Gobierno alerta por baja oferta de vivienda social a precio accesible

ANV dice que mejora de la productividad y tecnología no ha sido prioridad para los promotores
Con la fuerte suba del dólar, las presiones inflacionarias, y el mantenimiento de los precios de los inmuebles en dólares, el Poder Ejecutivo admite que la oferta de Vivienda de Interés Social (VIS) que está ingresa al mercado la mayoría de los promotores privados se aleja cada vez de las familias que quieren cumplir el sueño del techo propio. De hecho, los precios de comercialización de esos inmuebles están hoy al alcance solo el 20% de los hogares con mayores ingresos. Es por eso que el gobierno decidió realizar este año una "evaluación" de su política de vivienda.

El Observador dialogó en la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) con su presidente, Francisco Beltrame, y vicepresidente, Claudio Fernández, para abordar la coyuntura actual del mercado inmobiliario. Los jerarcas niegan que el Ejecutivo ponga obstáculos para habilitar nuevas técnicas constructivas y dicen que la mejora de la productividad e incorporación de tecnología no ha estado dentro de las prioridades de los promotores.

A juicio de Beltrame, hubo situaciones que de alguna forma "han alterado" lo que venía siendo la situación general del mercado inmobiliario, como la evolución de la inflación, el valor dólar, los costos de construcción y "las expectativas y apreciaciones" que la población tiene respecto al acceso a vivienda.

"Pero hay temas que llamarlos por su nombre. El encarecimiento de los productos que se encuentran en el mercado tiende a hacer más dificultosa la venta", advirtió el titular de la ANV.

Añadió que "lo relevante es ver qué es lo que se está vendiendo y que no se está colocando. Da la impresión por los precios promedios, que cuando las familias encuentran productos adecuados a sus ingresos, los van adquiriendo. Por algo es que en la aplicación de la ley 18.795 (VIS) buena parte de la producción que se está vendiendo es de uno y dos dormitorios".

"No creo que esa se la expectativa de la familia comprar vivienda de uno y dos dormitorios, sino que son aquellas que están más adecuadas a su capacidad de compra", comentó Beltrame.

En abril de 2014, el precio promedio para un apartamento de 60 metros cuadrados era de US$ 153.855, de acuerdo a las publicaciones de los principales portales clasificados en la web. En enero de este año, su precio en dólares se encontraba 4,8% por encima de ese valor. Si bien no parece un aumento significativo, esa variación poco dice sobre la mayor o menor capacidad del hogar montevideano medio –que percibe sus ingresos en pesos– para adquirir esa vivienda. Hace poco menos de dos años, para que una familia accediera a un préstamo hipotecario a 25 años que financiara el 80% del valor de ese inmueble, necesitaba un ingreso superior a $ 71.165. Hoy el mismo banco no aceptaría un ingreso menor a $ 100.327 a la hora de otorgar ese crédito, según datos de la Unidad de Análisis Económico de El Observador.

"El planteo básico del problema que está surgiendo es que la oferta nueva a estos valores atienden al 20% de la población que tiene mayores ingresos. Esa población, o tiene solucionada la vivienda, o lo que busca es una segunda vivienda como inversión. El resto de la población es donde tenemos el problema", reconoció Beltrame.

Topes y productividad

A juicio del presidente de la ANV, pese a la vigencia de los topes de precio para el 25% de las unidades comercializadas en Montevideo –algo que es duramente cuestionado por los promotores–, el ingreso de imuebles "ha sido importante para lo que es la situación de fluidez desde el punto de vista de la venta".

Durante el primer año de vigencia de la ley de VIS (2011) solo hubo 38 viviendas promovidas, en 2012 se trepó a 2.886; en 2013 a 3.232 unidades; en 2014 a 3.323 y el año pasado hubo 3.543 que accedieron a los beneficios fiscales que otorga esa normativa.

