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Viviendas subieron en dólares pero profundizan su baja en UI
El precio que piden los propietarios subió 1,1% en moneda extranjera en últimos 12 meses
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16 de noviembre de 2016 a las 05:00
Los precios en dólares que piden los propietarios por sus inmuebles en la capital mantienen un leve incremento respecto al año pasado. Sin embargo, la caída del tipo de cambio en el mismo período llevó a una baja significativa de los precios de la vivienda medidos en unidades indexadas (UI). De esta manera, la capacidad de los hogares para adquirir un inmueble recuperó los niveles de mediados de 2014, luego de una fuerte caída a principios de este año y en 2015.
El Índice de Precios de Oferta de Inmuebles en Montevideo de El Observador tuvo un incremento de 1,1% en los 12 meses finalizados en octubre. El indicador releva el precio del metro cuadrado de vivienda, medido en dólares corrientes, ofrecido en la totalidad de los avisos clasificados vigentes al cierre de cada mes en los principales portales especializados (ver metodología).
Esto implica una muy leve aceleración respecto al ritmo de aumento de 1% interanual que mantenía a setiembre. Si se mira con más perspectiva, en octubre del año pasado los precios aumentaban 2,5% respecto a igual mes de 2014, con lo cual hay una cierta desaceleración en el ritmo de suba de los inmuebles.
Sin embargo, si se evalúa el precio de los inmuebles en UI –moneda que acompaña la evolución de los precios al consumo en Uruguay–, la historia es muy diferente.
El leve aumento de los precios de los inmuebles en los últimos 12 meses relevados fue compensado con creces por la inflación y la baja del dólar durante el mismo período. En el año móvil a octubre, el tipo de cambio bajó 4%, mientras que el costo de vida aumentó 8,5% medido en pesos.
De ese modo, el precio que piden los propietarios por sus inmuebles bajó 10,5% medido en UI, y aceleró así su ritmo de caída respecto a setiembre, cuando retrocedía 8,6% en comparación con igual mes del año pasado. De todas maneras, esa caída no alcanza a compensar el aumento que tuvieron los precios en UI en los 12 meses a octubre del año pasado, cuando subieron 13,4%.
Aun así, fue suficiente para recuperar el poder de compra de inmuebles de los hogares uruguayos perdido el año pasado. Si se tiene en cuenta el aumento de los salarios y la evolución en pesos del precio del metro cuadrado, la capacidad de compra de viviendas aumentó 14,8% en los 12 meses finalizados en octubre.
De hecho, la capacidad de compra de inmuebles por parte de los asalariados uruguayos se encuentra actualmente en su nivel más alto desde agosto de 2014. Es esta variable –y no la que muestra la evolución de los precios en dólares– la que determina qué tan accesible es la vivienda para un hogar que percibe sus ingresos en moneda local con ajustes que acompañan en mayor o menor medida al salario medio.
Una manera de representar esa relación es a través de una simulación que permite determinar qué nivel de ingresos necesita una familia para acceder a un préstamo hipotecario para financiar un inmueble medio en la capital.
El común de los bancos no otorga préstamos que superen el 80% del valor de la vivienda ni a más de 25 años. La tasa media ronda el 7% en UI y los bancos imponen que la cuota mensual no supere el 30% del ingreso familiar.
Considerando estas restricciones, para acceder a un inmueble medio de 65 metros cuadrados con esa financiación, en febrero se requería un ingreso mínimo de
$ 94.700, mientras que en octubre bajó a $ 84.900. l
Metodología del indicador de precios de oferta de El Observador
El indicador de precios de oferta de los inmuebles que releva la Unidad de Análisis Económico de El Observador se realiza a partir de la captura y procesamiento de datos de los principales portales de avisos clasificados que operan en el país. Mensualmente y de manera sistemática se procesan más de 20 mil publicaciones de venta de apartamentos en 17 barrios de Montevideo.
Luego de capturados, esos datos son depurados por algoritmos de elaboración propia. En primer lugar, se filtran aquellas publicaciones que tienen incompleta la información de precio y superficie, como también aquellas que indican que tienen saldos hipotecarios por pagar pero no especifican el monto. También se depuran los casos atípicos –aquellos cuyo precio por metro cuadrado se encuentra a más de 1,5 veces el recorrido intercuartílico, tanto por debajo del primer cuartil como por encima del tercero, entre los registros de cada barrio–.
Una vez obtenidos los valores medios del metro cuadrado por barrio, se realiza un índice de precios de Montevideo en su conjunto, reponderando los distintos indicadores por la participación efectiva de cada barrio en el total de compraventas realizadas en el año 2013.
