Vivienda promovida: el motor del mercado inmobiliario que cambió de rumbo vuelve a despertar polémica

La meta se logró, pero a medias. La clase media accedió a las nuevas viviendas que se construyeron a través de la norma, y que llevó también a que se revitalizaran barrios como Cordón o La Blanqueada. Pero acceso no implica compra; en gran parte de los casos los usuarios llegaron a alquilar vivienda promovida, pero no a ser propietarios.

En los últimos años este fenómeno se potenció aún más. En 2023 fueron 205 los proyectos de vivienda promovida, lo que representa un crecimiento del 70% si se lo compara con 2020.

Según los datos presentados en enero en la radiografía del mercado inmobiliario del portal InfoCasas un 83% de ese total fue adquirido por inversores y solo un 17% por usuarios finales.

Este dato encendió la polémica con la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu), cuyo director ejecutivo, Aníbal Duran salió al cruce en los medios de prensa haciendo hincapié en que se venden más propiedades a consumidores finales, basado en las impresiones de los promotores que invierten y construyen estas viviendas. Consultado para esta newsletter acerca de los números que manejan en Appcu, Durán dijo: “No lo sé a ciencia cierta, pero disiento con el porcentaje”, en alusión a que el 83% se vende a inversores. En la visión de la directiva de APPCU el “60% se vende a usuarios y  40% a inversores”, opinó.

En tanto, InfoCasas basa sus datos en los indicadores de su portal y también en las consultas a profesionales del mercado inmobiliario y a los propios desarrolladores. “El 90% se vende antes de que esté terminado y ahí se ve la cabeza inversora”, apuntó a Café & Negocios el analista de datos del portal inmobiliario InfoCasas, Diego Eizmendi y sostuvo que al final de los proyectos es cuando empiezan a aparecer los compradores finales con intención de mudarse.

En definitiva, más allá de los porcentajes y los entredichos, inversores y usuarios finales confluyen en la vivienda promovida. De hecho, por lo general, las unidades más pequeñas van para inversores y las de dos dormitorios para usuarios finales. "Que las unidades chicas se las llevan los inversores es claro, si una persona va a sacar un préstamo para comprarse una casa busca de dos dormitorios", justificó el vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria del Uruguay y director de Macari Negocios Inmobiliario Matías Medina.

Cabe resaltar que el inversor no es solo el que adquiere una decena de propiedades, sino también aquel que ahorró toda su vida o con una herencia pudo comprar un monoambiente para complementar su salario o jubilación.

Pero el problema no está ahí, está en que en este mix entre inversores y usuarios finales quedan por fuera tantos otros que quieren comprar y no pueden. Para ellos es necesario algo más que vivienda promovida.

Se escuchan propuestas

En un comienzo  la “vivienda de interés social” prometía ser la solución para que la clase media alcanzara el sueño de la casa propia.

El cambio de nomenclatura a “vivienda promovida” fue el fiel reflejo de sus resultados, el interés social quedó de lado y la vivienda promovida se convirtió en un motor del mercado inmobiliario que generó no solo un impulso inaudito en la construcción y en la inversión extranjera, sino también un aumento de stock de viviendas en zonas que estaban quedando marchitas.

En la actualidad, la gran mayoría de las operaciones de compra de obra nueva se dan al contado, lo que deja entrever una gran oportunidad de crecimiento en torno a la toma de créditos inmobiliarios.

La baja tasa de toma de crédito en Uruguay es algo que ya saben y en lo que trabajan tanto los bancos privados como el Banco Hipotecario, mientras se continúa a la espera por su fusión, o no, con el Banco República. 

Mientras tanto el tiempo apremia y por eso el gobierno actual presentó Entre Todos- Sueños en Obra, una política del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MVOT) que se presenta como complemento de la vivienda promovida.

Para tener una idea el precio de estas viviendas ronda los US$68.500 para las de un dormitorio u US$ 84.000 las dos dormitorios, cuando la vivienda promovida en el primero de los casos ya alcanza los US$ 100.000.

Esta iniciativa del MVOT ofrece subsidios a las cuotas para la compra y está dirigida a quienes ganen menos de ciertos montos y puedan acreditar ingresos que cubran, al menos, el. 70% de la cuota mensual.

Si bien el proyecto apunta claramente al sector medio, para el vicepresidente de la CIU el hecho de que los beneficios sean para quienes perciban menos de determinado salario no es del todo favorable. "Tenemos que darle la oportunidad a todos, porque tengas un salario un poquito más arriba de ese plan no puede ser que te dejen afuera", indicó y remarcó que ganar $ 6.000 por encima del plan no ubica al potencial comprador en una situación económicamente holgada como para poder acceder a una propiedad al contado y concluyó: "Hay que nivelar hacia abajo y hacia arriba".