Viviendas cerraron 2015 con precios estancados y se redujo capacidad de compra

Bajó la capacidad de adquirir inmuebles
Pese a algunas subas y bajas puntuales en el año, la dinámica general de los precios de la vivienda en la capital fue de estabilidad. Si bien algunos operadores hablan de descuentos significativos a la hora de concretar negocios por parte de los dueños de los inmuebles, los precios de oferta medidos en dólares dejaron atrás su empinado ritmo de aumento de los últimos años y se mantuvieron prácticamente sin cambios a lo largo de 2015.

El Índice de Precios de Oferta de Vivienda en Montevideo de El Observador (IPOVM-EO) tuvo una baja de apenas 0,2% durante el último año. El indicador surge del relevamiento de la totalidad de los avisos activos al cierre de cada mes en los principales portales clasificados que operan en el país (ver pieza).

Si bien la baja no fue significativa, implicó un cambio en la dinámica que mantenían los precios de los inmuebles hasta 2014. Solo en el segundo semestre de ese año, el indicador de la Unidad de Análisis Económico de El Observador había subido 4,3% –la serie de datos inicia en abril de 2014, cuando empezó a realizarse el relevamiento–. Durante 2013, el precio efectivo del metro cuadrado al que se firmaron las compraventas había aumentado 15%.

Pero a diferencia de la última década, cuando la suba del precio de los inmuebles medidos en dólares se veía compensada por el fortalecimiento de la moneda uruguaya y el aumento acelerado del salario promedio, en el contexto actual, el mantenimiento de los precios en dólares durante el último año afectó fuertemente la capacidad de los hogares para acceder a una vivienda propia.

Si al precio de oferta de los inmuebles se lo evalúa en pesos constantes –descontando el efecto de la inflación–, se observa una suba de 12,8% durante 2015, muy lejos de la estabilidad que muestran al evaluarlos en dólares. Esta forma de analizar los precios guarda una mayor relación con la capacidad real de las familias para acceder a un inmueble debido a que la amplia mayoría de los hogares uruguayos percibe sus ingresos en moneda local y no en dólares.

Si además se tiene en cuenta la evolución de los salarios durante el último año –que enlentecieron su ritmo de aumento a su menor tasa de los últimos 12 años–, se observa una caída en la capacidad de adquirir un inmueble de 11%. Esto es, por cada 100 metros cuadrados que un hogar promedio podía adquirir a fines de 2014 con el ingreso de un año, al finalizar el último año podía comprar 89.

Por barrios

Si bien medidos en dólares, los precios de oferta de los inmuebles en la capital cerraron el año estables, esta realidad es muy distinta entre los diferentes barrios relevados por El Observador.

De los 17 barrios de la capital considerados en el sondeo, nueve bajaron de precio, mientras que los restantes ocho se encarecieron.

El barrio en el cual los apartamentos subieron más de precio fue Jacinto Vera, con un incremento de 7,9% en dólares corrientes, que llevó el precio indicativo de un apartamento de 65 metros cuadrados a US$ 119.100. Otros barrios que también tuvieron una apreciación significativa en el precio de sus viviendas fueron Parque Rodó y Parque Batlle.

En el primer caso, el aumento fue de 4,8%, con un precio alcanzado para una unidad de iguales características a las consideradas anteriormente, de US$ 166.300. En Parque Batlle el incremento fue de 3,1% y el precio llegó a US$ 166.600.

En el otro extremo, los barrios que más se abarataron a lo largo de 2015 fueron Ciudad Vieja, Carrasco y La Blanqueada. En Ciudad Vieja la baja fue de 5,6% en el precio promedio de oferta del metro cuadrado y el precio indicativo de un apartamento de 65 metros cuadrados cayó a US$ 115.400. En Carrasco el retroceso fue de 3,6% –a US$ 220 mil– y en La Blanqueada, de 3,5% –a US$ 137.900–.

Por su parte, Pocitos, el barrio que cuenta con una mayor oferta de inmuebles a la venta mantuvo sin cambios sus precios (-0,02%) y por un apartamento de iguales características los propietarios pedían US$ 183.900 en el promedio de los avisos clasificados al cierre del año.

Metodología

La Unidad de Análisis Económico de El Observador captura mes a mes la totalidad de los avisos clasificados de los principales portales. Con ellos se elabora una base de datos de más de 20 mil registros mensuales que son depurados y agrupados en 17 barrios. Para conformar el indicador global de la capital se ponderan los barrios por su participación en el total de compraventas de 2013.

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