El Gobierno ha aprobado una reforma en el mercado del alquiler que establece un tope del 2 % en las subidas de renta con el objetivo de contener los precios. Esta decisión se produce de forma simultánea al repunte de la inflación, que roza el 5 % debido al impacto de la subida de los carburantes en el conjunto de la economía.
Por un lado, los precios experimentan un alza muy superior a la prevista. Por otro, la intervención directa en las rentas penaliza a los pequeños propietarios, quienes sostienen el 90 % del mercado del alquiler en España.
Estos arrendadores se ven obligados a ampliar sus contratos y prorrogarlos con actualizaciones limitadas que pueden condicionar la rentabilidad de sus inmuebles durante una década. El preámbulo del Real Decreto-ley justifica estas medidas de choque para frenar unos precios de la vivienda que registran incrementos interanuales del 12,9 %.
Un Real Decreto en el BOE para frenar rentas y proteger a colectivos vulnerables
El primer real decreto-ley aprobado por el Ejecutivo ya ha sido publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE) y entra en vigor este jueves. Un segundo texto, que incluye la propuesta de prorrogar automáticamente los contratos y que genera mayores recelos en el sector, se encuentra pendiente de publicación. Ambas normas se llevarán al Consejo de Ministros este viernes para su convalidación.
La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez; el vicepresidente primero y ministro de Economía, Comercio y Empresa, Carlos Cuerpo; la ministra de Inclusión; Seguridad Social y Migraciones y portavoz del Gobierno, Elma Saiz; y el ministro de Política Territorial y Memoria Democrática, Ángel Víctor Torres; durante la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros.
El decreto publicado incluye directrices específicas que regulan el mercado habitacional hasta 2030:
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Topes y prórrogas en las rentas: En zonas tensionadas donde la renta supere el índice de referencia, no se aplicará ninguna subida. Si no lo supera, el incremento máximo será del 2 % en defecto de acuerdo. Asimismo, los inquilinos que estén al corriente de pago durante los ocho meses anteriores podrán solicitar prórrogas extraordinarias de hasta dos años adicionales manteniendo las mismas condiciones del contrato vigente.
Protección ante desahucios: Se extienden las medidas de protección para familias vulnerables sin alternativa habitacional hasta el 31 de diciembre de 2030.
Límite a operaciones de entidades e inversores: Hasta el 31 de diciembre de 2028, se prohíbe a cualquier entidad cuyo objeto social sea la adquisición de inmuebles comprar viviendas por debajo del 70 % de su valor de tasación de mercado. Existen excepciones si la vivienda se destina a alquiler asequible o social por al menos cinco años, atención sociosanitaria, colectivos vulnerables, víctimas de violencia o si la firma está adherida a un Código de Buenas Prácticas.
Regulación por habitaciones y temporada: En los arrendamientos por habitaciones, la suma de las partes no podrá superar el coste del alquiler de la vivienda completa. Los alquileres de temporada deberán motivar la causa del desplazamiento, con una duración acordada de entre 31 días y 12 meses.
Presión a pisos turísticos y vacíos: Las estancias turísticas inferiores a 30 noches tendrán un IVA del 10 %. Los ayuntamientos podrán aplicar recargos de hasta el 50 % en el IBI (hasta el 100 % para propietarios con cuatro o más inmuebles turísticos). Respecto a las viviendas vacías durante más de tres años, los municipios podrán elevar el IBI hasta un 150 % para dueños de dos o más pisos en esta situación.
Incentivos fiscales, cambios en Socimis y préstamos para vivienda
La nueva normativa introduce modificaciones fiscales orientadas a moldear el comportamiento de los arrendadores y flexibilizar el acceso a la compra. Entre las principales novedades tributarias destaca que, si un propietario rebaja el precio del alquiler más de un 5 %, podrá deducirse el 100 % de los ingresos en el IRPF. Por el contrario, la deducción en el IRPF bajará hasta el 15 % si el contrato se renueva con una subida superior al 20 %.
