Sepa cómo evolucionaron los precios de los apartamentos en el último año

El mercado inmobiliario en Montevideo y la franja costera se apresta a cerrar un 2017 positivo por un repunte en el nivel de compraventas y créditos, que tuvo el componente agregado de una competencia más agresiva de la banca para financiar la adquisición de inmuebles. Además, la suba de precios en dólares tendió a moderarse en el último trimestre.

En diálogo con El Observador el consultor inmobiliario, Julio Villamide, aseguró que "claramente" el 2017 va a cerrar como un año "superior" a 2016 tanto en compraventas de inmuebles como en créditos otorgados. Sobre los precios, consideró que la evolución fue de estable a una pequeña suba en dólares.

"La perspectiva es que esta inercia (de negocios) se mantenga para 2018 en la medida que la economía uruguaya siga creciendo al ritmo actual", proyectó el experto. En los 12 meses a setiembre, el PIB acumuló una expansión de 3,2% respecto al año móvil anterior.

Villamide recordó que el negocio inmobiliario tuvo un "ciclo de contracción" que arrancó en el segundo semestre de 2014 y se extendió hasta la primera mitad de 2016. "Fueron cuatro semestres de recesión", indicó. De todas formas, gracias el empuje de los proyectos de Vivienda Promovida (antes Vivienda de Interés Social) el mercado comenzó a recobrar dinamismo. El consultor estima que 2017 cerrará con una expansión en la cantidad de compraventas de inmuebles que estará entre un 12% a 15% versus el 2016.

De todas formas, Villamide dijo que si bien esperaba un "despegue" de la vivienda de la franja costera, ello no terminó de materializarse en 2017. Esto pese a que el stock de esas unidades se ubica en unas 3 mil (vivienda terminada o con permisos de construcción aprobados), frente a picos de años anteriores que llegaron a superar las 9 mil. Uno de los factores que está incidiendo, a su juicio, es la evolución que ha mostrado el Índice de Confianza del Consumidor (ICC) –ver página 10– que ha estado planchado en la zona de moderado pesimismo.

"Este tipo de indicadores influye mucho en las expectativas de los agentes porque en la predisposición a la compra de bienes durables están incluidos los inmuebles", apuntó.

El precio de oferta de los inmuebles en la capital tendió a estabilizar su ritmo de aumento en el último trimestre del año. A lo largo de 2017 la tendencia fue a la aceleración en la suba de precios en dólares, pero en los últimos meses, la escalada muestra signos de haberse interrumpido. El Índice de Precios de Oferta de Inmuebles de El Observador (IPOI-EO) subió 6,3% en los 12 meses finalizados en noviembre.

Esto implicó una leve desaceleración respecto a la tasa de 6,8% que mantuvo tanto en setiembre como en octubre. Sin embargo, la escasa magnitud de ese cambio permite hablar de estabilidad en el ritmo de aumento.

El indicador releva la totalidad de los avisos clasificados activos en los principales portales especializados. De esta forma, se procesan más de 25 mil propiedades únicas para determinar con criterios estadísticos el precio medio del metro cuadrado en dólares ofrecido por los propietarios a cada mes. El ritmo de aumento de los precios en los últimos meses se aceleró respecto al comienzo del año.

En enero, la suba era de 3,2% interanual y en noviembre del año pasado, de 2,1%.

Cuando se analizan los precios en pesos constantes –es decir, eliminando el efecto de la inflación–, la suba de los últimos meses se diluye y el ritmo de aumento interanual es de 1,6%. Esto implica que los precios de los inmuebles acompañaron prácticamente en el último año el ritmo de aumento del costo de vida en Uruguay y no tanto la evolución del tipo de cambio. Si se tiene en cuenta además la evolución del poder de compra de los hogares, hubo un incremento en los últimos 12 meses en la capacidad de acceso a la vivienda propia. El poder de compra de inmuebles de un salario medio uruguayo creció 1,4% en los últimos 12 meses.

Esto implica que pese al aumento de los precios en dólares de los inmuebles, los hogares tienen una mayor facilidad para su compra. Este indicador impacta de manera directa en la capacidad de los uruguayos para acceder a un préstamo hipotecario.

De acuerdo a los datos que procesó Villamide, en el año móvil cerrado a setiembre, los créditos hipotecarios crecieron 10,2% en Unidades Indexadas, luego de haber caído fuerte por más de un año.

Durante el transcurso del año pasado, la banca privada salió a pelear el liderazgo absoluto que ostenta el Banco Hipotecario (BHU) en este nicho de negocio. Esto porque lograron reducir sus tasas de interés gracias a fondeos que lograron esas instituciones, que tuvo como aliado la fuerte desaceleración que registró la inflación en Uruguay durante el último año. La gerente de productos y segmento MID&Mass del banco Santander, Ana Paula Aboal, informó a El Observador que a partir del segundo semestre se procesó una "fuerte recuperación" en el crecimiento de créditos. Ese banco registró un crecimiento interanual de la cartera de 11% en pesos corrientes, con una "suba de productividades" (venta de créditos) un 50% arriba del año pasado. "Estas ventas están muy concentradas en el segundo semestre. Fuimos el primer banco en salir con una tasa de 5,9% en UI", recordó. Para 2018, las dinámicas de crecimiento "serán muy similares" a la de este año, comentó Aboal.

La inercia que traerán de 2017 varios proyectos de Vivienda Promovida le darán empuje al mercado inmobiliario por lo menos hasta la primera mitad de 2018, pero durante la segunda mitad puede escasear la ofertas de esos inmuebles, dijo Villamide. Explicó bien hoy hay oferta, de mantenerse los actuales niveles de presentación de nuevos proyectos ante la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) para acceder a beneficios tributarios, puede darse que exista más "demanda que oferta", algo que podría acelerar la suba de los precios.