Uruguayos aprovechan baja de campos para volver a comprar

En el primer semestre, área de compraventas bajó 22% y el precio promedio retrocedió 4%
En un mercado de compraventas de campos que los operadores inmobiliarios definen como más calmo, los datos que divulgó ayer la Dirección de Estadísticas Agropecuarias (DIEA) del primer semestre ratifican una coyuntura de menor dinamismo tanto en la superficie comercializada como en el valor de la tierra. Eso ha permitido que los compradores uruguayos aprovechen la coyuntura para volver al ruedo.

La información de la DIEA mostró que en el período enero-junio se realizaron 473 operaciones de compraventas de tierras, una caída de 30% respecto a igual período del año pasado, con un área involucrada que alcanzó las 83 mil hectáreas (ha), un descenso del 22%. El monto transado totalizó US$ 296 millones con un precio medio por ha de US$ 3.557, lo que marcó un descenso del 4% para el primer semestre por segundo año consecutivo, luego del pico logrado en 2014.

Los operadores consideran que el descenso en los valores de compraventa son mayores a los que releva la DIEA, ya que esa oficina computa para su estadística toda operación que supera las 10 ha, una superficie que se considera demasiado reducida para tomarla como una explotación tradicional agrícola, ganadera o forestal.

El rematador y operador inmobiliario Gerardo Zambrano comentó a El Observador que su escritorio ha realizado operaciones con precios hasta 30% más bajos respecto a los valores pico que llegaron a alcanzarse poco tiempo atrás. El intermediario comentó que hoy el mercado tiene una actividad más acotada "pero no está paralizado", producto del interés que aún muestran algunos capitales del exterior y la demanda que hay por ciertos tipo de campos como los "mixtos" (ganaderos-agrícolas).

En tanto, el director de negocios de Caldeyro-Victorica Bienes Raíces, Rodolfo Victorica, comentó que a su juicio los descensos de precios en los campos de mayor productividad han estado más cerca del 20%, pero con la "percepción" de que el "piso está cada vez más cerca", aunque hay inversores que siguen especulando con un posible "nuevo escalón bajista" antes de tomar la determinación de compra. "El mercado no está quieto. Hay jugadores nuevos que están apareciendo, como los uruguayos (comprando) que antes no estaban. Esto es positivo", resaltó. Según el agente, se trata de empresarios locales que habían salido del negocio aprovechando los años de bonanzas de los precios, o también de otros perfiles que no están vinculados al agro.

Interés dispar

Por los campos ganaderos el movimiento es prácticamente nulo, pero por otros, como los agrícola-ganaderos o los forestales, se aprecia una actividad mayor. El operador Juan Brea Saravia –cuya firma tiene influencia en la zona del litoral este en la frontera brasileña– dijo que las compraventas por campos ganaderos "se vinieron a pique". Su escritorio pasó de un boom de realizar hasta 22 operaciones por año "en la cresta de la ola", a no llegar al promedio histórico de ventas, que es de dos transacciones como mínimo.

El intermediario recordó que en su zona hace un par de años los campos a US$ 3.000/ha se colocaban sin grandes problemas. En cambio, en los últimos meses hubo propietarios que bajaron en un primer escalón a US$ 2.600 y luego a US$ 2.400, sin lograr cerrar la operación, incluso con inmuebles con buen acceso a rutas.

"El consejo que ahora les estamos dando a los propietarios es tratar de esperar un poco. A nadie le gusta regalar su campo", explicó Brea Saravia. Aseguró que los compradores brasileños "están por fuera" del mercado por lo menos desde hace dos años.

Zambrano explicó que si bien en el pasado en la inversión en los campos primaba el objetivo de "refugio para el capital", hoy tiene mayor incidencia la rentabilidad. En el caso de la ganadería actualmente ofrece un retorno del orden del 2% a 3% anual, por lo que tampoco hay grandes incentivos en materia de precios para adquirir un campo que solamente permita ese tipo de explotación.

Por otro lado, el anuncio de la posible instalación de una tercera planta de celulosa en la zona de Paso de los Toros por parte de UPM movió algo el mercado de los campos forestales, pero todavía eso no se trasladó a un cambio de "tendencia en los precios" de este tipo de suelos, que sigue la general de un ajuste bajista, indicó Zambrano.

Área y departamentos

El 72% de las operaciones del primer semestre fueron por superficies de entre 10 y 100 ha, pero solo representaron el 14% del área vendida. En el otro extremo, hubo 11 transacciones comerciales por más de 1.000 ha que implicaron el 40% del área vendida y el 44% del monto operado. Por otro lado, los datos de la DIEA muestran un ritmo bastante mayor de transacciones comerciales de campos durante el cierre del semestre. Mientras que en el período enero-marzo solamente se pactaron 165 operaciones en todo el país, en abril-junio trepó a 308 compraventas (+87%), con una superficie vendida que se cuadriplicó en el segundo tercio del año.

Los datos muestran que el mayor número de operaciones se registra en el intervalo que va de US$ 3.001 a US$ 4.000/ha, con 22 mil hectáreas comercializadas durante el primer semestre a un precio medio de US$ 3.488/ha. En tanto, el 52% del área vendida se concentró en Lavalleja, Paysandú, Durazno y Cerro Largo. Entre esos cuatro departamentos la superficie comercializada alcanzó las 43 mil ha, por US$ 160 millones. Por su parte, en Colonia, San José y Soriano –departamentos con mayor potencial productivo para agricultura de secano– se registraron los mayores precios por hectárea con valores de US$ 6.533, US$ 6.044 y US$ 5.423 por ha, respectivamente. En el otro extremo, los menores valores se alcanzaron en Artigas (US$ 1.771/ha), seguido por Salto (US$ 1.889/ha) y Treinta Tres
(US$ 2.157/ha).

La mitad cambió de dueño desde 2000

El informe semestral de la DIEA incluyó un análisis retrospectivo del mercado de tierras en Uruguay. Este indica que desde el 2000 se realizaron compraventas por más de 7,9 millones de hectáreas (casi la mitad de las tierras disponibles del país). En esos 16 años, el valor de la tierra mostró una clara tendencia alcista. Entre 2000 y 2003 el precio promedio de la hectárea en el país estuvo en un rango de US$ 386 a US$ 448. Luego de ese período inició una explosiva carrera alcista que tocó su punto más alto en 2014 con un precio medio por ha de US$ 3.934, hasta que cayó a US$ 3.584 en 2015.


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