El lejano sueño de la vivienda propia

Según los datos procesados por la Unidad de Análisis Económico de El Observador a partir de la Encuesta Continua de Hogares del Instituto Nacional de Estadística (INE), 58% de los hogares uruguayos tenía en 2015 algún derecho de propiedad sobre el inmueble en el que habitaba –era propietario o pagaba mes a mes un préstamo hipotecario para su adquisición–. Ese número viene en caída en la última década: 65,5% de los hogares eran propietarios en 2006. La otra cara de esta caída fue el aumento en los últimos años del número de inquilinos –de 21% a 24%– y ocupantes–de 12% a 17%–.

Esa tendencia es más acentuada en los hogares más jóvenes. En el caso de las familias uruguayas en las cuales el mayor perceptor de ingresos no tiene más de 30 años, el inquilinato pasó de 41% a 52% durante el mismo período, mientras que el porcentaje de hogares con algún tipo de derecho de propiedad sobre el inmueble que habita cayó de 36,5% a 25%.

Las restricciones

Varios actores del mercado inmobiliario perciben ese corrimiento. "Los nuevos hogares que se van generando desde hace cuatro o cinco años mayoritariamente se vuelcan hacia el mercado del arrendamiento y no tanto al de la compra", dijo el presidente de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu), Eduardo Steffen.

Entre las causas que enumeró el arquitecto está que el alquilar es más barato que una cuota hipotecaria. En una perspectiva cortoplacista, es posible acceder por un mismo monto a un inmueble de mejor calidad en un alquiler que en una cuota bancaria. A eso se agregan factores "sociológicos": muchos jóvenes que hoy se independizan, apuntó, no están "interesados" en tener una vivienda propia sino un "hogar durante algún tiempo, que no saben por cuánto va a ser".

Por su parte, el consultor inmobiliario Julio Villamide lo resumió así: "La mayoría quisiera comprar pero no llega, no puede pagar las cuotas". Así entra en escena al plan B: el alquiler.

El "gran problema" que identifica Steffen tiene que ver con la disponibilidad de dinero. "Hay que obtener prácticamente un 20% del precio (del inmueble), que requiere de ingresos importantes porque hay que simultáneamente tener una vivienda y ahorrar como para formar ese capital inicial", apuntó.

A eso se agrega otra exigencia que establece el sistema financiero: la cuota máxima que las instituciones están dispuestas a conceder en relación al ingreso. Salvo por algunas excepciones, la norma en el mercado bancario es financiar hasta 80% del precio de la vivienda por hasta 25 años con una cuota mensual que no supere el 30% del ingreso líquido familiar. Esas restricciones implican un filtro que pocos hogares están en condiciones de atravesar; en particular, aquellos más jóvenes.

En números

La Unidad de Análisis Económico de El Observador recabó y procesó la información contenida en la totalidad de avisos clasificados de apartamentos en la capital vigentes al fin de agosto en los tres principales portales web especializados –El Gallito, Mercado Libre y Buscando Casas–. De esos más de 30 mil avisos, la mitad tenía un precio de venta superior a US$ 159 mil.

Financiar en 25 años el 80% de un inmueble de ese monto con una tasa de interés de 7% anual en UI se traduce en una cuota mensual de $ 23.600 –sin contar seguros ni otros gastos incluidos en el financiamiento–. Eso implica que una familia debería percibir un ingreso líquido mayor a $ 87.900 mensuales para que un banco esté dispuesto a financiarle ese inmueble, un privilegio al que solo 20% de las familias de Montevideo puede acceder. La mitad de los hogares solo podría financiar uno de cada 10 inmuebles ofrecidos.

El problema es mayor cuando se considera a los hogares más jóvenes –aquellos cuyo mayor perceptor de ingresos tiene 30 años o menos–. En ese caso, la mitad de los inmuebles publicados solo es accesible para el 10% de las familias jóvenes de mayores ingresos, mientras que el 50% de los hogares no está en condiciones de financiar el 95% de las viviendas disponibles.

La entrega inicial también actúa como una fuerte restricción para el acceso a la vivienda propia. La familia que percibe $ 87.900 y quiere acceder al inmueble de US$ 159 mil antes mencionado deberá contar con US$ 31.800 en la mano a la hora de realizar la transacción –sin considerar gastos notariales e impuestos–. Se trata del equivalente a 10 meses de ingresos íntegros destinados a su vivienda. En una perspectiva más realista, un hogar de esas características que ahorre 10% de sus ingresos mensualmente con el objetivo de adquirir una vivienda, demoraría más de ocho años en acumular ese monto.

Las restricciones al acceso a la vivienda se han visto agravadas por el aumento de las tasas de interés que cobran las diferentes instituciones financieras sobre los préstamos hipotecarios que otorgan. Según datos del Banco Central (BCU), la tasa promedio otorgada para el financiamiento de vivienda en UI por el sistema bancario pasó de 6,1% en junio de 2015 a 7% en igual mes de este año.

