El efecto de la Ley de Vivienda: cae la oferta de alquileres y crece la “inquiokupación”

Alquilar en España no sólo es una prueba para el bolsillo. Es casi un testimonio de carácter. Las operaciones inmobiliarias llevan once meses consecutivos en baja (aunque todavía arriba de 2019) con más hipotecas canceladas que generadas, aunque los precios no se ajustan todavía a la contracción de la demanda, como normalmente sucede en un entorno de disparada de tasas. Es una desaceleración en dos fases. A dos velocidades. Pero los alquileres están atrapados en su propia lógica -no tan distinta del mercado general pero más exacerbada- de precios en máximos históricos, inflados por la paradoja de una oferta sumamente escasa en un país que tiene casi 4 millones de pisos vacíos. Oferta que se viene achicando aún más debido a los nuevos topes a la actualización anual del precio del alquiler que fijó la Ley de Vivienda y que convenció a muchos propietarios de retirar su piso de la plaza al quedar atados a una rentabilidad preestablecida. Originalmente ese rendimiento fue del 2%, con el argumento de la emergencia de la guerra en Ucrania. Fue prorrogado este año y la previsión es elevarlo en 2024 al 3%, siempre que no exista acuerdo entre las partes. Así, desde 2014, cuando empezó a despuntar la recuperación económica y la del mercado inmobiliario, hasta este año, el precio de los alquileres se disparó casi 63%, según la información que recaban los portales online, perfectos para tomar el pulso del mercado aunque con la limitación de no poder abarcar todo el universo. El aumento de los salarios, por su parte, fue del 13%. Números aparte, es en el trajinar de la búsqueda donde se pone en juego la resiliencia (¿o la desesperación?) de quien debe alquilar. Por empezar, hoy es preciso estar con el radar todo el tiempo encendido: las web inmobiliarias informan un tanto desoladas ellas mismas una buena parte de los avisos que publican no duran ni 24 hs. online. La competencia es mucha. Por otro lado, es probable, sobre todo si se está solo, que se deba terminar compartiendo un piso: hoy el alquiler de habitaciones es una modalidad que explota en muchas ciudades. Y es muchas veces la única opción. Para no resignar una zona céntrica, para poder dividir gastos, porque la oferta se ha multiplicado. Además, en las zonas más demandadas, hay que respirar hondo. Se verá de todo: al reducirse el stock, los inmuebles disponibles, pese a ser cada vez más caros, son realmente antiguos, no siempre están en buen estado y son de menores dimensiones. Y quizás, sólo quizás -porque no se trata de alimentar estereotipos que enmascaran prejuicios tanto de un lado como del otro-, un dueño lo mire con desconfianza y le hable del fenómeno de los okupas y cómo muchos inquilinos hoy se aprovechan de la suspensión de los desahucios, eternamente prorrogada, cuando los vulnerables son ellos, los propietarios. Son fenómenos que, en efecto, ocurren. Parte del paisaje deteriorado de una España con un serio problema estructural de déficit de viviendas. Y fuente de una cuota de inseguridad jurídica que suma a esta lógica nefasta de los precios burbuja. A propósito, si después de superar el periplo consiguió piso, sepa que un reciente estudio en el Reino Unido reveló que vivir de alquiler afecta la edad biológica y provoca un envejecimiento más veloz en relación a quienes son propietarios, equiparable a quienes fuman o están desempleados y quienes no (Journal of Epidemiology and Community Health). Pero igual es un gran logro. Casi un cuarto de los españoles ya alquila Cada vez son más los españoles que viven de alquiler. Van seis años consecutivos en que el porcentaje aumenta, según el último dato disponible de Eurostat, la Oficina de Estadística de la Unión Europea (UE). Para 2020, ya rozaba el 25%, es decir, un cuarto de la población de España, un país tradicionalmente de propietarios. De esta manera queda, de todos modos, 5,4 puntos por debajo del conjunto comunitario (30,3%), donde no existe esa cultura profundamente arraigada de “la casa propia”. Ni hablar de países como Francia (36%) o Alemania (49,6%). En el otro extremo está Rumanía, con sólo un 3,9% de población que alquila. Como suele ocurrir convergieron varias cuestiones para impulsar el cambio: el incremento de requisitos para conseguir una hipoteca y el encarecimiento del mercado inmobiliario, la falta de ahorro y una nueva mentalidad que deja de ver la propiedad como única forma de tenencia. