado de alquileres. Según distintos expertos, eso permitió que los precios ingresaran primero en una meseta y más tarde comenzaran a caer, en la medida que las unidades se iban entregando.

"Si se ponen topes a los arrendamientos esa demanda no va a estar. Es un desestimulo fuerte. Si no está la demanda de los inversores se va construir menos y a la larga vamos a tener un stock de menos calidad", afirmó.

Un decreto del Poder Ejecutivo publicado en febrero establece que aquellos inversores que adquieran viviendas para luego ofrecerlas en alquiler podrán exonerar el 100% del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y del Impuesto a las Rentas de Actividades Económicas (IRAE), "siempre que el precio del arriendo" durante la vigencia del contrato "sea igual o inferior a los precios máximos" que determine el Ministerio de Vivienda (Mvotma), en conformidad con el Ministerio de Economía (MEF). Eso dependerá del área de promoción en que se encuentre la vivienda.

En los casos que supere ese límite, el beneficio se reduce a 40% de las rentas generadas, establece el decreto. El período de exoneración se mantiene para el ejercicio en que finalice la obra y los nueve siguientes. La normativa hasta ahora vigente no hacía referencia a los precios y el porcentaje de exoneración se establecía por zonas.

Los promotores privados están a la espera de que el Ministerio de Vivienda dé a conocer otros detalles sobre la instrumentación de esta medida