Desde 2011 a esta parte la Ley de Vivienda Promovida (18.795) se constituyó como la gran herramienta de inversión inmobiliaria en Uruguay. Las exoneraciones impositivas que incluyen, por ejemplo, el no pago de impuesto a la renta de los alquileres o de impuesto al patrimonio por 10 años son la gran carnada para los inversores uruguayos y extranjeros.
Sin embargo, otras zonas que no están comprendidas dentro de la normativa de Vivienda Promovida se han vuelto polo de atracción, en especial, para los argentinos que aún no confían por completo en la estabilidad de su mercado inmobiliario.
En gran medida los extranjeros que llegan a Uruguay para invertir son argentinos, "el inversor brasileño llega en menos medida y también llegan consultas de Chile y Perú, pero no mueven la aguja comparado con lo que es Argentina", definió el vicepresidente de la CIU.
El vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria del Uruguay y director de Macari Negocios Inmobiliarios y Rurales, Matías Medina, afirmó que cada vez llegan más argentinos a Uruguay en busca de diversificar sus inversiones, sobre todo aquellos que tienen experiencia con el mercado local.
"A los que llegan por primera vez hay que venderles el país, en el sentido de explicar cómo somos jurídicamente, cómo son las inversiones y los alquileres. Vienen y hacen una inversión que capaz que es más segura en su visión porque compran un apartamento a estrenar, por que no tienen que hacer nada, pero después de que están uno o dos años empiezan a visualizar otro tipo de negocio", describió Medina.
Este comprador no tiene el mismo perfil de inversor de alto poder adquisitivo que tradicionalmente apostaba a Uruguay (y, en particular, a Punta del Este), sino que llegan algunos de clase media a diversificar la inversión y comprar una o dos unidades. "Ese (tipo de inversor) antes no venía, lo hacía en Argentina pero por los problemas económicos que están teniendo vienen a hacer un refugio del capital y quizás, incluso, es el primer paso para venir a vivir aquí", sostuvo el vicepresidente de la cámara empresarial.
En esta nueva modalidad los inversores extranjeros no se circunscriben a las zonas donde hay edificios nuevos, sino que empiezan a buscar otras que pueden presentar más rentabilidad y mayor retorno a la hora de vender. "A veces ocurre que las zonas que no son tan promocionadas tienen mayor rentabilidad, por ejemplo, un 7%", cuando las zonas caracterizada por la vivienda nueva tiene entre 4.5% y 6 % de rentabilidad.
Consultado sobre estos inversores, Medina indicó que buscan esa rentabilidad de 7% o un 6% asegurado (que es el máximo que se obtiene de la vivienda nueva).
Los barrios más buscados con este objetivo son puntos de Aguada, Cerrito y Unión, sobre todo propiedades horizontales (para evitar gastos comunes) y que estén más cerca de grandes avenidas como 8 de octubre por ser más seguras. "Son áreas que están a pocos minutos de todos los lugares, no son tan explotadas comercialmente como Cordón Sur, pero en rentabilidad tienen mayor utilidad que otras zonas", apuntó Medina.
En esas zonas los compradores extranjeros buscan propiedades de uno, dos y tres dormitorios. Los de un dormitorio valen entre US$75.000 a US$90.000, los de dos dormitorios de US$ 100.000 a US$140.000 y los de tres dormitorios, de unos 90 m2, a unos US$ 160.000.
Estos casos requieren mayor asesoramiento y también más tiempo de búsqueda que quienes compran vivienda nueva.
Además de la rentabilidad, los compradores se preocupan mucho porque el entorno tenga una buena garantía, "a ellos no les sirve de nada tener una buena rentabilidad si después, ante un problema legal, no pueden ejecutar la garantía", indicó Medina.
Estas viviendas se caracterizan por tener cierta antigüedad lo que garantiza un precio de inversión más bajo que la vivienda nueva y, por lo general, requieren reformas o acondicionamientos más profundos que solo pintar; por eso son elegidas por aquellos inversores con más experiencia y contactos en el mercado local, ya que los recién llegados no tienen a quién acudir en estos casos y prefieren despreocuparse y elegir vivienda nueva.
A propósito, los argentinos que llegan con esta intención se preocupan también porque el precio de venta se mantenga para que puedan recuperar lo invertido en caso de tener que vender la propiedad.
Las alternativas fuera de Montevideo
La diversificación de inversiones argentinas no se da solo en Montevideo. Otras modalidades como la compra de tierras en Maldonado y la inversión en pozo en Canelones también se asientan como alternativas.
Los barrios privados están en auge y en pleno desarrollo. En estos casos los argentinos compran, sobre todo, en pozo para pagar un costo menor y obtener también una mejor rentabilidad.
El fundador y director de La Buonora & Asociados Desarrollos, Mauricio La Buonora comentó que la inversión argentina "es una línea constante en el sector" y remarcó: "Han invertido mucho en tierras, sobre todo, en Maldonado y que no es algo tan sensible en Montevideo y Canelones, sino que se ve fundamentalmente en Maldonado, Punta del Este y José Ignacio. "Hubo adquisición de tierras para hacer proyectos o inversión de land banking", sostuvo La Buonora. Este concepto de land banking involucra la compra de tierras para su valorización solo por el paso del tiempo y sin necesidad de construcción.
En los últimos ocho años en Maldonado se aprobaron unos 5 millones de metros cuadrados de obra, el 70% está en ejecución o terminada. "Entraron capitales al país por entre US$9.000 y US$10.000 millones por esa inversión inmobiliaria", resaltó el presidente de la Cámara Inmobiliaria de Punta del Este, Javier Sena, e hizo hincapié en que los argentinos que llegan a esa ciudad lo hacen con el afán de resguardar su dinero. "Porque Uruguay tiene seguridad económica, jurídica y en lo social", apuntó Sena y subrayó que suelen comprar en pozo antes de que la propiedad esté lista para pagar un precio menor.
"La clase media-alta argentina siempre está mirando a Uruguay para resguardar su dinero porque sabe que si lo tiene que vender no le cambian las reglas", finalizó Sena.