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), hay importantes diferencias territoriales en la distribución de la vivienda en alquiler. Las tres comunidades autónomas donde tiene más peso son Baleares, Cataluña y Canarias. Pero los precios extravagantes del alquiler -con una media nacional de casi 12 euros el m2 en septiembre y un aumento interanual de 9,3%- son el reflejo de la precariedad en la que viven muchos españoles y de un viejo problema estructural que arrastra España. Ojalá todos los casos fueran como el de la andaluza Málaga, que ve subas de los alquileres de 20% interanual, pero por el flujo de profesionales de alto poder adquisitivo que hoy atrae la ciudad en vías de convertirse en un super hub tecnológico. Hasta el 40% del ingreso va al alquiler El Banco de España alerta que la mitad de los inquilinos está en riesgo de pobreza o de exclusión social, lo que supone el porcentaje más elevado de la Unión Europea (UE). Cuatro de cada diez hogares en alquiler dedican más de un 40% de sus ingresos disponibles a pagar a sus caseros, según recoge la entidad en su Informe Anual de 2022. Esto casi duplica el promedio europeo de 21,2%. Quienes alquilan, además, suelen tener ingresos más modestos, apunta el último informe sectorial de CaixaBank Research. Los hogares que viven en alquiler a precio de mercado tienen una renta neta promedio un 28,4% inferior a la de los hogares que tienen su vivienda en propiedad. A su vez, el número de hogares jóvenes en alquiler ha descendido en los años recientes como consecuencia de la evolución demográfica (a causa del envejecimiento de la población y de la baja tasa de natalidad) y el retraso de la edad de emancipación. Según el Consejo de la Juventud de España (CJE), el porcentaje de jóvenes menores de 30 años que se habían emancipado era del 15,9% en 2022, frente a una tasa media de emancipación en la UE del 32,1%, el doble que en España. Esta tasa era del 21,5% en 2015. De hecho, el incremento de hogares que viven en alquiler se ha concentrado en la franja de 30 a 44 años (158.000 más entre 2014 y 2022) y, especialmente, entre los de 45 a 65 años (368.000). Esto significa que si bien los jóvenes son los que más alquilan (casi la mitad), el crecimiento más marcado de los hogares en alquiler se dio en el segmento de mayor edad (aunque supera por poco el 10% del total). Barcelona, la capital más cara Con los datos frescos de septiembre, el precio del alquiler en España se incrementó un 0,3% en el tercer trimestre respecto del anterior hasta situarse en los 11,8 euros por metro cuadrado. Eso es un salto interanual del 9,3%, según los datos publicados por Idealista. Un dato elocuente: Más de 20 capitales están en máximos históricos y hasta 34 ciudades españolas registran precios más altos que antes de aprobarse la Ley de Vivienda. Entre los grandes mercados del alquiler, destaca Idealista, las subas fueron generalizadas en estos 3 últimos meses: Barcelona (6,6%), Madrid (5,1%), Alicante (4,6%), Valencia (4,2%) o Málaga (3,4%). Además, los incrementos interanuales fueron de dos dígitos: Valencia (22,1%), Alicante (18,6%), Barcelona (18,1%), Málaga (17,9%) y Madrid (10,7%). \"Hay menos pisos y más gente buscando, por lo que los propietarios eligen siempre a quien les ofrezca una mayor seguridad jurídica y frente a impagos. En realidad no es nada que no se supiera con antelación. Se han tomado como válidas medidas que en el pasado ya no habían tenido efecto o habían sido negativas en otros mercados donde se habían implementado\", explican. Barcelona es la capital más cara para alquilar, con 20 euros/m2, seguida por Madrid (17,7 euros/m2) y San Sebastián (16,9 euros/m2). En cuarto lugar se sitúa Palma (14,6 euros/m2) y en quinto lugar está Bilbao (13,2 euros/m2). En la parte baja de la tabla encontramos a Zamora (6,1 euros/m2), seguida por Cáceres y Ciudad Real (6,2 euros/m2 en ambos casos). En lo que se refiere a comunidades autónomas, Baleares ostenta los alquileres más caros, ya que alcanza los 16,2 euros/m2, seguida por Madrid (16,1 euros/m2), Cataluña (16 euros/m2) y País Vasco (13,1 euros/m2). En el lado opuesto de la tabla encontramos a Extremadura (6,1 euros/m2), Castilla La Mancha (6,6 euros/m2) y Castilla y León (7,6 euros/m2), las comunidades más económicas. Qué podría desinflar los precios Los expertos conjeturan qué pasará con los precios de aquí en adelante y barajan algunas hipótesis. Por