Precio de la tierra cae por primera vez en este siglo

Campos perdieron 22% del valor en dólares durante 2015 y quedaron igual en pesos; en Argentina soplan vientos contrarios
Por Blasina y Asociados, especial para El Observador

Soplan vientos de sentidos contrarios en Argentina y Uruguay en lo que refiere al precio de la tierra. Esta semana el diario La Nación reportó que el mercado de alquileres "se recalienta" con aumentos de 10% a 20%. Es solo el precio de los alquileres y no el precio de la tierra en sí.

Pero "finalmente, después de tres años de baja, podemos decir que en esta campaña se están recuperando los precios. Las subas varían según las diferentes zonas y aptitudes. Hay zonas donde las subas varían entre 1 qq/ha y 2 qq/ha (100 y 200 kilos de soja/ha) y otras donde rondan los 3 qq/ha y 4 qq/ha (300 a 400 kilos/ha). Esto significa que en porcentajes el rango es amplio y podría ir desde el 10%-20% llegando hasta el 25%-30%", dijo a La Nación, Mariano Maurette, de la división campos de Alzaga Unzué y Cía. y presidente de la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR).

Según registros de Compañía Argentina de Tierras (CAT), en la zona agrícola núcleo los arrendamientos en la zafra 2015/2016 se ubicaron entre 13 y 16 quintales (qq), entre 1.300 y 1.600 kilos de soja, y este año irán de 1.600 a 1.800 kilos.

Según el gerente de producción de Los Grobo, Emanuel Bodega, habitualmente se pactan pagos más escalonados, 30% al principio, 30 % en enero y 40% en cosecha. "El 70% de los arreglos cuenta con un componente variable, donde bonifica el precio en función al rendimiento mediante alguna tabla o disparador", agregó Bodega.

La realidad uruguaya


Mientras los argentinos suman a la euforia política la generada por el aumento de los precios de la soja, en Uruguay los datos de 2015 mostraron un marcado descenso que por ahora la recuperación de los precios agrícolas no parece capaz de revertir.

En Uruguay, el precio de la tierra promedió en el segundo semestre de 2015 los US$ 3.396, prácticamente mil dólares menos por hectárea respecto al promedio que tuvo en el segundo semestre de 2014, cuando había alcanzado el máximo precio en dólares desde que se llevan registros. En la comparación entre los segundos semestres de cada año la baja es de 23%.

Considerando que el dólar subió 23% el año pasado, el precio de la tierra quedó prácticamente congelado en pesos en la lógica "punta a punta" del año. En la moneda estadounidense fue el primer ajuste bajista de este siglo. El precio promedio anual registrado por el Ministerio de Ganadería, Agricultura y Pesca (MGAP) fue de US$ 3.584, pasó de US$ 3.704 en el primer semestre a US$ 3.396 en el segundo, donde marcó un ajuste fuerte.

En términos de precios promedio anuales la baja en dólares fue de 9% y de esa manera la cotización en pesos sube levemente.

Una caída que se ve acompañada también de un descenso en la cantidad de operaciones que se concretan, lo que hace que el negocio de la tierra se haya achicado de manera marcada.

La compraventa de tierra movía unos US$ 1.000 millones por año en las épocas de fuerte recambio de propiedad entre 2011 y 2013, pasó a significar un monto de US$ 702 millones en 2014 y luego de US$ 632 millones el año pasado (ver gráficas).

Como en el fútbol, en el precio de la tierra Colonia es la estrella.

Aunque la baja de precios es clara en el promedio, hay diferencias importantes en el comportamiento por departamentos. Como en el fútbol, en el precio de la tierra Colonia es la estrella. De acuerdo a los datos del MGAP, el departamento del oeste ha logrado un récord de precios moviéndose a contracorriente con un precio promedio por hectárea de más de US$ 7.000, la primera vez que se logra un promedio superior a esa referencia en departamento alguno. El departamento vecino de Argentina ignora la tendencia general y sube 28% en dólares para ser por primera vez el departamento de precio más alto por hectárea en el promedio comercializado. Campeones en el campo de juego y en el campo inmobiliario.

