Viviendas de interés social cada vez más lejos de los particulares

Promotores notan enlentecimiento para nuevos proyectos con costos que siguen al alza

El dinamismo y el sostén que las viviendas de interés social (VIS) le están dando a la industria de la construcción en los últimos tres años comenzó a mostrar señales de enlentecimiento. Los promotores privados "piensan dos veces" antes de iniciar un nuevo proyecto, ya que debido a que los precios en dólares no ceden, el aumento del precio de los inmuebles en unidades indexadas (UI) –la moneda que los bancos financian a los particulares– complica cada vez más el acceso de aquellas familias que aspiran a cumplir el sueño de la casa propia.

De todas formas, varios proyectos siguen en pie gracias al empuje de inversores que están adquiriendo alrededor del 50% de las VIS que están saliendo al mercado, un porcentaje mayor al del pasado.

Pero ese no es el único factor. Desde la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (Appcu) también apuntan a los costos fijos como la suba de salarios de la mano de obra bastante por arriba de la inflación y a los magros desempeños de la productividad como otro de los factores que está quitando dinamismo al sector.

El tiempo excesivo para homologar nuevas técnicas de construcción –que ayudarían a reducir el precio final de los inmuebles– y los topes de precio que fijó el Ministerio de Vivienda al 25% de las unidades que los promotores ofrecen en Montevideo (ver aparte) también tienen su peso, según los privados.

La actividad tampoco escapa al menor dinamismo que muestra la economía que ya tuvo su impacto sobre el mercado laboral y el crecimiento del poder adquisitivo de los trabajadores.

En diálogo con El Observador el presidente de Appcu, Eduardo Steffen, y el asesor financiero y promotor de VIS, Alfredo Kaplan, coincidieron en que se está notando un "enlentecimiento" en la ejecución de nuevos proyectos de vivienda social en línea con el menor dinamismo que muestra la economía, pero también por las dificultades que encuentran los particulares para acceder al financiamiento de un inmueble.

"Hay un porcentaje importante (del orden del 50%) de las VIS que se vende a inversores que las compran con el objetivo de arrendamiento y el otro 50% va con destino final (particulares). En los últimos meses hubo un incremento en la participación de los inversores", reconoció Steffen.

El ejecutivo considera que "las ventas andan relativamente bien" dado el "panorama general" de la economía uruguaya. A su turno, Kaplan explicó por qué cada vez se le hace más complicado acceder a una VIS. Si bien el precio en dólares de la vivienda se mantiene relativamente estable, el costo en UI (pesos ajustados por inflación) aumentó de forma importante. A esto se suma la decisión que tomó el responsable del financiamiento del 90% del mercado (el BHU) de elevar la tasa de interés anual en UI de 6% a 7% anual hace seis meses. "Hoy claramente es más complicado para que el comprador pueda pagar fluidamente", alertó el asesor de Appcu.

Con un crecimiento del salario real prácticamente estancado –fue de apenas 0,4% en 2015– y las perspectivas de que la tendencia se mantenga o empeore este año, el poder adquisitivo de los trabajadores para acceder a su vivienda tiene pocas chances de mejorar.

A juicio de Kaplan, es probableque los precios de los inmuebles en UI al menos "van a mantener o subir su valor", ya que los costos del sector están subiendo por encima de esa moneda. Los costos de construcción que recaba la Apccu muestran que el precio por m2 prácticamente se ha mantenido sin cambios desde 2012 hasta 2015. El índice se divide en tres sectores: VIS, vivienda media y construcción en Pocitos, con un valor mínimo de US$ 1.200 por m2 y un máximo de US$ 1.500 por m2 sin impuestos, terreno y la utilidad que pretende el promotor.

Otras causas que pesan

Los salarios de la construcción registraron un crecimiento en términos reales de 100% en la última década, recordó Steffen. Los costos de la mano de obra directa e indirecta y leyes sociales representan casi el 50% de un emprendimiento inmobiliario.

