Hay una frase que el gremio inmobiliario repite como un mantra cada vez que alguien menciona la inteligencia artificial (IA): “La compra de una casa es demasiado emocional para dejarla en manos de una máquina”. Es una frase reconfortante, y también es lo que decían los agentes de viajes en 1999, cuando Expedia apenas empezaba a funcionar. Sin embargo, hoy, no está la agencia de viajes de la esquina.
Lo mismo está por ocurrir con el sector inmobiliario, y conviene entender por qué, porque las consecuencias afectan a millones de personas. Tanto a quienes compran como a quienes venden, y también a quienes viven de cobrar comisiones por hacer de intermediarios.
Despojada de su narrativa gremial, la labor de un agente se reduce a un conjunto bastante preciso de tareas, tales como recopilar información sobre propiedades, filtrarlas según el perfil del cliente, organizar visitas, evaluar precios de mercado, redactar o revisar contratos, y coordinar a las distintas partes hasta el cierre de la operación. Con alguna excepción puntual en operaciones complejas, hablamos sobre gestión de información y coordinación logística. Y resulta que la IA lleva años siendo extraordinariamente buena en eso.
Lo que ya ocurre
Los sistemas de valoración automatizada, aquellos que calculan el precio justo de una propiedad cruzando miles de variables como ubicación, superficie, estado del mercado local, tendencias históricas e infraestructura cercana; evolucionaron por encima de las estimaciones básicas de hace unos años, integrando ahora visión artificial que analiza fotografías de interiores para detectar calidades de acabados y ajustar el valor de forma automática.
La búsqueda de propiedades funciona en lenguaje natural y prescinde de un comprador rellenando filtros rígidos e imprecisos. Ahora se describe lo que se busca como si se hablara con una persona, y el sistema interpreta, filtra y sugiere. Y va más lejos aún porque propone zonas alternativas, compara opciones a distintas distancias y anticipa qué propiedades encajan con el perfil del comprador antes de que este sepa articularlo.
La coordinación de todo el proceso, con la verificación documental, gestión de plazos, comunicación con notarías, registros y entidades financieras; es el tipo de tarea que los agentes de IA autónomos ejecutan ya en sectores como el legal, el contable o el sanitario. No hay motivo estructural por el que el sector inmobiliario sea diferente.
El argumento emocional, y por qué no se sostiene
La industria argumenta que comprar una casa es una decisión emocional, y que el agente humano acompaña, tranquiliza, interpreta lo que el cliente no sabe decir. Hay algo de verdad en esto, pero conviene distinguir entre lo que el cliente necesita y lo que el agente cobra por proporcionar.
La generación que entra ahora al mercado inmobiliario no fue criada con la expectativa del intermediario humano. Para esta, la tecnología no es el canal alternativo sino el canal natural, y la eficiencia tiene más peso que el acompañamiento emocional. El mismo cambio cultural que eliminó al agente de viajes, al corredor de bolsa minorista y al operador bancario de ventanilla está atravesando ahora las puertas de las inmobiliarias.
Además, el “acompañamiento emocional” que ofrece el agente tiene un coste estructural: típicamente entre el 3% y el 6% del valor de la transacción. En una vivienda de 300.000 euros, eso son hasta €18.000 por gestionar papeles y coordinar visitas. La pregunta que el comprador del futuro se hará es si ese precio tiene sentido cuando existe una alternativa que hace lo mismo por una fracción del coste, disponible a las tres de la madrugada, sin demoras ni agendas que coordinar.
No desaparecerán todos, pero sí la mayoría
Habrá excepciones, porque las operaciones verdaderamente complejas, con grandes patrimonios, activos con problemáticas jurídicas inusuales o negociaciones entre partes con intereses muy divergentes, requerirán criterio humano especializado. Pero ese segmento representa una fracción pequeña del volumen total de transacciones. El grueso del mercado son las compraventas residenciales estándar, arrendamientos y transacciones de primer acceso, tienen todos los ingredientes su automatización.
El mercado global de IA aplicada al sector inmobiliario, valorado en 2.900 millones de dólares en 2024, se proyecta en U$S41.500 millones para 2033, con una tasa de crecimiento anual compuesta superior al 30%. Ese capital no va a financiar herramientas de apoyo para agentes humanos. Va a financiar la sustitución progresiva de esa figura.
El relato de que “la IA no reemplazará a los agentes, los hará mejores” es el tipo de narrativa que las industrias en declive producen en la fase de negación. Lo dijeron los taxistas antes de Uber y los grandes almacenes antes de Amazon. El patrón es el mismo, primero la tecnología ayuda, luego compite, luego desplaza. La pregunta relevante es cuándo ocurrirá, y qué hacer mientras tanto quien hoy se gana la vida mostrando pisos.
Las cosas como son
Mookie Tenembaum aborda temas de tecnología como este todas las semanas junto a Claudio Zuchovicki en su podcast La Inteligencia Artificial, Perspectivas Financieras, disponible en Spotify, Apple, YouTube y todas las plataformas.