ejemplo, un deterioro previsible del mercado de trabajo y el hecho de que la tasa de esfuerzo para pagar un alquiler es tan alta en España que se hará imposible de afrontar para muchas familias, presionando finalmente a la baja a los precios. De todos modos, descuentan que sufrirán un ajuste muy inferior al de la compraventa. Y subrayan una tendencia muy marcada: la gente está yendo a la periferia en busca de mejor precio. Pero no hay consenso sobre el impacto del fenómeno. Algunos entienden que eso desinflará los precios en las grandes ciudades, mientras que otros creen que pesará mucho más el endurecimiento de los requisitos para hipotecarse, que reforzará la demanda de alquiler, tensando aún más los precios incluso en las grandes ciudades, donde además reciben estudiantes extranjeros o los llamados nómadas digitales. Cualquiera sea el caso, el motivo de fondo por el cual se descarta una corrección que proporcione auténtico alivio es -como decíamos- el marcado desequilibrio entre la oferta y la demanda. Según el último censo de 2011, hay 3,80 millones de viviendas vacías, casi el 15% del total. Esta oferta reducida y menguante es un problema histórico en el mercado local, sólo que se vio agravado por las disposiciones de la nueva ley. Sin ir más lejos, se estima que a raíz de la Ley de Vivienda se retirarán unos 110.000 pisos del mercado, el 12% del total, de acuerdo a las proyecciones de un estudio conjunto del portal inmobiliario Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona. Lo que surge es que, ante la regulación, la mayoría de los propietarios prefiere poner el inmueble en venta como primera opción o bien destinarlo al alquiler turístico o de temporada, que no están contemplados en la normativa y aseguran, por ende, rentabilidades más atractivas. Los dueños se organizan En ese contexto, en marzo de 2020, el exministro de Industria y Turismo y exalcalde de Barcelona Joan Clos lanzó Asval, la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler, la primera en su tipo en España, pese a que estas organizaciones cuentan con mucha historia en países como Alemania o el Reino Unido. La asociación, que hoy ya representa más de 48.000 viviendas, tiene el respaldo de las grandes empresas del sector. Pero no son los grandes fondos los que dominan este mercado: el 96% del parque de viviendas en régimen de arrendamiento están en manos de pequeños propietarios. A fines de 2022, pusieron el grito en el cielo cuando se enteraron que el Gobierno no sólo prorrogaría el tope del 2% a la actualización de las rentas -algo que ya estaba descontado- sino que también habría una renovación forzosa durante seis meses de todos los contratos que expiren entre enero y junio de 2023. (Luego fueron los inquilinos los que se alzaron enfurecidos cuando en junio el Gobierno no volvió a prorrogar los contratos por otros seis meses). Un par de meses después, en marzo, más de 300 propietarios reclamaron daño patrimonial al Estado. Los demandantes, que suman 2.000 viviendas y han canalizado la protesta a través de Asval, exigen ser compensados por no poder subir las rentas de acuerdo a la inflación. ¿Por qué la inflación? Es que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite a los caseros que actualicen anualmente la renta de los contratos en vigor. Pero desde 2019, la LAU acotó esos incrementos a lo que marcase el IPC, además de fijar un límite de 7 años para contratos de empresas y cinco para los de particulares. El propósito radicaba en evitar lo que era una práctica relativamente común por parte de caseros profesionales: subas lineales durante la duración total del contrato que se volvían insostenibles y derivaban en una gran rotación de inquilinos. Pero ese tope con el IPC dejó de actuar como protección cuando la inflación se disparó. Por eso, el Gobierno decidió modificarlo temporalmente y vincularlo al Índice de Garantía de Competitividad, un indicador diferente que nunca se puede aplicar por encima del 2%. Además de otras tantas quejas, desde Asval también hicieron aportes: ante la presión del presidente Pedro Sánchez, sin ir más lejos, tomaron la posta y propusieron que la cesión de entre 20.000 y 25.000 casas para alquiler social fuera incluida en la Ley de Vivienda. El mecanismo consistiría en concursos en los que los grandes propietarios pondrían a disposición, cada uno de ellos, un número de viviendas para familias vulnerables a 25 años con un alquiler entre un 30% y un 