Se promulgó la Ley de Alquileres

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El Gobierno promulgó la Ley de Alquileres: todos los cambios a tener cuenta

Se publicó en el Boletín Oficial argentino el decreto 533 que pone en vigencia la nueva ley. Qué cambia y a partir de cuándo
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17 de octubre de 2023 a las 08:38

Mediante el Decreto 533/2023, publicado en el Boletín Oficial este martes, el Poder Ejecutivo dio el paso legal para la entrada en vigencia de esta nueva normativa. La ley busca proporcionar certidumbre a millones de inquilinos que han estado luchando durante años debido a la problemática habitacional agravada por la crisis económica en el país.

El decreto, que establece reformas al Código Civil y Comercial de la Nación, ha sido firmado por el presidente Alberto Fernández, el jefe de Gabinete Agustín Rossi, y los ministros de Justicia, Martín Soria, y de Economía, Sergio Massa. Se espera que la norma entre en vigor este mismo mes o a inicios de noviembre tras su promulgación.

Las reformas fueron aprobadas por la Cámara de Diputados la madrugada del miércoles pasado con 128 votos a favor y 114 en contra. Los votos a favor provinieron del kirchnerismo, dos diputados del Interbloque Federal, uno de Juntos por Río Negro y cuatro de izquierda, mientras que la iniciativa fue rechazada por los libertarios, Juntos por el Cambio y algunos legisladores provinciales.

La nueva ley tiene como objetivo poner fin a una práctica que se ha vuelto común en los últimos meses: los alquileres en dólares. La norma establece claramente que el precio de los alquileres debe expresarse en moneda nacional, y la publicidad de propiedades para alquilar no podrá mencionar otra moneda que no sea el peso argentino.

En cuanto a la actualización de los alquileres, se introduce un cambio significativo. A diferencia de la ley anterior, que permitía un único ajuste anual, la reforma dispone que las actualizaciones se llevarán a cabo cada seis meses. En consecuencia, los inquilinos pueden esperar dos incrementos de precio al año en lugar de uno.

Para establecer los incrementos se utilizará como base el coeficiente "Casa Propia", empleado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat.

La fórmula Casa Propia considera el indicador más bajo entre el promedio de la variación salarial anual y el promedio de la inflación durante el mismo período. Además, se incorpora un Coeficiente de Variación Salarial (CVS) con un aforo del 0,9, lo que significa que solo se tomará el 90% del promedio de la variación salarial.

El funcionamiento del sistema de actualización se puede comprender mejor con un caso testigo. Una persona que desde mayo de 2023 pagó un alquiler de $100.000, por ejemplo, y necesita saber cuánto tiene que abonar desde noviembre de 2023, deberá seguir los siguientes pasos:

1. El inquilino deberá ingresar a la página Web del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat para ver cuáles fueron los últimos seis valores del índice Casa Propia.

Fórmula Casa Propia

2. Luego, tendrá que multiplicarlos entre sí. En este caso, la cuenta que realizará (según los valores oficiales publicados) es 1,0522 x 1,0557 x 1.1,0558 x 1,0571 x 1,0576 x 1,.0628.

3. Posteriormente, deberá multiplicar el resultado por los $100.000.

4. Ese inquilino deberá empezar a pagar desde noviembre de 2023 unos $139.000 durante seis meses.

Utilizando el método de ajuste anterior, o "Índice de Contrato de Locación" (ICL), aplicado a 6 meses, el ajuste sería de 57%, llevando el alquiler a 157.000 pesos. En otras palabras, para un mismo período de tiempo, el nuevo sistema de ajuste determina un valor de alquiler 11,5% más barato que el que hubiera resultado de aplicar el ICL, aunque cabe tener en cuenta que con la norma anterior este ajuste era cada 12, no cada 6 meses.

La votación en el Congreso

Suponiendo dos períodos en los que tanto el ICL como el índice Casa Propia se repiten, al cabo de un año el primer ajuste de un contrato inicial de $100.000 con la ley de 2020 llevaría el valor del alquiler a $246.500 (pero sin ajuste en los meses 7 a 12) y con el nuevo sistema lo lleva a $139.000 en los meses 7 a 12 y a $193.100 a partir del decimotercer mes. En el primer año, el volumen de pagos será mayor con el nuevo sistema, pero probablemente a partir del segundo año este sea más ventajoso para los inquilinos. El resultado dependerá de las variaciones de precios y de salarios y los índices de ajuste que resulten. En el fondo, el distorsionante es la inflación. De hecho, si esta fuera cero a lo largo de todo el período contractual, el monto y el volumen del flujo mensual de alquileres serían equivalentes con una u otra normativa.

Oposición de los empresarios

Todas estas modificaciones fueron criticadas por distintos representantes y cámaras empresarias del sector inmobiliario. El Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios (Cofeci) y otras entidades insisten que el único camino para salir de la actual situación es volviendo a los 24 meses de plazo mínimo legal, con actualizaciones acordadas voluntariamente entre las partes y con incentivos fiscales para alentar la inversión y la construcción de nuevas viviendas que sean volcadas al mercado locativo para aumentar una oferta hoy casi inexistente. “Hoy la vacancia de viviendas en alquiler en Argentina es técnicamente del 0%. Si esto sigue así los argentinos nos tendremos que olvidar por varios años de poder acceder a una vivienda en alquiler”, señalaron.

Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, señaló días atrás que, a pesar de que en la práctica la fórmula es similar, su aplicación se torna complicada al requerir la consulta de dos fuentes para su cálculo. "Este índice se distancia más de la realidad inflacionaria que el Índice de Contratos de Locación (ICL) de la Ley 27.551. Estos resultados muestran que la reforma perjudica aún más a los propietarios, lo que podría desincentivar la oferta de viviendas en alquiler, exacerbando la crisis. La decisión de los legisladores del oficialismo en este sentido es vista como incomprensible".

Desde el Colegio Profesional Inmobiliario (CPI) también remarcaron que “mantener contratos de tres años de duración, junto con esta nueva normativa, se prevé que aumentará la retirada de unidades del mercado y elevará los precios, perjudicando aún más a los inquilinos”.

 

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