Mejoró capacidad de compra de inmuebles en 2016 pese a suba de precios

Propietarios pidieron 2,8% más por viviendas en 2016, según relevamiento de El Observador

Durante el último año, los precios que piden los propietarios por sus inmuebles tuvieron un leve repunte. Si se los expresa en dólares, subieron a partir de la segunda mitad del año de la mano de un mercado que acompañó la incipiente reactivación económica. Sin embargo, la baja en la cotización del dólar y –en particular– la suba de los salarios en el mismo período, jugaron a favor de la capacidad de los hogares uruguayos para acceder a una vivienda propia.

El metro cuadrado en Montevideo se encareció 2,8% en el último año, según el Índice de Precios de Oferta de Inmuebles (IPOI-EO). El relevamiento abarca la totalidad de los inmuebles disponibles al cierre de cada mes en los principales portales de avisos clasificados. Si bien el indicador considera únicamente los precios desde la perspectiva de la oferta, permite detectar tendencias en un mercado que carece de información oportuna para la toma de decisiones.

La leve suba de los inmuebles en 2016 dejó atrás un año en el cual los precios se mantuvieron prácticamente sin cambios. El aumento se concentró entre julio y diciembre, luego de más de un año de estabilidad.

Sin embargo, los precios del mercado inmobiliario pueden ser engañosos. En la década que fue hasta 2015, los precios en dólares del metro cuadrado se multiplicaron casi que por tres. Pero eso escondía detrás una fuerte baja en la cotización del dólar más que un encarecimiento de los inmuebles medidos en la moneda en la que los uruguayos perciben sus ingresos.

Esto es, mientras que los avisos clasificados corregían al alza sus precios, los uruguayos podían acceder más fácilmente con sus ingresos a una vivienda propia porque el salario en dólares de los uruguayos aumentaba a una velocidad todavía mayor.

Lo contrario sucedió en 2015, cuando los precios de la vivienda se congelaron medidos en la moneda estadounidense, pero la suba del dólar redujo 11,2% la capacidad de los uruguayos para acceder a los inmuebles pese a la suba de los ingresos.

Esa corrección permitió a los propietarios mitigar en cierta medida años de desvalorización de sus inmuebles medidos en pesos constantes –es decir, una vez descontada la inflación–.

Durante el último año, volvió a suceder algo similar a lo ocurrido entre 2004 y 2015. Los precios de los inmuebles medidos en unidades indexadas, lejos de subir como al evaluarlos en dólares, bajaron 8% durante el año y si se tiene en cuenta el aumento salarial en ese mismo período, la capacidad de los hogares uruguayos para adquirir un inmueble mejoró 12,2% en 2016.

Mientras que en diciembre de 2015, para acceder a un préstamo que financiará a 25 años el 80% del precio ofrecido por un inmueble medio de 65 metros cuadrados se necesitaba percibir un ingreso mínimo de $ 88.300 mensuales, un año después ese monto bajó a $ 87.900, pese a que los salarios aumentaron en promedio 11,7%.

Metodología del indicador de El Observador

El indicador de precios de oferta de los inmuebles que realiza la Unidad de Análisis Económico de El Observador se realiza a partir de la captura y el procesamiento de datos de los principales portales de avisos clasificados que operan en el país. Mensualmente y de manera sistemática se procesan más de 20 mil publicaciones de venta de apartamentos en 17 barrios de Montevideo.

Esos datos son luego depurados para evitar registros duplicados y casos atípicos, tanto en la consideración del precio total del inmueble como de su precio por metro cuadrado. Además, a través de algoritmos propios, se filtran aquellas publicaciones que tienen datos parciales de precio, indicando que tiene saldos hipotecarios por pagar pero sin especificar el monto.

Una vez obtenidos los valores medios del metro cuadrado por barrio, se realiza un índice de precios de Montevideo en su conjunto, reponderando los distintos indicadores por la participación efectiva de cada barrio en el total de compraventas realizadas en el año 2013.


Populares de la sección

Acerca del autor