40% por debajo del precio de mercado en zonas tensionadas. A cambio, pedían que las rentas estén garantizadas como deuda del Estado, un aval estatal que serviría en caso de morosidad. Pero jamás hubo acuerdo. La retracción de la oferta De las 25 millones de viviendas que hay en total en España, sólo un 1,2% están en alquiler, según urbanData Analytics. A su vez, se calcula que la oferta de casas en alquiler se redujo casi 30% en España en los últimos cuatro años. El dato surge de un análisis de Idealista que compara el primer trimestre de 2019 con el mismo período de 2023. Apenas siete provincias aumentaron su oferta de pisos en alquiler. Los incrementos del stock más pronunciados fueron en Córdoba (88%), Palencia (49%), Jaén (32%) y Valladolid (21%). Las provincias de Barcelona (-43%) y Madrid (-41%) perdieron casi la mitad. Apenas por debajo están Cuenca (-38%), Guadalajara (-35%), A Coruña (-35%), Valencia (-32%) y Cantabria (-31%). El stock también se desploma en las grandes ciudades. Cuenca (-59%) y Barcelona (-51%) son dos casos. A continuación, se sitúan los descensos de Pontevedra (-48%), Valencia (-45%) y Madrid (-44%). Por el contrario, en unas pocas capitales (9) la oferta creció. Las mayores subas se dieron en Huesca (122%) y Córdoba (101%), que duplicaron su stock. Piso compartido se busca Alquilar habitación se volvió muy popular. “Las habitaciones en pisos compartidos vuelan en España. El 21% promedio se alquilan en menos de 24 horas”, dicen en Idealista. Con semejante demanda, los aspirantes terminan sometidos a verdaderos “castings”. Almería (36%) es la capital española en la que más habitaciones se alquilaron en 24 horas o menos. Las ciudades de Granada (31%), Alicante (28%), Málaga (27%), Las Palmas de Gran Canaria (27%) y Barcelona (26%) son las otras con más pisos compartidos que duraron menos de un día en el mercado. Pero como todo lo que es escaso y muy demandado, se encarece rápidamente. El precio por habitación, hoy en promedio 445 euros por mes, supone un 50% más que hace 5 años (2018) y un 73% más que hace 8 años (2015), según el estudio de \"Viviendas compartidas en España en 2023\" basado en los precios de la vivienda en alquiler del mes de agosto de los últimos 8 años del Indice Inmobiliario Fotocasa. \"El salario medio en España es de 2.100 euros al mes según la Seguridad Social. Si se tiene en cuenta que la recomendación es no destinar más del 30% del sueldo a pagar la vivienda, la gran mayoría no puede permitirse alquilar una vivienda entera, ya que ronda los 900 euros\", explican en Fotocasa. En el último año, el precio del alquiler de las habitaciones en agosto subió en hasta siete comunidades autónomas. A la cabeza se situó Canarias (28,6%), seguida de País Vasco (12,2%), Cataluña (9,6%), Comunidad Valenciana (8,1%) y Madrid (5,8%). Hasta seis comunidades registraron un precio por encima de los 400 euros al mes: Cataluña con 565 euros, Madrid con 502 euros, Navarra con 476 euros, Baleares con 474 euros, País Vasco con 464 euros y Canarias con 423 euros. Ahora, por casi la mitad, si es imperante ahorrar, están Castilla y León con 267 euros, Castilla-La Mancha con 249 euros y Extremadura con 226 euros. En el caso de las ciudades, la más cara para compartir una vivienda es Barcelona con 590 euros al mes. Siguen Bilbao (536 euros), L\'Hospitalet de Llobregat (534 euros), Madrid (522 euros), Pamplona (504 euros) y Málaga (463 euros). Las tres más accesibles: Alcoy (206 euros), Jaén (240 euros) y Elche (249 euros/mes). Igual acá el precio es relativo. El estado del inmueble siempre afecta. Pero lo que marca la diferencia es la compañía. De la okupación a la “inquiokupación” A veces, utilizan un método tan sencillo como la “técnica de la pizza”. Piden un delivery, lo reciben abajo y conservan el ticket para, dos días después, entrar ilegalmente a la vivienda con la prueba de que hace 48 hs. que se habita allí. Son los “okupas” españoles. Los casos se han incrementado un 37% entre 2018 y 2022. La duración media del proceso para recuperar una vivienda se sitúa en los 20,5 meses. Sólo el pasado año se presentaron 16.726 denuncias y casi la mitad se encuentra en Cataluña. Los datos revelan que el 50,5% de la riqueza total de la familia media española -edad del cabeza de familia entre los 45 y los 54 años- está materializada en su primera vivienda y el 24,62% lo está en la segunda vivienda u otros activos inmobiliarios. Y por supuesto, el fenómeno incide