Precio de inmuebles en dólares se aceleró de nuevo en febrero

Conforme el dólar baja levemente y los precios de los bienes y servicios medidos en pesos siguen subiendo, los propietarios lentamente ajustan al alza el monto en moneda extranjera que piden por sus inmuebles. Sin embargo, el ritmo del ajuste todavía es lento y eso llevó a que los uruguayos en busca de una vivienda vieran un incremento importante de su poder de compra en el mercado inmobiliario durante el último año debido a la mejora de la relación entre precio e ingreso.

Sin embargo, en ese momento el escenario cambiario era muy diferente. El dólar subía y eso hacía que un mismo precio valuado en moneda extranjera implicara para los uruguayos –que en su enorme mayoría percibe ingresos en pesos– una mayor dificultad para acceder a una vivienda propia. En cambio, el escenario actual es muy diferente. En el promedio de las operaciones de febrero, el dólar cotizó 10% por debajo de su valor de igual mes del año pasado. Si además se tiene en cuenta que los precios al consumo aumentaron 7% durante el mismo período, medidos en unidades indexadas (UI) los precios de los inmuebles bajaron 13% en los últimos 12 meses relevados.

Para el bolsillo de los uruguayos, esa baja se vio potenciada por el aumento del salario medio, lo que llevó a que la capacidad de compra de viviendas por parte de los hogares uruguayos aumentara 19% respecto a febrero del año pasado. Tanto el precio de los inmuebles como el poder de compra en ladrillos de los hogares locales aceleran su ritmo de variación. En enero, los precios en pesos indexados mostraban una baja 11% interanual y la capacidad de compra aumentaba 14% respecto a igual mes del año pasado. De este modo, el precio medio de un inmueble tipo de 65 metros cuadrados trepó de US$ 160.490 en febrero del año pasado a US$ 165.863 al cierre del último mes. Sin embargo, para acceder a un préstamo bancario que financie el 80% de ese monto a 25 años a una tasa del 7% en UI –condiciones estándares del mercado local–, en febrero del año pasado los bancos exigían un ingreso mínimo familiar de $ 94.700 y hoy en día ese monto bajó a $ 87.700 aun cuando los sueldos aumentaron en los últimos 12 meses.

Por barrios

Cuando se analizan los 17 barrios de Montevideo más activos en el mercado inmobiliario, solo tres de ellos (18%) bajaron sus precios de oferta en promedio durante los 12 meses finalizados en febrero. El barrio que más se encareció durante ese período fue Aguada, con un incremento de 8,4% en el precio que solicitan los propietarios en sus avisos. Le siguieron Prado (7,7%) y Ciudad Vieja (7,6%). En la otra punta, la mayor baja de precios tuvo lugar en Unión, con un retroceso de 3,6% medido en dólares. Los otros dos barrios a la baja fueron Jacinto Vera (-2,6%) y Centro (-0,8%). l

La metodología

El indicador de precios de oferta de los inmuebles de El Observador se realiza a partir de la captura y el procesamiento de datos de los principales portales de avisos clasificados que operan en el país. Mensualmente se procesan más de 20 mil publicaciones de venta de apartamentos en 17 barrios de Montevideo. Esos datos son luego depurados para evitar registros duplicados y casos atípicos. Además, a través de algoritmos propios, se filtran aquellas publicaciones que tienen datos parciales de precio. Una vez obtenidos los valores medios del metro cuadrado por barrio, se realiza un índice de precios de Montevideo en su conjunto.