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Bancos privados bajan tasas para pelear nicho inmobiliario al BHU
La mayoría de los bancos privados que opera en la plaza financiera uruguaya dejó atrás el letargo de los últimos años a la hora de apostar al segmento de créditos hipotecarios. Hasta hace poco tiempo, prácticamente la única opción que tenían aquellos uruguayos que buscan acceder a una hipoteca para cumplir el sueño de su techo propio era el Banco Hipotecario (BHU). En cambio, hoy a través de distintas estrategias de marketing, reducción en las tasas de interés y otros diferenciales en la atención al cliente, la banca privada buscar sacarle parte de la torta al estatal líder absoluto y determinante del mercado.
Una serie de factores se alinearon para esta nueva dinámica del negocio, que lo vuelve más atractivo y beneficioso para el consumidor al contar ahora con varias opciones en su menú y a un precio inferior. Uno de ellos es que el ritmo de expansión de los préstamos concedidos por parte del BHU se desaceleró. Otro es la una reducción en las tasas de interés en pesos producto del fuerte descenso de la inflación.
A eso se sumó el dinamismo de las compraventas de inmuebles, que aumentaron 21% durante la primera mitad del año.
El negocio movió al menos US$ 775 millones en los primeros seis meses de 2017 solo en la capital. Esa cifra fue calculada a partir de la recaudación correspondiente al Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP) que recauda la Dirección General Impositiva (DGI).
Los bancos privados consultados por El Observador no dudan en definir que el segmento de préstamos hipotecarios es hoy uno de sus pilares y foco de atención para la expansión de su negocio.
La gerente de productos y segmento MID&Mass del banco Santander, Ana Paula Aboal, citó algunos datos del reporte financiero que realiza la consultora Deloitte para mostrar la foto actual del mercado. El trabajo indica que el stock de crédito vigente del BHU creció a agosto a una tasa de 6% en términos corrientes (prácticamente a la par de la inflación, que cerró en los 12 meses a setiembre en 5,75%). Ese guarismo está por debajo del 8% que mostró el cierre de 2016 o el 15% de 2015.
En el caso de la banca privada, el stock de crédito vigentes se expandió a una tasa del 11% en agosto respecto a igual mes del año pasado en términos corrientes, es decir, unos 5 puntos sobre la inflación.
Aboal indicó que en el caso del Santander, en el trimestre junio-agosto, se evidenció un repunte en la concesión de nuevos créditos en la comparación interanual del 16%, y de 22% respecto al trimestre previo, con 877 préstamos concedidos por un promedio que rondó los US$ 90 mil.
La ejecutiva del Santander indicó que gracias "a un fondeo que canalizó la institución" se logró bajar la tasa de interés en unidades indexadas del 7,25% a 5,9% –sin considerar un seguro sobre saldo deudor de 0,78%–. Eso tuvo su efecto inmediato en una mayor demanda. Además, se apuesta a brindar una "atención ágil" para después del ingreso de la carpeta de riesgo para que el préstamo no demore más de 48 horas en aprobarse. Aboal dijo que el banco mantendrá su política de tasas "al menos hasta diciembre", pero todo indica que si las condiciones de fondeo no cambian, esa política se extenderá a 2018.
Competencia y oportunidad
El gerente del banco Itaú, Ignacio Arechavaleta, informó que la cantidad de préstamos aprobados aumentó 54% en el acumulado enero-setiembre respecto a igual período del año pasado, con un crédito promedio de US$ 117 mil por cliente. El ejecutivo explicó que la clave para ser más agresivo y competir en forma más fuerte con el BHU fue la caída en las tasas de fondeos en los últimos meses, lo que llevó a tasas en UI por debajo del 6%.
En la misma línea, desde el Scotiabank comentaron que el banco hizo un cambio importante hace un año y medio en el segmento inmobiliario buscando armar un producto "más simple y de fácil acceso para sus clientes". La institución sostiene que una de sus fortalezas es la presencia en todo el país y que ofrecen financiar hasta el 90% del inmueble en cualquier departamento. Además, luego de aprobado el préstamo, se da un plazo de 6 meses en el que se mantienen las condiciones. En el año fiscal del Scotiabank cerrado a setiembre de 2017, el banco duplicó la cantidad de préstamos otorgados respecto al balance del año anterior.
En tanto, el responsable de customer solutions del BBVA, Franco Cinquegrana, transmitió una visión de "estabilidad" del segmento de créditos hipotecarios.
"Después de un 2015 y principio de 2016 donde se incrementó considerablemente el crédito inmobiliario otorgado, se dio una desaceleración en este crecimiento hasta el primer cuatrimestre de este año. A partir de allí notamos que el mercado ha conseguido estabilizarse", apuntó. El banco de capitales españoles también está ofreciendo una tasa en UI piso de 5,9%.
El BHU sin grandes sobresaltos
El BHU aprobó en lo que va del año 1.100 préstamos hipotecarios por un monto 670 millones de UI (unos US$ 84 millones), lo que arroja un monto promedio por cliente de unos US$ 74 mil. La idea del banco es mantener un "equilibrio" en la cantidad de préstamos. Su presidenta, Ana Salveraglio, explicó que al ser una institución "monoproducto" debe cuidar la sostenibilidad a futuro por lo que tiene poco espacio para reducir las tasas vigentes.
El BHU tiene una tasa base de 7% en UI anual, aunque para ahorristas de programas especiales desciende a 6,5%. La morosidad del banco en UR y UI se ubica hoy en 1,7%, mientras que solo contemplando la última moneda la mora es del 0,6%. "La tendencia es decreciente", aseguró. Según supo El Observador, el BHU está "explorando" para el correr de 2018 acceder a un fondeo especial de un agente externo que le permitiría ofrecer una tasa en UI más baja que la actual para un monto específico.
Precios aceleraron suba en agosto
Los precios en dólares que piden los propietarios de la capital por sus inmuebles aceleraron su ritmo de aumento en agosto. Si se mira mes a mes, el precio del metro cuadrado en Montevideo subió durante nueve meses consecutivos, lo que muestra un mercado que adecúa los valores ante la baja del dólar. El Índice de Precios de Oferta de Inmuebles de El Observador (IPOI-EO) tuvo un incremento mensual de 0,3% en agosto, lo que implicó una suba de 5,7% respecto a igual mes del año pasado. Esa última tasa fue mayor que el 4,6% registrado al cierre de julio, lo que marca una aceleración en el ritmo de aumento de los precios.
El indicador de El Observador releva la totalidad de los apartamentos publicados en los principales portales de avisos clasificados de Uruguay. Esos datos son depurados y procesados por barrio para realizar luego un indicador a nivel de la ciudad. De los 17 barrios relevados para el indicador solo uno mostró una baja de los precios en dólares en los 12 meses finalizados en agosto. Se trata de Jacinto Vera, donde le metro cuadrado se abarató 1,1%.
El resto de los barrios se comportaron de forma alcista. La Blanqueada y Buceo lideraron el ranking, con subas de 13,3% y 10,9%, respectivamente. En unidades indexadas –en pesos una vez descontado el efecto de la inflación– los precios tendieron a estancarse respecto al año pasado. La variación interanual fue de apenas 0,2% a la baja cuando el mes anterior acumulaba una caída de 4,3% respecto a julio de 2016. Eso implica que en la moneda que los uruguayos perciben su ingreso –y los propietarios su renta cuando alquilan sus propiedades–, los inmuebles prácticamente vieron incambiado su precio en el último año. (Producción: F. Comesaña)