Ese porcentaje impacta de manera directa en la cuota para amortizar el préstamo. Si la tasa es más alta, la cuota sube de manera significativa. Según Eduardo Steffen, presidente de la Appcu si los intereses de un crédito a 25 años "por algún mecanismo" se pudieran llevar del 7% actual a 4%, se podría bajar una cuota de $ 19 mil a $ 13 mil, "que es más o menos lo que cuesta el alquiler de una vivienda del mismo precio".

La gremial ha discutido esto con el sistema financiero, pero tanto el BHU como los bancos privados "entienden que sus costos son muy grandes", lo que los "obliga a tener una diferencia entre la tasa que pagan al recibir los fondos frente a las tasas que piden para dar los préstamos", dijo.

Julio Villamide, por su parte, sostuvo que en términos reales, la tasa de interés que piden los bancos locales para los créditos hipotecarios está entre 40% y 50% por encima de los mercados de la región.

"Tenemos la tasa más alta del Cono Sur cuando el riesgo país no es el más alto", expresó. Eso ha sido un impedimento para que "miles de hogares" accedan a la compra de una vivienda, sostuvo el consultor.

A eso se suma que el "único banco con vocación realmente de crecer en el segmento de créditos hipotecarios es el BHU", dijo Villamide. De los créditos hipotecarios vigentes, 68% fue otorgado por públicos –en su inmensa mayoría, BHU–. "La banca privada destina algunos recursos para esa línea, pero todavía no está con vocación para salir al mercado a pelear en una masificación del crédito hipotecario", agregó.


Desde el sector bancario se señala a la rígida regulación del BCU como un elemento que penaliza el descalce en el tiempo de los préstamos bancarios en relación a los depósitos y quita atractivo al financiamiento a largo plazo. El 89% de las colocaciones están a la vista, lo que lleva a las instituciones a pagar un alto costo en previsiones cuando prestan a plazos muy largos como los que exige el crédito hipotecario.

La presidenta del BHU, Ana Salveraglio, no considera que el crédito hipotecario sea hoy "privativo". Según dijo a El Observador, el préstamo promedio hoy está en el entorno de los US$ 70 mil, al que accede "una franja de sector económico medio". Según dijo, "las opciones de acceso a una solución habitacional hay que mirarlas en el conjunto de todo lo que ofrece el sistema público de vivienda".

"Tenemos por un lado el BHU, pero también está la Agencia Nacional de Vivienda (ANV), y el Ministerio de Vivienda (Mvotma), que brindan otros tipos de productos para otros sectores de la población", explicó.

En la última década, el gobierno ha realizado una serie de acciones tendientes a mejorar el acceso a la vivienda, en particular para los hogares de clase media y los jóvenes. El buque insignia fue la Ley de Vivienda de Interés Social (VIS). Aprobada en 2011, buscó, a través de la exoneración de impuestos a la construcción, fomentar la inversión privada en el segmento medio, olvidado por el mercado en las últimas dos décadas.

El saneamiento y reapertura del BHU en 2009 con criterios de mercado y la creación de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) –enfocada en sectores medios y medio bajos–, fueron algunas de las políticas que buscaron zanjar el abismo entre la oferta de inmuebles y las aspiraciones de los hogares uruguayos. La ANV lleva adelante, entre otros, el programa de Ahorro Joven, que busca facilitar el acceso a la vivienda de las personas entre 18 y 29 años. También otorga garantías para acceder a un porcentaje mayor de financiamiento sobre el valor del inmueble.

El alquiler como negocio

Pero las dificultades para el acceso a la vivienda persisten y eso se traslada a los precios de los alquileres, que según un reciente informe del Centro de Estudios Económicos de la Industria de la Construcción (Ceeic), aumentaron entre 2005 y 2014 a una tasa anual de 5% en términos reales –por encima de la inflación–. Eso implica además un incremento superior al de los salarios, que en promedio subieron 4,3% anual en el mismo período.

Según los expertos a cargo del estudio, los precios de los alquileres han mantenido, a partir de 2009, "un apartamiento relativamente duradero respecto al equilibrio de largo plazo", que viene dado por los fundamentos que determinan la evolución de los precios en el mercado.

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Operadores inmobiliarios sostienen que en los últimos tiempos se ha visto un mayor número de inversores que de usuarios finales a la hora de adquirir viviendas. Su intención es obtener una renta a partir del alquiler de la vivienda, que hoy genera un retorno de alrededor de 7% anual. Al mismo tiempo, el freno de la operativa en el mercado de compraventas lleva a que inversores con capital disponible aprovechen las oportunidades de las rebajas que están dispuestos a realizar los propietarios que necesitan desprenderse de sus inmuebles.

El alquiler es para algunos una alternativa y para otros una imposición. Hay quienes, sin embargo, encuentran una oportunidad de negocio.