Cuáles son las claves de la controvertida Ley de Vivienda

El año pasado se instauró un tope del 2% en la actualización de alquileres para paliar los efectos de la guerra en Ucrania. Este año se decidió prorrogarlo y el año que viene se establecerá una nueva limitación del 3% siempre que no exista un pacto entre las partes. 

Para el 2025, habrá un cambio ya que se establecerá una nueva referencia para la actualización desvinculada del IPC, que dependerá del Instituto Nacional de Estadística.

Es una medida controvertida dado que muchos ven en el surgimiento del nuevo índice, que responderá al deseo oficial de que los alquileres suban por debajo de la inflación, una politización de la institución.

Las zonas tensionadas 

Son aquellas en las que la carga media de la hipoteca o del alquiler, más los suministros, supera el 30% de los ingresos medios de un hogar o en las que el precio haya subido al menos 3 puntos por encima del IPC en los últimos cinco años. 

Corresponde a las Comunidades Autónomas y Ayuntamientos definirlas ya que se les traspasó las competencias de vivienda.

En el momento en que una zona sea declarada como “tensionada”, tendrá una serie de implicaciones para el contrato de alquiler: una duración mínima de tres años prorrogables para que los importes de las viviendas de alquiler no suban rápidamente y un costo promedio correspondiente al 30% de los ingresos medios de todos los habitantes del lugar. 

A su vez, se creará un bono de 250 euros mensuales para ayudar a que los jóvenes puedan independizarse.

Más allá de la potestad de las autonomías para limitar precios en zonas tensionadas, de todas las comunidades que pueden hacerlo, Cataluña es la única que busca aplicar la medida, ya que el resto ha desistido, tras la victoria del Partido Popular (PP) en las elecciones autonómicas. 

Barcelona bate récords y las rentas alcanzan el importe más alto de la historia: 1.087 euros al mes. Pero hay municipios más caros. Del total de 140 donde se pondrá tope a los aumentos, ocho están por encima. 

Sant Vicenç de Montalt y Cambrils la superan mientras que Andreu de Llavaneres y Matadepera lideran las alzas.

Definición de los grandes tenedores

Hasta ahora, se consideraban dentro de esa categoría a los que tenían más de 10 viviendas o una superficie útil superior a 1.500 m2. 

Con la nueva norma, los propietarios que tengan cinco o más inmuebles, siempre que estén en área tensionada, ya se considerarán grandes tenedores, sean personas físicas o jurídicas.

Hacienda, a su vez, rastrea las webs inmobiliarias para controlar los alquileres irregulares. La presión de la Agencia Tributaria sobre los propietarios, a los que envía un récord de avisos logra aumentar un 11% las retenciones de alquileres en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). 

Incluir el alquiler en la declaración de la Renta es obligatorio. El IRPF lo considera como rendimientos del capital inmobiliario. 

Una de las formas de trabajar de los inspectores es a través de la vigilancia de los portales de Internet de anuncios inmobiliarios. La Agencia Tributaria localiza al propietario que anuncia el alquiler de un inmueble y presume que tiene una renta.

Por otro lado, se estipuló que las plataformas digitales deberán suministrar los datos de sus usuarios a los servicios tributarios y, además, estarán obligadas a recaudar impuestos de las operaciones que se realicen a través de su aplicación. 

Así lo recogen las conclusiones del caso Airbnb. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) determinó a finales del año pasado que los países tienen derecho a exigir que esta plataforma -y el resto de intermediarios de alquiler vacacional- divulguen la información del contrato de alquiler a las autoridades fiscales y recauden impuestos cuando faciliten el pago. 

Los alquileres turísticos no están alcanzados por la Ley de Vivienda. Pero desde la entrada en vigor de la norma, la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) detectó la proliferación de nuevas formas de alquiler con el objetivo de esquivar los límites que impone a los arrendadores.

Aunque algunas son legales muchas otras no lo son ya que se intenta camuflar bajo contratos de temporada, de oficina, turístico o industrial, lo que realmente es un arrendamiento habitual de vivienda en el que los inquilinos tienen vocación de permanencia.

El impuesto a los pisos vacíos

La nueva ley sumará un impuesto para las propiedades vacías a través del recargo de los impuestos de inmuebles (IBI). 

Aquellas viviendas que lleven vacías más de dos años, para los dueños de más de cuatro casas o departamentos en el mismo municipio, el Gobierno, para incentivar los contratos de alquiler, permitirá a los municipios subir la tasa del IBI con un recargo de hasta el 150%.

Algunos expertos, no obstante, se permiten dudar qué tan rentable va a resultar el impuesto. 

En grandes ciudades como Madrid, aseguran, un tercio de esos pisos vacío son en realidad un error censal, otro tercio estaban en venta, efectivamente, pero para que funcione el mercado tiene que haber un período en el que esté vacío; y el otro, tenía detrás una casuística judicial, sobre todo de herencias. 

