En distintos países de la región se repite un escenario que preocupa tanto a inversores como a desarrolladores: personas que descubren que la unidad que creían haber comprado en un proyecto en construcción también fue prometida a otro comprador.
Este tipo de situaciones aparece con mayor frecuencia en las denominadas inversiones inmobiliarias de pozo, donde los compradores adquieren unidades antes de que el edificio esté terminado.
Cuando aparecen múltiples compradores sobre una misma unidad, el conflicto deja de ser exclusivamente contractual y puede abrir interrogantes jurídicos más profundos, que van desde el incumplimiento civil hasta posibles maniobras de estafa inmobiliaria o fraude.
Para el inversor, la diferencia entre uno y otro escenario no es menor. Define si el problema se resolverá como un conflicto patrimonial o si puede derivar en responsabilidad penal.
Muchos de estos casos muestran patrones similares: falta de transparencia en los registros internos de los proyectos, ausencia de mecanismos de verificación pública y estructuras contractuales que el inversor promedio difícilmente pueda analizar sin asesoramiento profesional.
Por esa razón, los conflictos vinculados con fraude en inversiones de pozo o doble venta de propiedades suelen requerir un análisis jurídico que combine derecho civil, derecho penal económico y comprensión del funcionamiento real del mercado inmobiliario.
Un problema que afecta la confianza del mercado
Cada vez que el mercado inmobiliario intenta recuperarse, reaparece una distorsión que erosiona la confianza del inversor: la posibilidad de que una misma unidad sea prometida a más de un comprador.
Cuando esto ocurre, el riesgo deja de ser únicamente contractual y pasa a ser un problema estructural para el mercado.
En términos económicos, el resultado suele ser mayor incertidumbre, menor inversión y un incremento del riesgo jurídico percibido por quienes analizan participar en proyectos inmobiliarios.
El vacío registral
El origen del problema es técnico, pero sus consecuencias son muy concretas.
En muchos sistemas jurídicos de la región, el boleto de compraventa de una unidad en construcción no se inscribe en el registro de la propiedad con los mismos efectos que la escritura traslativa de dominio.
Hasta que la escritura se otorga -lo que muchas veces ocurre años después- la asignación de cada unidad depende de registros privados del desarrollador, del fiduciario o de la sociedad que administra el proyecto.
En otras palabras, el sistema descansa en información privada.
No existe un mecanismo público que permita verificar fácilmente si una unidad ya fue comprometida mediante un boleto de compraventa.
Este vacío registral explica por qué, en determinados casos, conflictos contractuales pueden terminar derivando en investigaciones por estafa inmobiliaria o fraude en inversiones de pozo.
Incumplimiento no siempre es estafa
Es importante hacer una distinción jurídica fundamental.
No todo atraso de obra ni todo incumplimiento contractual constituye un delito.
El derecho civil regula el incumplimiento contractual y establece mecanismos para reclamar daños o resolver contratos.
El derecho penal interviene cuando existe un ardid o engaño destinado a provocar un desplazamiento patrimonial en perjuicio del inversor.
En esos casos puede configurarse una estafa o una defraudación.
Comprender esa diferencia suele ser determinante para evaluar correctamente un conflicto inmobiliario y evitar que situaciones potencialmente graves queden reducidas a simples disputas contractuales.
Una herramienta prevista por la ley, pero poco utilizada
El Código Civil y Comercial contempla mecanismos de protección para quienes compran unidades en construcción.
Uno de ellos es el seguro de caución, que permite garantizar la restitución de las sumas entregadas si la obra no se concluye conforme a lo pactado.
Sin embargo, en la práctica su utilización sigue siendo baja.
Una implementación más extendida de este tipo de herramientas contribuiría a fortalecer la seguridad jurídica del mercado inmobiliario.
Una solución posible: tecnología y registro digital
Hoy la tecnología permite pensar soluciones que hace algunos años resultaban difíciles de implementar.
Una alternativa concreta sería registrar los boletos de compraventa mediante sistemas basados en tecnología blockchain.
Cada unidad podría recibir un identificador digital único y cada boleto firmado quedaría registrado con una marca temporal inalterable.
El sistema impediría técnicamente duplicaciones y permitiría verificar si una propiedad ya tiene un compromiso previo.
Más transparencia, menos fraude
El derecho penal cumple un rol central cuando existen maniobras fraudulentas.
Pero un sistema moderno no debería limitarse a sancionar el delito cuando el daño ya ocurrió.
También debe incorporar herramientas que permitan reducir el riesgo de fraude antes de que aparezca el conflicto.
En un mercado donde la confianza es determinante para que el capital vuelva a invertirse, reducir la posibilidad de doble venta de propiedades es una condición básica para el funcionamiento del sistema.
En la práctica profesional, los conflictos vinculados con estafa inmobiliaria, fraude en inversiones de pozo o doble venta de propiedades requieren analizar tanto los aspectos contractuales como las posibles responsabilidades penales.