"El aumento que salga para 2016 no va a ser un detalle nada menor", aseguró Kaplan. En octubre cae el convenio salarial de esta rama de actividad, que dejó atrás el pico de ocupación de unos 72 mil ocupados a unos 50 mil actualmente. De hecho, el presidente de Appcu indicó que hay promotores que están "esperando esa fecha" para definir su estrategia de inversión. "Estamos con costos que la población ya no puede absorber para una vivienda nueva y estamos frente a un enfriamiento de la economía", indicó Steffen.

El Observador preguntó a Kaplan sobre la puesta en práctica de nuevas técnicas constructivas que puedan ayudar a reducir los costos en dólares de los inmuebles. Según el empresario, si bien existe una "tendencia" a incorporar nuevas tecnologías, se trata de un proceso "gradual". Las certificaciones y homologaciones que deben avalar el Ministerio de Vivienda y la Facultad de Arquitectura superan el año en la mayoría de las casos. De hecho, Steffen añadió que pese a que hay empresas que incorporaron máquinas más modernas y eficientes no lograron mejorar la "productividad" y "velocidad" en la ejecución de las obras.

Otro de los factores donde los promotores están notando cierta restricción a la hora de encarar un nuevo emprendimiento es el financiamiento bancario. "Los bancos están más prudentes", reconoció Kaplan. Las recomendaciones que llegan –sobre todo del exterior– a los bancos locales sugieren tener cierta "prudencia" con el financiamiento a emprendimientos inmobiliarios. Las tasas de interés subieron alrededor de medio punto en los últimos meses y se ubican en el eje del 6% anual en dólares.

Los créditos son a corto plazo, ya que los promotores que se financian con el sistema financiero cancelan los mismos con la venta de unidades que van realizando, durante y después del proceso de construcción.

La demanda para la edificación de proyectos VIS, también disparó los precios de los terrenos, que pasaron de una media de US$ 100 mil a unos US$ 300 mil. "Hay que elegir muy bien antes de empezar algo. Con un mercado más ofertado, hay que analizar muy bien, ya que no está todo lo fluido que los promotores desearíamos", concluyó Kaplan.


Privados vuelven a cargar contra los topes

Los privados siguen cuestionando con dureza los topes de precio que el Ministerio de Vivienda fijó en junio de 2014 para el 25% de las unidades que un promotor coloca en Montevideo y el interior del país. El presidente de Appcu, Eduardo Steffen, informó que antes que rigieran esos topes a los precios de venta, la Agencia Nacional de Vivienda ingresaban un promedio de 345 unidades por mes, cifra que cayó a 180 luego de esa fecha. "Hubo una baja sensible por el hecho de incluir esos topes", criticó Steffen. Otro de los aspectos negativos de los topes es la "concentración" de las VIS en Montevideo con un porcentaje que ronda el 70%. En el interior, Maldonado lidera con 11% seguido por el resto de los departamentos con 11%. "Pero también tenemos seis departamentos donde no se presentó ningún programa", advirtió el empresario. En tanto, Kaplan añadió que hoy el tope de un apartamento de un dormitorio ronda los US$ 80 mil, que es "prácticamente" lo que cuesta construirlo. "Hay una cuarta parte del proyecto donde los promotores no ganan nada", indicó.


Mercado de alquiler está firme para VIS

Aquellos inversores que compran una vivienda amparada en el régimen de interés social no están registrando mayores problemas para volcar esas unidades al mercados de alquileres. "Los arrendamientos se están cerrando fluidamente. Alrededor del 80% de las unidades están ocupadas",aseguró Kaplan. Aunque los valores dependen de la zona, el alquiler de un dormitorio de una VIS ronda los $ 15 mil mensuales y puede alcanzar los $ 22 mil para el caso de dos dormitorios, sin incluir garaje en ambos casos.



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