Bajó el costo de construir, pero no afectó precios de inmuebles

Costo de la vivienda se encontraba en enero 7,7% más barato en dólares que un año atrás
Un apartamento a estrenar en La Blanqueada, amparado en el régimen de Vivienda de Interés Social (VIS) se publica en Mercado Libre por US$ 125 mil. Tiene un dormitorio y 35 metros cuadrados. En otro portal de avisos clasificados, un apartamento, de 65 metros cuadrados y dos dormitorios ubicado en Cordón, se ofrece a estrenar por US$ 175 mil.

Medidos en dólares, los precios de los inmuebles se encuentran hoy en niveles muy similares a los del año pasado, según el relevamiento de avisos clasificados y la percepción de agentes selectos del mercado. Esto se da aun cuando la suba del dólar llevó los costos de construcción a valores notoriamente por debajo de los de inicios de 2015.

El costo de construir un metro cuadrado en un proyecto amparado en la vivienda de interés social en enero del año pasado era de US$ 1.240, mientras que en enero de este año se ubicó en US$ 1.144, lo que implica una caída de 7,7%. En el caso de una vivienda estándar, la baja del precio fue de 7,1% y en la vivienda suntuaria, de 6,4%, según los índices que elabora la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (APPCU), publicados en la última edición de su revista En Obra.

Incluso si se considera el indicador que elabora el Instituto Nacional de Estadística (INE), hubo una baja significativa en el último año en el costo del metro cuadrado. El Índice de Costo de la Construcción (ICC) aumentó 12,35% medido en pesos en los 12 meses finalizados en enero. Eso implica una baja de 10,7% en dólares corrientes.

Esa baja en los costos de la construcción no tiene su correlato en los precios de oferta de los inmuebles que se publican en los principales portales clasificados. Mientras que los costos caen, los precios medidos en dólares apenas detienen su aumento y prácticamente quedan congelados respecto a un año atrás.

El Índice de Precios de Oferta de la Vivienda en Montevideo de El Observador (Ipovm-EO) registró en los 12 meses en enero una baja de apenas 0,5%. El indicador surge del procesamiento y análisis de la totalidad de los avisos clasificados vigentes al cierre de cada mes en los principales portales clasificados de Uruguay, lo que implica considerar más de 20 mil publicaciones mensuales.

No todos los barrios se comportan de la misma manera. La baja más importante se da en los barrios de mayor precio promedio de los inmuebles donde, medido en dólares, el metro cuadrado se abarató 2,2% en los 12 meses finalizados en enero.

En tanto, en los barrios de precios medio-altos hubo un aumento de 0,3% y en los de nivel medio, una baja de 0,7%. En los barrios de precios medio-bajos el valor ofertado bajó 0,5%. En ningún caso la baja en el costo de la construcción tuvo su correlato en ese período en precios más bajos de los inmuebles.

Si en vez de comparar meses puntuales se toma como referencia un período más largo, como el promedio del último año –tanto en los precios como en el costo de construcción–, se aprecia el mismo divorcio el sus trayectorias.

El costo promedio de construir un metro cuadrado en la tipología estándar del índice de APPCU en los últimos 12 meses se ubica 3,6% por debajo del año móvil anterior. Sin embargo, en el mismo período los precios de oferta de los inmuebles aumentaron 2,4%.

A revisión

Desde el gobierno, algunos jerarcas siguen con preocupación la evolución del precio de los inmuebles, teniendo en cuenta que el régimen VIS resigna recursos fiscales con el objetivo ampliar el acceso a la vivienda, principalmente en los segmentos de ingresos medios y medio-bajos.

La semana pasada, el presidente de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV), Francisco Beltrame, dijo a El Observador que este año se someterá a "evaluación" el marco VIS. Según dijo, con los precios actuales solo el 20% de los hogares de mayores ingresos puede acceder a la nueva oferta de inmuebles y eso va en contra del espíritu de la ley de estímulos.

El principal elemento que explica la menor capacidad de acceso a los inmuebles es la suba del dólar, que redujo el poder de compra de los hogares medido en metros cuadrados de inmuebles.

Según el índice que elabora El Observador, entre abril de 2014 y enero de este año los precios en dólares de los inmuebles subieron 4,8%, pero dada la evolución cambiaria y el salario promedio de los trabajadores uruguayos, eso llevó a una caída de 13,9% en su capacidad para acceder a un inmueble.

Beltrame sostuvo que cuando en 2014 se "ajustó la reglamentación", implementando topes de precios para cierto porcentaje de los inmuebles de un proyecto VIS, lo que buscó el gobierno "fue decir: 'ojo, no se está llegado a una parte de lo que pretendíamos con la ley'". Nuevamente el gobierno buscará llamar la atención de los privados sobre este tema a través de una nueva revisión del régimen de promoción.

"Hay que buscar cómo hacemos para llegar a un producto que responda a las familias a un valor que no es este, es a otro (más bajo)", insistió Beltrame.

Los operadores privados reconocen que la mayor parte de la vivienda de interés social es adquirida por inversores y no por usuarios finales. El inversor busca alquilar el inmueble, que a los valores actuales de los arrendamientos implica una rentabilidad atractiva.

Desde el gobierno perciben un riesgo de que se genere un "sobrestock de productos caros" en el segmento medio del mercado inmobiliario.

Acerca del autor