Hasta el momento, han culminado 2.867 de todas las viviendas promovidas y hay unas 6.245 en construcción, que abarcan lo promovido en 2013 y 2014. La meta quinquenal de la ANV es alcanzar las 6.000 viviendas hasta 2019 dentro de este régimen.

"La limitante acá es quién es el mercado y cuáles son las familias que pueden acceder a las viviendas. Y cuáles son las condiciones del producto. Cuánto más grande sea el costo del producto, menos familias son las que pueden acceder. Eso me parece que es de cajón lo que está sucediendo", aseguró Beltrame.

Por otro lado, rechazó que desde el gobierno se pongan obstáculos para la implementación de nuevas técnicas constructivas. "Me gustaría saber qué sistema constructivo ha tenido problema para tramitarse y quién plantea eso, para tratar de determinar si eso es efectivamente así. La realidad es que la industria como tal no ha estado en su primera preocupación el incremento de la productividad ni la aportación de nuevas tecnologías", afirmó el titular de la ANV. Beltrame admitió como un "problema" que no se avance en ese terreno para bajar los precios.

"La iniciativa tiene que venir por el lado privado. El gobierno hizo una apuesta muy fuerte por el lado de la exoneración impositiva que me parece que fue bien apreciada. Pero creo que en este tema de los costos fue apropiada, en el sentido de apropiarse de la diferencia", advirtió el jerarca.

No obstante, Beltrame destacó que si bien los valores promedio de las VIS "son elevados" para aquellas familias que pretenden adquirir su primer inmueble, hay promotores que salen al mercado con "valores inferiores" y que eso se demuestra en el "éxito" que obtienen al momento de la comercialización.

Respecto al crecimiento del costo de los terrenos que los promotores también ponen en la balanza como un factor que está enlenteciendo la decisión de iniciar un nuevo VIS, Beltrame dijo que la "llama la atención" que en zona C3 –que abarca varios barrios de la periferia de Montevideo– no se haya presentado ningún proyecto VIS. "Ahí la demanda existe. El problema es qué oferta tenemos para qué demanda", insistió.

Año de "evalución" con antecedentes de ajustes

Consultado sobre cambios a futuro en los incentivos en materia de vivienda, Beltrame dejó la puerta abierta. "Como políticas tenemos el compromiso de revisar todo lo logrado hasta el momento, algo que va a suceder este año con el Ministerio como órgano rector. "Si el mercado se sobrestockea de productos caros, ese problema es del mercado. Lo que tenemos que ver revisando esta ley (por la VIS), es qué aspectos han tenido buena respuesta, qué problemas está presentando y cómo pueden desarrollarse mejoras sobre el producto", explicó el titular de la ANV. "En 2014, cuando se ajustó la reglamentación, lo que se pretendió decir fue: ojo, no se está llegado a una parte de lo que pretendíamos con la ley. Hay otra parte que sí", recordó. Asimismo, indicó que aún hay 3.500 VIS que están promovidas y no comenzaron a construirse. "Hay que buscar cómo hacemos para llegar a un producto que responda a las familias a un valor que no es este, es a otro (más bajo)". En ese sentido, Beltrame dijo que los topes en los precios de venta del 25% sobre las viviendas nuevas de Montevideo obedeció a que se veía que "los precios de venta venían subiendo".

Casos exitosos de valores más bajos

Como prueba que los promotores privados pueden ofrecer una mayor oferta de inmuebles a menor precio, el vicepresidente de la ANV, Caludio Fernández, citó las licitaciones que el Ministerio de Vivienda realiza con constructores para entregar vivienda a valores bastante por debajo del tope que rige para la VIS, que permite un subsidio de la cuota de hasta el 50%. "Partimos de la base de que el inversor deja de ganar un poco, pero no ganancia cero; si no no tendríamos interés", indicó. Recientemente el Mvtoma entregó inmuebles a nuevo bajo esta modalidad sobre la calle Maldonado a unos US$ 90 mil para un apartamentos de dos dormitorios. "Esto demuestra que posibilidades de desarrollo hay", aseguró.



Populares de la sección

Acerca del autor