Ponen en duda despegue para construcción de nueva vivienda

Agentes apuntan a cambios en ley VIS, incertidumbre por dólar y costo del crédito hipotecario
Pese a que el Poder Ejecutivo otorgó una serie de señales y estímulos para promover la construcción de vivienda y acaba de firmarse un convenio colectivo que disipó la amenaza de una ola de conflictos por emprendimiento, los promotores privados y expertos tienen dudas sobre en aumento considerable de la oferta de vivienda nueva en el corto plazo. Hay varios factores que están haciendo ruido para que los inversores salgan al mercado con una catarata de proyectos inmobiliarios. Entre ellos, un análisis más acabado “no tan optimista” sobre los cambios previstos para la ley de Vivienda de Interés Social (VIS) –que en 2017 pasará a denominarse Vivienda Promovida–, la volatilidad del tipo de cambio, el acceso al financiamiento bancario para las iniciativas de los promotores y el costo elevado que la banca exige a los particulares para financiar una hipoteca.

El presidente de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (Appcu), Eduardo Steffen, comentó a El Observador que preocupa que se esté dilatando el cambio del decreto reglamentario que verbalmente el Ministerio de Vivienda (Mvotma) comunicó a esa gremial sobre fines de octubre. El empresario comentó que un “primer sondeo” que realizó la Appcu con sus afiliados confirma que el ambiente entre los promotores “no es tan favorable”.

La nueva reglamentación anunciada por el Mvtoma –y que estará vigente para los proyectos promovidos a partir de enero de 2017– prevé que el 90% de las unidades que se construyan en Montevideo y el 80% de las que se levanten en el interior del país no tendrán topeado su precio de comercialización. En la actualidad, esa regla rige para el 25% de las unidades de la capital y el 100% de las que se construyen en los restantes 18 departamentos.

Sin embargo, Steffen alertó que existen “muchas dudas” sobre el efecto de ese tope porque sería menor a los valores que hoy están vigentes, ya que ingresaría dentro de un programa que tiene vigente el Mvotma con una cuota subsidiada para aspirantes que cumplen determinados requisitos.
El presidente de Appcu indicó que ello implicaría que esas viviendas se construyan “a pérdida” que luego los promotores deberán trasladar al precio del resto de las unidades. Tampoco está claro por cuánto tiempo los privados deberán entregar esas unidades al Mvotma para que las coloque dentro de su cartera de aspirantes, es decir si es solo durante el período de construcción de la obra, o este puede extenderse por más tiempo.

Más ruido

El Índice de Precios de Oferta de Inmuebles en Montevideo de El Observador tuvo un incremento de 1,1% en los 12 meses finalizados en octubre. Sin embargo, la caída del tipo de cambio en el mismo período llevó a una baja significativa (-10,5%) de los precios de la vivienda medidos en Unidades Indexadas (UI). De esta manera, la capacidad de los hogares para adquirir un inmueble recuperó los niveles de mediados de 2014, luego de una fuerte caída registrada a principios de este año y en 2015.

Sin embargo, el analista del mercado inmobiliario, Julio Villamide, se mostró cauto sobre si esta tendencia podrá sostenerse en el futuro, producto de la fuerte volatilidad que generó en los mercados internacionales el triunfo del candidato republicano Donald Trump en EEUU. Si bien el consultor es “optimista” en que en los próximos meses habrá varios promotores que se “tirarán a la piscina” con el desarrollo de nuevos emprendimientos, en un mercado “muy dolarizado” como el uruguayo el comportamiento de esa variable tiene un peso nada despreciable. Para el inversor, el comportamiento futuro que pueda mostrar el tipo de cambio en los próximos dos años –el período que dura la construcción– puede modificar ignificativamente el retorno que puede proyectar de su inversión. Según Villamide, con un dólar más fuerte en el mundo y una posible suba alza de las tasas, es probable que los precios medidos en dólares se estabilicen o tiendan a disminuir.

Otro de los factores que el analista visualiza como una “barrera” para darle mayor dinamismo a este segmento de la economía es el acceso al financiamiento bancario para pequeños promotores. “Sabemos de casos de inversores del exterior que tienen obstáculos para financiar sus emprendimientos con la banca uruguaya”, aseguró. Esto porque el sistema financiero ya tiene su cartera de clientes inmobiliarios y no se aprecia un mayor interés por captar nuevas empresas de ese nicho. Villamide explicó que hay casos de empresas que están por fuera del negocio inmobiliario –que cuentan con un patrimonio de respaldo– que pueden acceder sin problemas a financiar proyectos de construcción. Eso les permite obtener un retorno del orden del 20% en sus proyectos. En tanto, para un inversor de menor porte que debe solventar la mayor parte de la inversión inicial con recursos propios, el retorno baja al 13% o 14%. “A esas tasas, el riesgo es alto si no se cuenta con una tasa de preventa relativamente buena”, apuntó.

Pero el desinterés de los bancos para volcarse al mercado inmobiliario no solo se refleja en el inicio de la cadena. Con tasas de créditos hipotecarios que van del 7% al 7,5% en UI por año, para los particulares financiar un inmueble con los precios actuales del mercado “se hace cada vez más inalcanzable”, alertó Villamide.

Uruguay es el país con las tasas de interés más caras en moneda local para este tipo de crédito. El experto indicó que en la región van desde 4% hasta 5,5% . “Ese es otro factor que también hoy los inversores ponen en la balanza a la hora de arrancar un proyecto”, explicó. También se aprecia un “escenario más desafiante” para colocar proyectos a inversores argentinos para alquiler.

Competencia para inversor argentino

El incipiente desarrollo del mercado inmobiliario argentino es un competidor fuerte para la industria uruguaya, acostumbrada en los últimos años a ofrecer un atractivo para los capitales de la vecina orilla. “Es un mercado que no tiene techo”, consideró Julio Villamide. Esto aumenta los desafíos para que los promotores uruguayos deban apostar a una mayor preventa para consumidor final de residentes uruguayos y no tanto para inversores como ocurría hasta hace poco tiempo.


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