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Se dinamiza la venta de vivienda social, pero hay menos proyectos
El mayor dinamismo que mostró el mercado inmobiliario en su conjunto durante el primer semestre del año se refleja en un aumento de la comercialización de Viviendas Promovidas (VP), antes Vivienda de Interés Social. Pero mientras eso ocurre, la presentación de proyectos nuevos cae de manera acelerada.
Entre enero y junio de este año se vendieron en total 670 unidades frente a 453 viviendas que se habían colocado en igual período de 2016. Con ese antecedente favorable, operadores del sector esperan que la segunda mitad de 2017 también cierre mejor en la comparación interanual, cuando se habían vendido 776 viviendas.
La disponibilidad de inmuebles nuevos en el mercado es amplia y seguirá consolidándose a medida que se vayan terminando los edificios en construcción.
No obstante, la presentación de nuevos proyectos comenzó a caer de manera significativa a partir de marzo, cuando entraron en vigencia los cambios en el sistema de tope de precios dispuestos por el Poder Ejecutivo. Los promotores privados señalan ese factor como el principal elemento que ha modificado sus ecuaciones y que ha desestimulado la presentación de nuevas obras. Los empresarios entienden que la única regulación de ese mercado promovido desde el gobierno con exoneraciones impositivas casi totales debe estar dada por la oferta y la demanda.
Entre 2012 y 2016 se presentaron a la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) para acceder a ese régimen unas 15 mil unidades habitacionales, lo que da un promedio de 250 unidades por mes, la mayoría ya finalizadas o en obra. De marzo hasta la fecha ese promedio mensual de presentación de unidades se redujo a la quinta parte.
Originalmente cuando se aprobó la ley de Vivienda Social en 2011 no había topes sobre los precios de venta. Tres años después se limitó el precio del 25% de las unidades de cada proyecto. Luego, en marzo de este el tope se redujo al 10% de las viviendas, pero con la salvedad de que esas unidades estarán a disposición del Ministerio de Vivienda hasta un año después de terminadas y a valores de entre US$ 35 mil y US$ 40 mil menos que su valor de mercado.
"Esto significa perder el dinero de esas unidades o trasladar esos costos al resto de las unidades", afirmó el asesor inmobiliario Alfredo Kaplan días atrás en el evento Uruguay Invierte, organizado por Infocasas.
También se modificaron los beneficios fiscales para las viviendas que se vuelcan al mercado de arrendamiento. Los inversores que adquieren esos inmuebles pueden exonerar el 100% de IRPF e IRAE siempre que los precios de arrendamiento no superen los topes que determina el gobierno. Cuando se supera ese límite, el beneficio se reduce a 40% de las rentas generadas. Antes la normativa no hacía referencia a los precios y el porcentaje de exoneración se establecía por zonas.
"De alguna forma el mercado está reaccionando. Estas nuevas reglas de juego están complicando el futuro crecimiento del sector, uno de los sectores más dinámicos de la economía", dijo Kaplan.
Además, el promotor expresó que cuando se fija un precio máximo de cualquier producto o servicio, en general lo que sucede no es que los productos sean más accesibles, sino que los productores conserven su margen de ganancia apelando a una calidad inferior en la producción. "El control de precios no siempre es positivo, porque lleva a construcciones de menor calidad", aseguró.
Según dijo, también hay repercusiones directas sobre el empleo. Cuando la ley alcanzó su auge, la industria de la construcción llegó a tener más de 75 mil trabajadores y hoy tiene poco más de 40 mil, de los cuales en Montevideo más del 60% está vinculado a la VP.
6.702 era la cantidad de viviendas finalizadas al 31 de agosto bajo el régimen de promoción de la ley 18.795. Otras 5.396 estaban en construcción y 2.290 sin iniciar, según la ANV.