también en el costo del alquiler. De hecho, hay cálculos que indican que el costo de la okupación en Madrid y Barcelona -las ciudades más afectadas a nivel nacional- asciende en términos agregados a más de 21 millones de euros al año. La cifra surge de las rentas que dejan de generar los propietarios por tener su casa invadida tomando como referencia una vivienda de 70 metros cuadrados. Es cada vez más común que después de unos meses el inquilino, con un contrato en regla, deje de pagar o no reconozca la finalización del plazo acordado y se niegue a marcharse. Esas situaciones terminan por arrastrar a los propietarios a verdaderos infiernos que no parecen terminar nunca. Las historias suelen desenvolverse así. Pasado cierto tiempo para darle la posibilidad al inquilino de regularizar su situación, el dueño puede estar ante la sospecha de una ocupación e iniciar un proceso judicial. Si ése es el caso, las estrategias procesales dilatorias de los abogados suelen encargarse de que la sentencia demore por lo menos un año. Puede haber apelación en segunda instancia hasta que finalmente llega el momento del desahucio y recuperar la propiedad. Muchos dueños en esta situación agotadora y desgastante se vieron sorprendidos por la pandemia con la sentencia ya dictada o a punto de salir, lo que implicó una paralización total del sistema judicial, extendiendo la situación por años. Pero lo que es más común es en realidad que el inquilino que no puede afrontar los pagos busque evitar el desahucio amparándose legalmente en la suspensión que viene prorrogando el Gobierno en el caso de quienes pueden ser considerados población vulnerable (ahora hasta fin de año). La norma busca, precisamente, proteger a quienes no podrían tener acceso a una vivienda adecuada si son desalojados y recurren a la ocupación como una solución temporal. Personas con bajos ingresos, desempleadas o en riesgo de exclusión social. Pero los abogados admiten que ven muchos casos de personas que se aprovechan de la situación para ocupar una propiedad con intención de subarrendar o incluso utilizarla para actividades delictivas. Sin situación de vulnerabilidad, otras ya no pagan desde un comienzo: sólo hacen la primera transferencia para dar la apariencia de normalidad e instalarse y luego la cancelan. Verdaderos profesionales. Quienes quedan en situación de vulnerabilidad suelen ser los propietarios que, en algunos casos, ya no pueden pagar la hipoteca que habían sacado para comprar el piso que tienen en alquiler. Según la Plataforma de Afectados por la Ocupación, compuesta por 2.200 miembros, este problema específico de la “inquiokupación” afecta unos 80.000 españoles. Personas que, en los casos más extremos, dejaron de recibir su renta durante la pandemia y desde entonces, prórroga tras prórroga, tienen su inmueble en alquiler ocupado sin que los tribunales actúen. Son cuatro años esperando el desalojo. La ley incluso establece que corresponde al dueño contactar a los servicios sociales para que evalúen la situación de vulnerabilidad así como encontrar una solución habitacional para el inquilino. Recién a los tres meses del diagnóstico y de no haberse encontrado una vivienda alternativa, tiene derecho el propietario -si le quedan fuerzas- a reclamar una compensación por perjuicio económico. Pero también está la otra cara de la moneda. Así como la suspensión de los desahucios para proteger a la población más vulnerable da pie a abusos intolerables, también están lo que los sindicatos de inquilinos llaman los “desahucios invisibles\". Son las personas que, una vez finalizados sus contratos, se ven obligadas a abandonar la vivienda ante la imposición de nuevos precios excesivos o bien la decisión del dueño de no renovar el contrato, desde que en junio finalizó la prórroga excepcional y obligatoria dispuesta por el Gobierno. En Cataluña, por ejemplo, uno de los lugares más caros para alquilar, del 2017 a esta parte se triplicó la movilidad a raíz de este tipo de desalojos que dejan a la gente totalmente desprotegida. Alquiler social, la promesa incumplida España destina solamente un 2,5% del parque inmobiliario al alquiler social. Los países punteros en esta cuestión son Países Bajos, que tiene un 30%; Austria, con un 24%; y Dinamarca, con un 20,9%, según datos del Observatorio de Vivienda y Suelo. El parque de vivienda protegida en España arrastra lleva años cayendo. \"Las políticas de vivienda que se han adoptado en