Propietarios bajaron precios de inmuebles en el tercer trimestre

Todavía se ofrecen 1% más caros que hace 12 meses, pero aumentó la capacidad de compra de viviendas de los hogares
Los precios que piden los propietarios por sus inmuebles en la capital bajaron levemente durante el tercer trimestre medidos en dólares –la moneda en la cual, en general, se publican–, según el sondeo que realiza mensualmente la Unidad de Análisis Económico de El Observador. De todos modos, los precios todavía se encuentran por encima de los niveles de igual mes del año pasado, aunque la baja del dólar y un aumento de los salarios por encima de la inflación, llevaron a que la capacidad de los uruguayos para acceder a un inmueble haya aumentado significativamente en los últimos 12 meses.

El precio medio del metro cuadrado en los apartamentos de Montevideo se encontraba a fines de setiembre 0,7% más barato en dólares corrientes que a finales de junio. De esa manera, dejó atrás dos trimestres de alzas consecutivas. Durante la primera mitad del año, el precio medio del metro cuadrado había aumentado 1,7% respecto al cierre de 2015.

El Índice de Precios de Oferta de Inmuebles en Montevideo de El Observador realiza un seguimiento a la totalidad de los avisos clasificados vigentes en los principales portales web especializados del país (ver Metodología).

Pese a la baja del último mes, los precios en dólares de los inmuebles subieron 1% en los últimos 12 meses relevados. El ritmo de aumento interanual se desaceleró por segundo mes consecutivo. En julio, los precios de los inmuebles mantenían un ritmo de aumento interanual de 2,5%.

En moneda local

Sin embargo, si se miran los precios en unidades indexadas (UI) –es decir, en moneda local pero descontado el efecto de la inflación– se ve una caída en el tercer trimestre del año que acentúa el retroceso que tuvo lugar en abril-junio. Durante el segundo trimestre del año, los precios de oferta del metro cuadrado en viviendas de la capital habían bajado 5,1% en UI. En tanto, en julio-setiembre la caída fue más pronunciada, de 8,9%. Si se comparan los precios de setiembre medidos en UI con los de un año atrás, hubo una baja de 8,6% a lo largo del período.

La diferencia entre la evolución de los precios de los inmuebles en moneda extranjera y en UI se explica por la baja de 1,4% del dólar durante el último año, en un período en el cual los precios al consumo subieron 8,9%.

Como el salario medio de los uruguayos aumentó 11,4% en los últimos 12 meses, la capacidad de los hogares para acceder a una vivienda mejoró durante ese período. La cantidad de metros cuadrados a los que accede un salario medio uruguayo aumentó por segundo trimestre consecutivo, con un incremento de 11,1% respecto a junio.

En los últimos 12 meses, la mejora de la capacidad de compra de metros cuadrados fue de 11,9%. De este modo, la posibilidad económica de los hogares de adquirir un inmueble en la capital se encuentra en su mayor nivel desde febrero de 2015.

Eso implica un importante relajamiento en las condiciones para acceder a un crédito hipotecario por parte de las familias. Los bancos exigen que las cuotas mensuales de un préstamo no superen el 30% de los ingresos familiares. De este modo, para financiar a 25 años –con una tasa de 7% en UI– el 80% del precio de un inmueble medio de 65 metros cuadrados, en setiembre se requería un ingreso mínimo de $ 85.200. En marzo de este año, para acceder a ese mismo apartamento a través de un crédito hipotecario se requería un ingreso de $ 95.600 y de $ 85.600 en setiembre del año pasado.

Los operadores inmobiliarios consultados describen un mercado con poca operativa. Sostienen que los propietarios no están dispuestos a bajar los precios y son pocos los compradores que pagan los valores publicados actualmente. Los dueños que necesitan desprenderse de un inmueble en las condiciones actuales del mercado deben realizar importantes recortes sobre los precios de publicación, según los operadores.

Metodología del indicador de El Observador

El indicador de precios de oferta de los inmuebles que releva la Unidad de Análisis Económico de El Observador se realiza a partir de la captura y procesamiento de datos de los principales portales de avisos clasificados que operan en el país. Mensualmente y de manera sistemática se procesan más de 20 mil publicaciones de venta de apartamentos en 17 barrios de Montevideo.

Esos datos son luego depurados para evitar registros duplicados y casos atípicos, tanto en la consideración del precio total del inmueble como de su precio por metro cuadrado. Además, a través de algoritmos propios, se filtran aquellas publicaciones que tienen datos parciales de precio, indicando que tiene saldos hipotecarios por pagar pero sin especificar el monto.

Una vez obtenidos los valores medios del metro cuadrado por barrio, se realiza un índice de precios de Montevideo en su conjunto, reponderando los distintos indicadores por la participación efectiva de cada barrio en el total de compraventas realizadas en el año 2013.

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