El precio sube también en Tacuarembó y Treinta y Tres, donde seguramente incide la venta de superficies importantes para la forestación, y asciende más levemente en Rocha y Lavalleja. El analista de la Oficina de Planeamiento y Políticas Agropecuarias del MGAP, Fernando Rincón, explicó cuando fue emitido el informe que algunas operaciones de gran escala en forestación explican las subas de precios. Eso se percibe en el análisis del precio de la tierra de acuerdo a la escala de lo vendido.

Por un lado se da un precio alto para campos de pequeña escala, los de menos de 100 hectáreas, que promedian US$ 4.123, algo lógico por la incidencia que tienen las propiedades o la cercanía de centros urbanos, y es destacado el precio de los predios de más de 2.500 hectáreas, que es de US$ 4.539, el segmento de más valor, por la operativa de campos agrícola ganaderos y forestales, explicó Fernando Rincón al programa Tiempo de Cambio de Radio Rural.

Las ventas sumaron 176 mil hectáreas en 2015, 2.000 menos que el año anterior pero la mitad aproximadamente de las 371 mil vendidas en 2013, último año de altos precios y operativa. La baja en el precio de las materias primas y particularmente de los granos parece haber frenado el entusiasmo de los inversores. Se concretaron 1.245 operaciones de compraventa, 12 menos que el año anterior. En 2013 se concretaron 1.868 y antes se venía con más de 2.000 operaciones por año.

La superficie promedio vendida fue de 142 hectáreas, igual que el año anterior, pero venía de unas 200 hectáreas de promedio en 2013. La mayoría de las ventas fueron de campos pequeños, las de campos menores a 100 hectáreas fueron 73% del total, mientras que se concretaron solo nueve ventas de campos mayores a 2.000 hectáreas y 20 de campos de 1.000 a 2.000 hectáreas.

La tierra ha quebrado la tendencia ascendente que mantuvo entre 2003 y 2014. Y de todos modos el promedio de 2015 es el segundo más alto de la historia detrás del que se registró el año anterior. Pero hay pocos indicios como para suponer que los precios puedan recuperarse en 2016.

No solo porque el panorama de las materias primas no ha cambiado sino porque además los impuestos sobre la tierra por la vía de cancelar exoneraciones ha subido. Por otra parte, la llegada masiva de argentinos en épocas de conflicto político entre el gobierno y el campo ya no está.

Todavía no está el dato de precio de arrendamientos, pero las referencias de la soja indican que en 2015 tiene que haber ajustado a la baja y que posiblemente vuelvan a hacerlo en 2016. Por lo tanto, si la renta esperada de la tierra cae, también debe hacerlo su precio.

Ni el auge de años atrás ni un regreso al siglo XXI


El precio de la tierra en Uruguay sigue muy lejos de los niveles del siglo pasado y comienzos del siglo XXI. Viene de un promedio de US$ 500 por hectárea, cotización que no volverá.

El precio promedio del segundo semestre del año pasado es el más bajo desde 2011, y es posible que la referencia a la que se dirija el precio promedio de la tierra en Uruguay se ubique en el entorno de los US$ 3.000. Es poco probable que cruce debajo de esos precios.

El país cuenta con ventajas estructurales que seguirán siendo atractivas para inversores externos: la abundancia de agua, el marco legal estable, la diferenciación de la carne y la posibilidad de articular agricultura forestación y ganadería son algunas de las virtudes que deben sostener un precio estabilizado.

Por otra parte la depreciación de la moneda uruguaya irán bajando costos. Para quienes se interesen en Uruguay, el año 2016, especialmente en su segundo semestre pueden ser de oportunidades.

El precio de la tierra está indicando que los márgenes del agro y las expectativas se han achicado, algo que también debe ser una señal que trascienda al sector.