los últimos 40 o 50 años han sido conceder títulos de propiedad de viviendas públicas a personas que, en muchos casos, luego las han revendido en el mercado\", explican los especialistas. Está claro que hay un déficit enorme. Todos concuerdan. A la vez, España es también de los países que dedican menos presupuesto a ayudas a la vivienda, según un estudio elaborado por el profesor Josep Oliver, catedrático emérito de la Universidad Autónoma de Barcelona. Las subvenciones al alquiler sólo suponen el 3,5% de los ingresos de las familias más pobres, frente al 56% en Francia, el 31% en el Reino Unido o el 28% en Alemania. Como consecuencia, cuando no hay posibilidad de vivienda social ni ayuda alguna -un universo de unas 700.000 familias de las cuales la mitad son inmigrantes-, el mercado las despoja del 76,2% de lo que ganan para tener un lugar donde vivir. Precisamente en relación a la evolución demográfica, a pesar de la caída del crecimiento vegetativo -cercano a los 100.000 habitantes al año-, la recuperación de la inmigración neta sitúa las previsiones de avance poblacional en España entre 2023-2025 en el entorno de los 400.000 nuevos habitantes al año, según las proyecciones demográficas del INE. Con este cuadro, ciertas zonas tensionadas sufrirían aún más. El cabeza de familia en el 45% de los hogares que viven de alquiler es extranjero, según datos de Oliver. Así las cosas, son precisamente estos ciudadanos los que van a resultar más perjudicados por la escasez de oferta de vivienda de alquiler asequible existente en España. Una oferta “desmercantilizada” “En la España urbana y en especial en las grandes ciudades, hay un problema muy grave de escasez de alquileres a precios asequibles. Pero tratar de forma agregada el mercado de la vivienda no ayuda a su comprensión”, arranca el colombiano Jesús Leal, catedrático de la Universidad Complutense de Madrid, investigador y profesor invitado en París y Berkeley, en diálogo con El Observador España. “No existe un mercado de vivienda sino muchos mercados, incluso hay una oferta fuera de mercado ‘desmercantilizada´, que proviene del Estado (incluyendo a las comunidades locales), a las ONG y a propuestas privadas, lo que hace que las viviendas con alquileres por debajo del precio medio de una zona sea mayor que la proporción de viviendas públicas”, puntualiza el autor de La dimensión de la ciudad, La política de vivienda en España y Housing and Welfare in Southern Europe, además de ser redactor del pionero Libro Blanco de la Vivienda en España. Y agrega: “Para alcanzar la media europea habría que hacer una inversión fabulosa, que razonablemente llevaría no menos de 20 años, con un aumento muy notable de la inversión actual y con un cambio en las políticas de suelo y en la financiación de las viviendas sociales y en las formas de gestión de ese parque público. Aunque la nueva ley favorece la ampliación del parque social de viviendas, no toca ninguno de los tres temas”. “En los lugares con crecimiento de población, y en concreto en las grandes ciudades, -advierte el profesor- existe un déficit absoluto de viviendas primarias, el parque aumenta a un nivel por debajo del crecimiento de los hogares y lo arrastra desde el impacto de la crisis económica de 2008. Pero el problema más grave es la ausencia de vivienda social desmercantilizada que se ajuste a las capacidades de los hogares con rentas más bajas. Lo que requeriría un actuación de choque que debería haber considerado con mayor incidencia en la ley.” Con un Estado muy endeudado, que no puede solo, esquemas basados en incentivos fiscales que implementaron otros países pueden ser modelos a replicar o adaptar. (ver programas oficiales en marcha en Las Claves de la nueva Ley de Vivienda) El modelo portugués, por ejemplo, se basa en llevar al 100% la deducción en el IRPF (impuesto a la renta) a los propietarios que bajen los alquileres de sus viviendas más de un 15%. El francés da una deducción fiscal de entre el 2% y el 4% a quienes inviertan hasta 400.000 euros (en función de las zonas) en viviendas que se destinen a alquiler social entre 5 y 15 años. Lo esencial de estos programas es que logran cambios rápidos, expandiendo el alcance del alquiler social de forma efectiva sin una inversión colosal, y en tiempos de profunda desigualdad social, hacen casi lo imposible: dan la oportunidad de salir de la exclusión y la vergüenza.

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