En cuanto a las estructuras societarias de inversión, el gravamen sobre los beneficios de las Socimi procedentes del alquiler de vivienda se eleva del 15 % al 25 %, aunque se aplicarán bonificaciones de hasta el 100 % según el volumen de inmuebles que se destinen a arrendamiento asequible. Por su parte, la vivienda protegida de forma permanente o indefinida pasará a tributar con el IVA superreducido del 4 %.
Para facilitar la adquisición de inmuebles, se impulsa la línea de préstamos "TU CASA", que permite financiar hasta el 20 % del valor de la vivienda con un tope máximo de 50.000 euros. Estos créditos se concederán a diez años, a un tipo del 0 % y sin comisiones, e incluirán un período de carencia hasta la finalización del pago de la hipoteca o por un máximo de 30 años.
Miedo al desplome de la oferta y fuga de pequeños propietarios
Pese a los incentivos de la reforma, la gran mayoría de operadores del sector coincide en que el decreto no aborda la raíz del problema: la falta crónica de vivienda disponible. Entidades del sector como Idealista y la Fundación Alquiler Seguro calculan que la oferta de alquiler de larga duración ha caído entre un 18 % y un 20 % desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda en 2023.
La portavoz y directora de Estudios de Fotocasa, María Matos, advierte de que el 24 % de los propietarios consultados por su plataforma prevé retirar su inmueble del mercado de larga estancia al vencer el contrato, proyectando un recorte adicional del 20 % en la oferta existente. Matos recuerda que el 90 % del mercado del alquiler está respaldado por particulares con una o dos viviendas y enfatiza que "sin ellos no hay mercado de alquiler", dado el reducido parque público del país.
Esta retirada de inmuebles puede traducirse en ventas masivas, endurecimiento de los requisitos para elegir inquilino o el traslado del riesgo a los precios de salida. Asimismo, la inseguridad jurídica derivada de dividir la norma en dos decretos y la falta de consenso político acentúan la incertidumbre de los caseros.
En el plano académico y analítico, el profesor de Economía de Comillas-ICADE, Leandro Escobar, señala que estas medidas distorsionan el mercado y buscan proteger al inquilino generando un perjuicio mayor: una escasez estructural de oferta. Incluso informes previos del Banco de España alertaban de que las intervenciones en la demanda pueden frenar fallos puntuales a corto plazo, pero acarrean desequilibrios macroeconómicos si se prolongan en el tiempo. Técnicos del Ministerio de Vivienda admiten este riesgo, pero priorizan frenar la subida del precio en zonas tensionadas como Madrid o Barcelona.
Exigencias de promotores y constructores: suelo, licencias y oferta real
La patronal del sector coincide en que las restricciones no generan nueva edificación. La Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) sostiene que "con prórrogas y límites no se construye ni una sola vivienda más", exigiendo mayor suelo finalista, celeridad urbanística y certidumbre legal, al tiempo que valora el IVA superreducido y las líneas ICO.
Por su parte, la Confederación Nacional de la Construcción (CNC) insiste en la necesidad de desbloquear la reforma de la Ley del Suelo para incrementar de forma sustancial la producción de inmuebles. Las estimaciones de la patronal indican que la necesidad del mercado supera holgadamente las 750.000 viviendas proyectadas previamente por el Banco de España.
Acampada en Sol por la crisis de vivienda.
Paralelamente, la tensión social y política continúa en ascenso. En la capital, el Sindicato de Inquilinas mantiene una acampada en la Puerta del Sol, mientras que el Gobierno regional de Isabel Díaz Ayuso ha exigido a la Delegación del Gobierno el desalojo de la plaza en un plazo de 48 horas.
Desde la oposición, representantes del Partido Popular como Juan Bravo y Alberto Nadal consideran "gravísimo" que la reforma de la vivienda se mantenga abierta y sin cerrar mediante decretos parciales, juzgando las medidas de protección como insuficientes frente al contexto económico actual.