Alquileres ajustaron por debajo de salarios después de 11 años

Expertos esperan baja gradual de precios si construcción de vivienda social mantiene su ritmo
El precio de los alquileres registró en 2016 y luego de 11 años un incremento inferior al que tuvieron los salarios. Mientras que el año pasado, el salario nominal aumentó 11,7% en términos interanuales, el valor de los arrendamientos se encareció 8,8% en promedio, de acuerdo a datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Eso no ocurría desde 2005. A modo de ejemplo, mientras que en 2015 los salarios subieron 9,9%, el precio de los alquileres aumentó 10,8%.

La desaceleración en los precios de alquiler de inmuebles comenzó a observarse desde 2013 y los operadores esperan que esa tendencia se mantenga en el corto y mediano plazo. Un factor clave en los últimos dos años fue el ingreso progresivo al mercado de unidades nuevas construidas bajo el régimen de Vivienda de Interés Social (VIS) que ha contribuido a ampliar la oferta.

En diálogo con El Observador, el consultor inmobiliario Julio Villamide indicó que la demanda de alquileres sigue "muy alta", impulsada en particular por jóvenes que no llegan a reunir las condiciones para tomar un crédito para comprar, y recurren al arrendamiento como "gran puerta de entrada" al mercado habitacional.

El experto destacó la incidencia que está teniendo el ingreso de unidades nuevas promovidas bajo el régimen de VIS, que han contribuido a ampliar la oferta. Ese efecto había sido previsto inicialmente para 2015, pero comenzó a darse casi un año después, tomando en cuenta que por distintas razones el ritmo de finalización de las viviendas fue inferior al esperado inicialmente. Hoy aproximadamente el 50% de las ventas de VIS se realizan a inversores que las vuelcan al mercado de alquileres. Para Villamide, eso permitió que los precios ingresaran primero en "una meseta" y más tarde comenzaran a caer, en la medida que las unidades se iban entregando.

De acuerdo a los últimos datos publicados por la Agencia Nacional de Vivienda, a diciembre de 2016 la cantidad de unidades VIS terminadas era de 5.048, mientras que 5.656 estaban en construcción.
"Hoy estamos con un ritmo de entre 500 y 1.000 viviendas al año que se van terminando y volcando al mercado. Es una cantidad importante para un mercado de 4.000 hogares nuevos cada año en Montevideo. Prácticamente se está cubriendo una cuarta parte de la demanda habitacional", apuntó el experto.

Desde su punto de vista, en el corto y mediano plazo los alquileres deberían continuar a la baja de forma gradual si la producción de viviendas de interés social mantiene su ritmo y los inversores (principalmente locales) siguen apostando a comprar para luego arrendar. Pero el panorama será distinto, según dijo, si el Ministerio de Vivienda (Mvotma) introduce modificaciones en el régimen de bonificaciones tributarias que "desestimule" a los inversores.

"No de forma brusca, pero de forma paulatina los precios pueden volver a subir. En un escenario ya de por sí no tan atractivo como hace 10 años y con los inversores teniendo otras opciones, con rentabilidades más interesantes, obviamente va a caer la oferta y lo que no va a caer es la demanda", sostuvo.
Un decreto emitido la semana pasada por el Poder Ejecutivo determina que aquellos inversores que adquieran viviendas para luego ofrecerlas en alquiler podrán exonerar el 100% del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y del Impuesto a las Rentas de Actividades Económicas (IRAE), "siempre que el precio del arriendo" durante la vigencia del contrato "sea igual o inferior a los precios máximos" que determine el Mvotma en conformidad con el Ministerio de Economía (MEF).

Mercado mantiene dinamismo

Por su parte, el operador Marcelo Nieto de Inmobiliaria Nieto sostuvo que los precios de los arrendamientos en general han acompañado la evolución de la inflación. Según dijo el mercado está estable con "niveles normales" de oferta y demanda, aunque la concreción de negocios ocurre con mayor agilidad en las franjas de alquileres más bajos.El empresario coincidió con Villamide en que una nueva normativa que regule topes en los alquileres de VIS "puede retraer a los inversores". "Esto es oferta y demanda. Si se pide lo que no vale no se le alquila a nadie", dijo Nieto.

En tanto, Roberto Pedragosa de Inmobiliaria Pedragosa sostuvo que la demanda de alquileres está "firme" con gran dinamismo en la franja por debajo de los $ 18.000. Por encima de ese precio, indicó, el interés de los clientes es menor y aunque se concretan negocios lleva más tiempo cerrarlos. El empresario añadió que para este año se puede esperar que los precios se mantengan estables y que evolucionen a la par de la inflación.

Además, consideró que la fijación de topes para las VIS en alquiler tendrá efectos negativos. "Es lo peor que se puede hacer. El mercado se regula por sí mismo. Quieren cambiar algo que le ha servido a la construcción y a levantando zonas en las que antes no se construía", afirmó.

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