Mercado prevé desaceleración en las compraventas

De todas formas, la bonanza que atraviesa las agricultura producto de los buenos precios de los granos en los mercados, en particular de la soja, hará que la demanda para este tipo de tierras se “mantenga activa” y con precios “sostenidos”, dijo a El Observador el operador, Sebastián da Silva.

Hoy los precios de predios agrícolas con una productividad alta (Soriano, Rio Negro, Colonia) rondan los US$ 10.000 por hectárea (ha) y están por lejos despegados del promedio de ventas en todo el país (ver cuadro). Además, este año rige el plan de uso y manejo de suelos del Ministerio de Ganadería hecho que puede “potenciar” los valores de los predios más fértiles.

“Hay propietarios que se pasaron de la raya. Están pidiendo hasta US$ 15.000 (por ha) por campos agrícolas. Sin embargo, son predios que hace dos años que están a la venta y no aparecen compradores. Esto significa que se acabó el boom de los precios y ahora para vender hay que adecuarse a los nuevos valores”, indicó Daniel Oviedo de la inmobiliaria coloniense Sergio Mato.

En una línea similar, el director de Escritorio Plaza, Juan Eduardo Cuitiño, comentó que el cierre del 2012 y las primeras compraventas de campos de este año estuvieron pautadas por una “retracción de los precios”. “Las operaciones que hemos cerrado fueron a fuerza de ajustar las pretensiones de los vendedores”, añadió. Esta empresa tiene su foco del negocio inmobiliario rural en los departamentos de Lavalleja, Canelones y Florida. En esta zona, el promedio de venta de los campos ronda los US$ 4.000 por hectárea.

“Los valores llegaron a una meseta”, aseguró Cutiño. Agregó que seguramente la tendencia sea a la baja en los próximos tres años. Aunque advirtió que de confirmarse el desarrollo de la minería, podría provocarse una valorización de zonas puntuales del país.

Oferta acotada
Una de las causas que explica este menor dinamismo en las transacciones de campos obedece a la una oferta restringida, coinciden los operadores. En tanto, quienes están dispuesto a desprenderse de su propiedad fijan un precio “muy por encima” del mercado, en una clara demostración de que no están abiertos a dejar un activo que ofrece una rentabilidad muy superior a otras opciones financieras. “La oferta está reducida a oportunidades de buenas ventas, sucesiones o compras de predios linderos. Los compradores van a seguir siendo extranjeros con alguna operación puntual de uruguayos”, pronosticó Da Silva.

La referencia de precios en promedio para campos mixtos (agricultura y ganadería) está en el eje de los US$ 5.000 por ha y de unos US$ 4.000 para aquellos predios 100% ganaderos. Estos valores están sujetos a la ubicación de los campos. Precisamente, Cutiño informó que en Treinta y Tres hoy se ofrecen campos agrícolas con índice Coneat 110 a US$ 2.500 la hectárea y no hay “mayor interés”.

Por su parte, las transacciones de compraventas de campos para la lechería prácticamente son nulas y están acotadas a los arrendamientos. Algo similar sucede con los predios forestales.

Extranjeros
El interés constante de inversores extranjeros en adquirir tierras en Uruguay se mantendrá este año, producto de la certidumbre que ofrece este tipo de inversiones. “Es un activo para refugiarse con un dólar cada vez más devaluado, además de que puede ofrecer una rentabilidad interesante”, destacó Da Silva. El operador comentó que cada vez más se está afianzando una “nueva demanda” por predios de 40, 50 y 100 hectáreas por parte de pequeños inversores europeos y estadounidenses, que luego destinan estos predios para agricultura. “De enero a marzo tenemos previstas 16 entrevistas con inversores extranjeros”, señaló.

Respecto al uso de estos campos, la mayoría opta por contratar servicios tercerizados y realizar agricultura. Una actividad que requiere una inversión muy acotada y puntual en recursos humanos por parte del propietario de la tierra.

Por su parte, Oviedo comentó que en Colonia han adquiridos tierras en los últimos meses suizos, alemanes, italianos, francesas y estadounidenses que buscan “pagar menos impuestos por su riqueza”. Asimismo, el interés de los países de la región está firme. Desde hace un tiempo, varios inversores brasileños “pretenden comparar superficies forestadas de hasta 10.000 hectáreas”, informó Oviedo. Empero, en Uruguay son muy poco los predios de estas extensiones que están en manos de privados por fuera de los campos forestados que gestión las pasteras UPM y Montes del Plata. Los inversores brasileños también han sondeado su interés por comprar predios ganaderos Uruguay, aunque los precios que se manejan están por encima de las referencias que tiene hoy el estado de Río Grande.

Los argentinos y la “segunda patria”
“El argentino es una raza que siempre le encuentra una vuelta a los problemas. En un principio, (tras la ratificación del acuerdo de intercambio de información tributaria), estuvieron temerosos pero luego volvieron a la cancha. En Uruguay tiene la segunda patria. Son los principales operadores del mercado de tierras y el contexto argentino ayuda a Uruguay”, destacó Da Silva. Empero, sus colegas Oviedo y Cutiño, coinciden en que las operaciones con compradores argentinos han disminuido en los últimos meses.

-6%
En baja. Durante el primer semestre de 2012 se comercializaron 144 mil hectáreas en Uruguay, un descenso del 6% respecto a igual período de 2011, según la DIEA.

Renta más cara
Los precios de arrendamiento de los campos uruguayos siguen al alza. Durante el semestre enero-junio de 2012 se cerraron contratos por 440 mil ha con un incremento del 8% en su valor.