La estabilidad económica del país, la percepción de seguridad, la buena conectividad y una oferta inmobiliaria aún competitiva son factores que han impulsado el boom inversor entre los extranjeros. "El interés por España sigue en máximos históricos. De hecho, más del 70% de los compradores de propiedades de lujo provienen de fuera. La demanda se ha mantenido muy sólida en 2024 y se ve un 2025 con la misma tendencia positiva", asegura Sven Odia, presidente ejecutivo de Spain Sothebys International Realty.
El análisis de CaixaBank asegura que estas cifras muestran "el destacado protagonismo de la demanda extranjera en el ciclo expansivo actual" y pone el foco en el despegue de las operaciones de los no residentes. Estos compradores, que adquieren sus viviendas motivados por razones vacacionales o con fines de inversión, son los que más han incrementado su peso sobre el total de compraventas. Si se compara con el periodo previo a la pandemia, han pasado de suponer el 7,3% en 2019 al 7,9% en el primer trimestre de 2025; y el aumento es mucho más significativo en relación con el ciclo expansivo anterior (2007), cuando la cuota era de apenas el 2,9% de las operaciones.
Philip Pérez-Cirera, director de Gilmar El Viso, asegura que "España no es una moda pasajera para el inversor extranjero, es un valor seguro; el interés sigue creciendo de manera sostenida y con pasos firmes año tras año". Además, "tiene algo que no se compra ni se legisla: calidad de vida", añade este experto.
Estos compradores internacionales presentan un perfil claramente diferenciado respecto a los residentes. Suelen contar con una mayor capacidad adquisitiva, lo que les lleva a preferir ubicaciones prime y propiedades de gama media-alta o alta.
Así, el precio medio por metro cuadrado de las viviendas adquiridas por los no residentes fue de 3.063 euros por metro cuadrado en el segundo semestre del año 2024, frente a los 1.713 euros de los nacionales. Además, el importe medio que pagan los inversores internacionales se ha disparado un 38% en los últimos cinco años.
Los lugares de mayor demanda
Esta tendencia influye directamente en la demanda en determinadas zonas, especialmente aquellas con atractivo turístico o buena rentabilidad potencial. En este sentido, sigue siendo firme la apuesta por el arco mediterráneo, las islas y las principales ciudades, como Madrid y Barcelona, pero también crece con fuerza el interés por el norte y los entornos rurales.
Barcelona
"Las características personales de los compradores extranjeros también se han ido modificando con los años y cada vez vemos a personas más jóvenes. Nos alejamos más del perfil de jubilado y tenemos un intercambio más activo con jóvenes emprendedores que desean ofrecer una calidad de vida superior a sus familias", explica Hans Lenz, director de Engel & Völkers Mallorca Suroeste.
Además, estos compradores son cada vez más exigentes. En este sentido, "la ubicación es fundamental y buscan también autenticidad y la incorporación de materiales naturales, alto grado de eficiencia energética y una oferta de amenities como gimnasio, spa, bodega, cine, etc.", añade Lenz.
La evolución de los compradores internacionales
Reino Unido sigue siendo el principal país de origen de los compradores extranjeros no residentes, pero su cuota ha disminuido de forma notable. Ha pasado de representar un 22% de las transacciones entre 2010-2019 a situarse en torno al 15% en el periodo más reciente.
Esta bajada se explica, en gran medida, por los efectos del Brexit, la depreciación de la libra y el modesto desempeño de su economía desde la pandemia. Aun así, sigue siendo el principal comprador extranjero en Murcia, Andalucía, Comunidad Valenciana y Cantabria. "El comprador británico busca sol, calidad de vida y una experiencia sin complicaciones. Prefieren viviendas terminadas, listas para habitar, con espacios exteriores amplios y en destino con fuerte presencia de comunidad internacional", asegura Alberto Ortiz-Vivanco, director de Gilmar en Málaga .
Por su parte, Alemania, Bélgica y Países Bajos han ganado peso y se han consolidado como actores clave. Mención especial merecen los alemanes que, con algo menos de 7.000 compraventas, se van acercando a los británicos. Además, son los internacionales que más casas adquieren en Baleares y Canarias.
En cambio, Francia y Suecia han perdido algo de cuota en los últimos años, si bien siguen ocupando posiciones destacadas en el ránking (tercera y sexta, respectivamente, en el promedio 2020-2024). De hecho, los compradores galos continúan siendo mayoritarios en cinco comunidades (Cataluña, Cantabria, Castilla y León, Aragón y Navarra).
Otra nacionalidad destacada es Polonia, que es la que más ha ampliado su presencia: de apenas representar el 0,7% del total en la década previa a la pandemia, al 4,7% de 2020-2024. Este ascenso le ha permitido alcanzar la séptima posición.
"Este fenómeno refleja una progresiva diversificación en el perfil del comprador extranjero, posiblemente vinculada a factores como la movilidad intraeuropea, la digitalización del trabajo y la percepción internacional de elevada seguridad pública respecto a otros países, sobre todo tras la guerra en Ucrania (este factor puede explicar el repunte de compradores de Europa del Este, incluidos los ciudadanos polacos)", apunta el estudio.
Fuera del ámbito europeo, también se observa un aumento del interés por parte de compradores de EEUU, un fenómeno que parece ir de la mano del notable incremento del turismo de sus ciudadanos después de la pandemia. De hecho, los estadounidenses se han convertido en el principal comprador foráneo en cinco comunidades españolas en 2024 (País Vasco, La Rioja, Asturias, Galicia y Castilla-La Mancha), cuando a finales de 2019 no lo era en ninguna.
"Los estadounidenses han descubierto España como destino seguro, culturalmente atractivo y con una excelente conectividad aérea tras la pandemia. Factores como el fortalecimiento del dólar frente al euro, la posibilidad de teletrabajar desde Europa y un estilo de vida mediterráneo han sido determinantes. Además, valoran la calidad de la sanidad, la educación internacional y la cercanía a otros destinos europeos", explica Odia.
Asimismo, se aprecia una mayor presencia de compradores latinoamericanos no residentes, procedentes de Argentina, Colombia y Venezuela. Sus cuotas aún son modestas, pero el crecimiento es significativo: en conjunto, ya representan cerca del 1% de las operaciones de este colectivo, frente al 0,5% que suponían en la década anterior. Estos están siendo muy activos en Madrid, aunque en esta región el inversor mayoritario sigue siendo el chino.
Vivienda en la Colonia de El Viso de Madrid
FUENTE: RIPE - EXPANSIÓN