Aunque es cierto que a veces los fondos o la Sareb (el llamado “banco malo” que concentra los activos tóxicos surgidos de la crisis del 2008) han retenido sus viviendas.

La comisión ahora la paga el dueño

Antes eran los inquilinos quienes pagaban la comisión inmobiliaria en el alquiler, pero a partir de ahora es el propietario quien debe encargarse de pagar los gastos de gestión.

Los sindicatos de inquilinos de diversos territorios de España lanzaron una web para recuperar honorarios cobrados indebidamente por las inmobiliarias. 

Para promoverla montaron una campaña en las redes sociales con la etiqueta #EstafaInmobiliarias donde se explica que en el sitio es posible encontrar un formulario para que cualquier persona pueda consultar si debe abonar los gastos que le indica la inmobiliaria a la hora de alquilar una vivienda. 

Los trucos más comunes de las inmobiliarias para seguir cobrando son “el mes de agencia” o “el estudio de viabilidad”. 

Así que los sindicatos también ofrecen asesoramiento para que los inquilinos estafados puedan recuperar el dinero por gastos de gestión que ya no les corresponden en todos los casos en los que se formalicen contratos de arrendamientos sujetos a la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos).

Los desahucios en suspenso

Los especialistas explican que en relación a los procedimientos en principio suspendidos hasta el 30 de junio y luego hasta fin de año, solo se levantará la suspensión si el demandante gran tenedor acredita que se ha sometido a un proceso de conciliación o mediación para buscar una solución habitacional al inquilino. 

Es una medida a la que se pueden acoger las personas que viven en hogares vulnerables que se enfrenten a procedimientos de desahucio de su vivienda habitual, cuando existan personas dependientes, víctimas de violencia sobre la mujer o menores de edad a cargo.

En este último caso, se establece la posibilidad de que el juez suspenda el lanzamiento -la expulsión forzosa-, cuando los propietarios de estos inmuebles (personas físicas o jurídicas titulares de más de 10 viviendas), soliciten informe a los servicios sociales competentes con objeto de que puedan valorar la situación de vulnerabilidad económica e identificar las medidas a aplicar.

Los arrendadores y titulares de la vivienda afectados por la suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento podrán presentar la solicitud de compensación por el perjuicio económico ocasionado en caso de que no se ofrezca una solución habitacional en los tres meses siguientes desde la emisión del informe de los servicios sociales.

Para los nuevos desahucios, la demanda presentada por un gran tenedor debe acompañarse con la acreditación de haber realizado un proceso de conciliación o mediación con el inquilino y las administraciones públicas para facilitar una solución habitacional. 

Se exige que todas las resoluciones judiciales que se dicten en el procedimiento indiquen la fecha y hora del lanzamiento, siendo este punto una demanda histórica de los movimientos por la vivienda para acabar con la incertidumbre e indefensión de los inquilinos, que no saben cuándo se les va a desahuciar. 

Todo el trámite en sí puede suponer una media de uno o dos años para conseguir el desalojo.

El alquiler social 

La ley promete la construcción de 183.000 viviendas públicas para alquiler, garantizando que la mitad sea destinada a jóvenes. 

El Gobierno calcula que el parque público de vivienda en “alquiler social o asequible” no llega a 300.000 inmuebles, menos del 3% del total, cuando la media europea roza el 10%.

¿Qué es lo que venía haciendo Pedro Sánchez?  Había decidido recurrir a las 50.000 viviendas de la Sareb -también conocido como “banco malo”- para destinarlas al alquiler social. La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), nacida con la crisis del ladrillo, había concentrado todos los activos tóxicos.

El plan suena así: hay 21.000 viviendas "terminadas, vacías y listas" para ceder o vender a las comunidades autónomas y ayuntamientos, otras 14.000 viviendas que estaban habitadas pero alquiladas u ocupadas, alrededor de 10.000 de ellas por familias vulnerables y la Sareb cederá suelo para que empresas privadas construyan hasta 15.000 viviendas públicas para alquiler social.

Fueron muchos los que no lo vieron como una idea inspirada. Advirtieron desde un principio que no contendría el precio del alquiler, disparado de forma más acentuada en las grandes ciudades. 

Muchas de estas viviendas no están en las zonas donde sería necesario que estuvieran y otro problema es el mantenimiento de estos inmuebles, remarcaban algunos.

El Gobierno festeja, mientras tanto, que las viviendas que se han puesto en marcha en el marco de este plan son más del 30% de las 183.000 que se comprometió a entregar para alquiler social. 

Asimismo está en proceso un proyecto para construir en los próximos años 20.000 viviendas de alquiler asequible en suelos que venderá Defensa. 

La mitad de las viviendas estará en suelos de la ciudad de Madrid (10.500 unidades), pero en 24 de estas localidades la demanda de alquiler actualmente es baja o muy baja, según un estudio elaborado por el portal especializado Idealista.