¿Por qué cada vez hay menos propietarios de inmuebles?

Pocos acceden al crédito hipotecario y eso limita la posibilidad de adquirir una vivienda
El número de personas que son propietarios del inmueble donde viven ha venido en caída en los últimos años, en especial entre los hogares más jóvenes. Algunos estudios apuntan que hay factores culturales por los cuales las nuevas generaciones tienden a preferir el alquiler ante la posibilidad de embarcarse en un préstamo hipotecario, o incluso postergan su emancipación hasta edades impensables hace tan solo un par de décadas. Sin embargo, cuando se cruzan los datos de inmuebles en oferta con los ingresos de los hogares y los canales de financiamiento disponibles surge una explicación más sencilla a este fenómeno: la estrictamente económica.

El porcentaje de hogares uruguayos que tiene algún tipo de propiedad sobre el inmueble que habita –ya sea que posee el terreno o la vivienda, pago o abonando una hipoteca– pasó de 68% en 2006 a 57% en el último año para todo el país, según datos procesados a partir de la Encuesta Continua de Hogares del Instituto Nacional de Estadística.
Esta menor propensión a la vivienda propia se dio a pesar de un fuerte proceso de mejora en el poder de compra de los hogares –que alcanzó en el último año su mayor nivel desde 1976–, un incremento significativo en los niveles de ocupación y una estabilidad en el crecimiento de la economía que promueve este tipo de decisiones.

Por el lado de las políticas públicas, también hubo cierta preocupación de las autoridades en la última década para facilitar el acceso a la vivienda. Los dos hitos fundamentales fueron el saneamiento y la reapertura de la cartera de créditos del Banco Hipotecario y la ley de Vivienda de Interés Social –esta última, que amplió la oferta disponible de inmuebles en el segmento medio del mercado–.

Sin embargo, los hogares uruguayos siguen volcándose a otras formas de tenencia del inmueble distintas a la propiedad. ¿Esto es así porque no hay interés de las familias en comprar un inmueble o porque los factores que impiden su acceso siguen presentes a pesar de las condiciones económicas y las políticas llevadas a cabo?

Un rápido vistazo por el mercado del crédito hipotecario muestra que las condiciones actuales de financiamiento a las que acceden las familias dejan por fuera de esta opción a la amplia mayoría de los uruguayos, lo que implica un cuello de botella para la proliferación de los hogares propietarios.

El crédito estándar que ofrecen los bancos de plaza es un préstamo a 25 años en unidades indexadas, con una tasa de 7% anual y la obligación de contratar en paralelo un seguro de vida para cubrir la deuda. Ese crédito financia hasta 80% del precio del inmueble y los bancos exigen que la cuota no supere el 30% del ingreso mensual de los miembros del hogar.

Una primera pregunta podría ser, ¿qué tantas familias cumplen las condiciones del mercado hipotecario para acceder a un inmueble medio de los que hay disponibles? Para eso es necesario considerar la totalidad de los inmuebles activos en los principales portales de avisos clasificados –un total de 23 mil si se eliminan anuncios repetidos y aquellos que no disponen de información mínima para su estudio.

La captura y análisis propio de esos datos muestran que la mitad de los apartamentos de un dormitorio disponibles cuestan más de US$ 150.100, mientras que en el caso de dos y tres o más dormitorios, la mediana de los precios asciende a US$ 215.367 y US$ 351.733, respectivamente. Si se tiene en cuenta la restricción de la cuota en relación al ingreso –no podía superar el 30% del dinero que entra por mes al hogar– y el poder adquisitivo de las familias uruguayas en 2016, solo 9% de los hogares uruguayos podía acceder a un préstamo para financiar un inmueble medio de un dormitorio, 3% uno de dos dormitorios y menos 0,5% uno de tres.

Si en vez de considerar el inmueble medio reducimos las expectativas y analizamos el aviso que separa al 20% más barato del 80% más caro para las diferentes tipologías, la demanda potencial aumenta pero sigue siendo acotada. Al inmueble de un dormitorio accede el 21% de los hogares, al de dos el 12% y a uno de tres o más dormitorios, apenas 5% de las familias.

Estos hogares deberían, además, realizar un ahorro equivalente al 20% del precio del inmueble. En los casos límite y si se supone que la familia acumula 10% de sus ingresos mensuales para ese fin, le llevaría ocho años llegar al mínimo exigido.
Con lo cual, la apertura del mercado del crédito hipotecario ha sido fundamental para que un importante número de uruguayos acceda a financiar su vivienda propia, pero se ha concentrado únicamente en la clase media-alta y alta, en aquellos que se encuentran entre el 20% de hogares de mayores ingresos.

El problema que hay detrás de esta restricción es que un importante número de familias uruguayas no tiene alternativa al mercado de alquileres, que dado el incremento de la demanda ha aumentado sus precios sistemáticamente por encima de la inflación y de los incrementos salariales en la última década, con la única excepción en 2016. Esto implicó que en los últimos tiempos el porcentaje de su ingreso que los inquilinos destinan al pago de su alquiler venga en aumento.

Se trata de familias que, en la mayoría de los casos, son capaces de afrontar mes a mes un arrendamiento muy similar al de una cuota hipotecaria. Es así que el problema no pasa por la posibilidad de afrontar un crédito sino la ausencia de alternativas en el mercado financiero que puedan cubrir el desfasaje temporal entre la necesidad de liquidez de las familias y su capacidad para afrontar su devolución en el largo plazo. Existe interés de las familias por adquirir un inmueble, hay capacidad para devolver el dinero con una rentabilidad adecuada, pero no hay ningún agente en el mercado que esté en condiciones hoy de satisfacer esa necesidad de crédito.

Lo que hay, en definitiva, es un espacio desaprovechado para la ejecución de políticas públicas.


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