¿Cómo se comportarán los precios de los inmuebles en 2018 con el dólar planchado?

El precio de oferta de los inmuebles en Montevideo aceleró en 2017 su ritmo de aumento medido en dólares. Sin embargo, detrás de ese fenómeno hubo una importante corrección a la baja de los precios en moneda local, que llevó a los uruguayos a ganar poder de compra y permitió que el mercado de compraventas convergiera en precios al de los alquileres, un síntoma de buena salud.

No obstante, las primeras proyecciones de los privados para 2018 apuntan a una coyuntura no tan auspiciosa. Con un tipo de cambio planchado y a la baja como muestran las primeras operativas de enero (ya bajó 0,9%), un aumento de los costos de construcción que ronda el 10% anual, los agentes prevén una corrección mayor de los valores en dólares porque los márgenes para los promotores están ajustados.

El director de la firma Ventura, Fabián Kopel, dijo a El Observador el cierre de 2017 pautó un "buen ritmo de ventas" que tuvo su influencia por un tipo de cambio planchado y las promociones que lanzó su empresa en diciembre. Ello incluso llevó a que un número mayor de familias (consumidor final) lograra acceder a los inmuebles a estrenar de Vivienda Promovida (antes VIS), cuyo destino principal continúan siendo pequeños y medianos inversores.

"Estos valores en dólares son insostenibles en el tiempo si el dólar sigue planchado porque los números están muy apretados", reconoció el promotor privado. Dijo que la estrategia comercial del último tiempo pasó por mantener los valores para "dinamizar" el mercado pero que ello tiene un límite.

El analista inmobiliario Julio Villamide coincide con la visión de un mercado que debería corregir sus valores. "Cuando el dólar está bajo, la propensión (para los inversores) a pasarse a inmuebles es muy alta", acotó. En ese sentido, recordó que los pronósticos a nivel local, regional y mundial pautan una consolidación de un dólar débil. "Es muy probable una suba mayor de los precios en dólares porque los costos de construcción en pesos crecen a una tasa anual del 10%, explicó.

Villamide vislumbra un buen año para la construcción en términos generales, en línea con la recuperación que muestra la economía y el empuje de los capitales argentinos. De todas formas, el experto mantienen una visión más pesimista del lado de la oferta de Vivienda Promovida a partir del segundo semestre porque la cantidad de nuevos proyectos que está ingresando a la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) "no alcanza a cubrir el ritmo" de presentación que tuvo el 2017. Esa restricción de la oferta podría acelerar aún más la suba de los precios y, en un mediano plazo, también presionar los valores de los alquileres, alertó.

Los agentes privados argumentan que ese menor dinamismo se debe al tope de precio que fijó el gobierno el año pasado para el 10% de las nuevas unidades VP que se vuelcan al mercado. "Muchas veces esos valores están por debajo del costo de construcción", cuestionó Kopel.

El Índice de Precios de Oferta de Inmuebles de El Observador (IPOI-EO) tuvo un incremento de 5,8% durante el último año. Ese incremento surge de relevar los precios en dólares de la totalidad de los avisos clasificados de apartamentos en la capital vigentes en los principales portales especializados del país y procesarlos con criterios estadísticos.

Ese aumento en el precio de los inmuebles implicó una aceleración respecto a la evolución que tuvo el año anterior, cuando el incremento anual fue de 2,6%. Sin embargo, eso no implicó una mayor dificultad por parte de los hogares para acceder a una vivienda propia. Por el contrario, el estancamiento del tipo de cambio y el aumento de los salarios permitió compensar con creces la evolución de los precios.

Fue a principios de ese año el momento en el cual a los hogares uruguayos se les hizo más cuesta arriba acceder a un inmueble a los precios ofrecidos por los propietarios. Ese momento coincidió con el de menor operativa en el mercado debido a que los potenciales compradores no estaban dispuestos a pagar los precios exigidos por los propietarios y estos últimos preferían mantener sus propiedades antes de bajar los precios en dólares.

Si se mira la evolución de los precios de los inmuebles en unidades indexadas, se distinguen distintas etapas en los últimos años. Desde 2015 y hasta principios del año siguiente, los precios en dólares tendieron a mantenerse y dada la suba del dólar, eso implicó un fuerte encarecimiento en el precio de las viviendas medidas en unidades indexadas. Eso hizo que los alquileres, que mantenían un ritmo de aumento ligeramente por encima del nivel de la inflación, se disociaran de la evolución de los precios de oferta en compraventas. Esa situación se empezó a revertir en el segundo trimestre de 2016, cuando los precios de los inmuebles en UI empezaron una rápida corrección a la baja. Esa nueva corrección se dio por una caída en el tipo de cambio y permitió que los precios en dólares salieran del estancamiento y empezaran a subir lentamente.

La caída en los precios en UI se dio hasta fines de 2016, cuando cambiaron la tendencia y se mantuvieron prácticamente estables y lo hicieron al mismo ritmo de los alquileres. Tanto unos como otros se abarataron 0,6% en el último año en términos reales. Entre los barrios que más subieron de precio en el último año medidos en dólares se encuentran Jacinto Vera (18%), Buceo (12%) y Centro (11%). Por el contrario, bajaron de precio Parque Rodó (-1%) y Tres Cruces (-1%).