Precios de inmuebles publicados siguieron subiendo en mayo

El precio del metro cuadrado en dólares aumentó 0,4% en la capital y 1,6% en 12 meses
Los propietarios de inmuebles de la capital siguieron aumentando los precios de venta de sus inmuebles en mayo al evaluarlos en dólares corrientes. Sin embargo, la baja del billete verde en los últimos meses compensó esa suba y medidos en pesos constantes –una vez descontado el efecto de la inflación–, los precios de oferta de los inmuebles muestran una leve caída en una moneda que refleja de mejor manera que el dólar la capacidad de los uruguayos para adquirir inmuebles.

El índice de precios de oferta de la vivienda en Montevideo elaborado por El Observador mostró en junio una segunda suba consecutiva, de 0,4% en dólares corrientes respecto al mes anterior. En comparación con el registro de mayo de 2015, el aumento fue de 1,6%. En lo que va del año el indicador, que releva el precio del metro cuadrado en la totalidad de los avisos clasificados vigentes en los principales portales especializados, acumula una suba de 1,7%.

En la capital, el metro cuadrado medio en oferta al cierre de mayo era de US$ 2.497. Eso implica que el valor indicativo de un apartamento medio de 65 metros cuadrados se ubica en US$ 162.310.
Más allá de algún aumento puntual, desde noviembre del año pasado la tendencia en los precios de los inmuebles recogidos por el indicador de El Observador es al alza. Eso implicó un cambio luego de un período de descenso que comenzó en marzo de ese año.

Si se miran los precios en unidades indexadas –esto es, una moneda que acompaña la evolución de los precios en Uruguay y está más alineada con la capacidad de compra de los potenciales compradores–, en los últimos meses se interrumpió unalarga y sostenida tendencia al alza.Durante el último mes, el indicador de precios de oferta para la totalidad de Montevideo tuvo una baja de 1,3%. Eso se explicó por la baja del dólar de 2,5%, que compensó el aumento en dólares de los precios tal y como se publican en los portales de clasificados.

Si bien la serie de datos relevada por El Observador todavía es muy corta para extraer conclusiones al respecto –inicia en abril de 2014–, hay indicios de que el mercado ajusta más rápidamente los precios publicados en dólares ante una baja en la cotización del billete verde que en meses de aumento de la cotización.Esto se da aun en un escenario en el cual los agentes del mercado advierten un freno en las compraventas y según fuentes consultadas por El Observador, fue común en los últimos meses rebajas de hasta 30% sobre el precio publicado a la hora de concretar un negocio.

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Si se contempla además la evolución del salario medio, la capacidad de los uruguayos para adquirir un inmueble mejoró 1,2% en mayo, pero se mantuvo 7,2% por debajo de igual mes del año pasado.

Por barrios

La suba durante el último mes del indicador de precios de inmuebles en dólares corrientes se dio de forma bastante generalizada en los distintos barrios relevados. De los 17 barrios a los cuales el indicador hace un seguimiento mensual, 12 aumentaron el precio del metro cuadrado durante el último mes y en cinco casos evolucionó a la baja. Los barrios que más aumentaron de precio durante el último mes fueron aguada y buceo, con aumentos de 2,1% y 1,4%, respectivamente. En tanto, los que más se abarataron fueron Punta Gorda (-1,7%) y La Blanqueada (-0,7%).

Si se mide en el mediano plazo, la suba es más generalizada, con 13 de los 17 barrios mostrando precios de oferta más altos que en mayo de 2015. En este horizonte de tiempo, los barrios que más se encarecieron fueron Jacinto Vera (9,5%) y Malvín (5,5%), mientras que en el otro extremo se ubicaron La Blanqueada (-5,5%) y Punta Carretas (-1,4%).

Metodología del indicador de El Observador

El indicador de precios de oferta de los inmuebles que elabora la Unidad de Análisis Económico de El Observador se realiza a partir de la captura y procesamiento de datos de los principales portales de avisos clasificados que operan en el país. Mensualmente y de manera sistemática se procesan más de 20 mil publicaciones de venta de apartamentos en 17 barrios de Montevideo.

Esos datos son luego depurados para evitar registros duplicados y casos atípicos, tanto en la consideración del precio total del inmueble como de su precio por metro cuadrado. Además, a través de algoritmos propios, se filtran aquellas publicaciones que tienen datos parciales de precio, indicando que tiene saldos hipotecarios por pagar pero sin especificar el monto.

Una vez obtenidos los valores medios del metro cuadrado por barrio, se realiza un índice de precios de Montevideo en su conjunto, reponderando los distintos indicadores por la participación efectiva de cada barrio en el total de compraventas realizadas en el año 2013.


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