Propietarios aumentaron precios de viviendas en lo que va del año

El poder de compra de ladrillos se vio nuevamente resentido considerando tipo de cambio y salarios
En el primer cuatrimestre del año, los precios que los propietarios piden por sus inmuebles en la capital mostraron una leve recuperación luego de atravesar un período de marcada estabilidad en 2015.

Teniendo en cuenta la evolución del tipo de cambio y los salarios, eso implicó una caída en la capacidad que tienen los uruguayos para acceder a la vivienda propia. Precios de inmuebles que suben por encima de los salarios y una mayor cautela de los uruguayos a la hora de planificar sus finanzas complica las perspectivas para el sector inmobiliario.

El Índice de Precios de Oferta de Inmuebles de El Observador (IPOA-EO) acumula un aumento de 1,3% en lo que va del año. El indicador releva el precio del metro cuadrado –medido en dólares corrientes– en la totalidad de los avisos clasificados vigentes en los portales especializados (ver recuadro vinculado para más detalles sobre la metodología).

La suba de precios en los primeros cuatro meses del año sucedió de forma prácticamente generalizada en los distintos barrios relevados por la Unidad de Análisis Económico de El Observador. De los 17 barrios que componen el indicador de la capital, 11 aumentaron de precio y el resto tuvieron una moderación.

Si se agrupan los barrios de acuerdo al precio de los inmuebles que allí se ofrecen, son los barrios de precios medios y medio-altos los que concentran el aumento, con subas de 2,1% y 1,5% respectivamente en el primer cuatrimestre del año. En tanto, los barrios de precios medio-bajo y alto prácticamente no tuvieron variaciones de precios –el primer grupo tuvo una suba de 0,2% y el segundo, una baja de 0,1%–.

En los últimos 12 meses, los inmuebles se encarecieron 0,6%, el mayor aumento interanual desde octubre del año pasado.

Poder de compra


Si bien los propietarios e inmobiliarias publican los precios de las viviendas en dólares, la amplia mayoría de los uruguayos percibe sus ingresos en moneda local, por lo cual el dólar no resulta una buena moneda para evaluar la evolución de la capacidad de los hogares para acceder a un inmueble.
Medido en pesos constantes –descontando el efecto de la inflación– los inmuebles se encarecieron 1,6% en los primeros cuatro meses del año.

Si además se tiene en cuenta la evolución del salario real en el primer cuatrimestre del año, se observa una caída de 0,5% en la capacidad de los hogares uruguayos para acceder a la compra de una vivienda –o dicho de otro modo, la cantidad de metros cuadrados que pueden comprar con un sueldo promedio–.

Un ejercicio sencillo permite visualizar fácilmente el impacto del aumento de los precios sobre la capacidad para acceder a un inmueble. Con tal fin, se considera el ingreso mínimo que requiere una familia para acceder a un préstamo hipotecario que financie 80% de un apartamento medio de 65 metros cuadrados en la capital.

Según los cálculos realizados por la Unidad de Análisis Económico de El Observador a base de su relevamiento mensual, a fines del año pasado se requerían $ 96.165, mientras que en abril ese monto ascendió a $ 103.177.

El relevamiento de inmuebles de El Observador


Desde abril de 2014, El Observador realiza un set de indicadores de precios de oferta en el mercado inmobiliario de la capital. El relevamiento consiste en la captura y procesamiento de la totalidad de los avisos clasificados vigentes en los principales portales especializados. La base de datos resultante tiene más de 20 mil registros mensuales. Esa base de datos se desagrega por barrio y se analiza en busca de registros duplicados valores atípicos. Para esto último, se elimina el 5% de los registros de mayor y menor precio por metro cuadrado en cada barrio de la capital.

Se consideran los 17 barrios que muestran mayor representatividad en los portales clasificados por contar con una mayor cantidad de avisos. Para elaborar el indicador general de Montevideo se pondera cada barrio por su participación en las compraventas efectuadas durante 2013.

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