Un reciente informe realizado por Mercado Libre y la Universidad de San Andrés arroja luz sobre el comportamiento del mercado inmobiliario en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) durante septiembre de 2024. Entre los puntos más relevantes, se observa una notable disparidad entre el aumento de precios iniciales de alquileres y la evolución del Índice de Contratos de Locación (ICL) y la inflación. Además, el informe reporta un incremento en la oferta de propiedades, especialmente en departamentos y casas, lo que parece estar equilibrando la dinámica del mercado.
En el contexto de los alquileres, el informe revela que, si bien los precios iniciales publicados para departamentos en CABA aumentaron un 40% interanual en septiembre de 2024, dicho aumento fue significativamente inferior al incremento del ICL, que fue del 242%, y a la inflación, que se elevó un 209% durante el mismo período.
Para ilustrar mejor esta disparidad, el informe menciona que en septiembre de 2023, el precio mediano de un departamento en alquiler en CABA era de $357.000. Si este valor se ajustara según el ICL, llegaría a $1.220.023 en septiembre de 2024, mientras que ajustado por la inflación alcanzaría los $1.103.133. Sin embargo, el precio mediano real de mercado en septiembre de 2024 fue de $500.000, es decir, 60% por debajo del valor ajustado por ICL y 55% menor al ajustado por inflación.
En términos mensuales, los precios iniciales de departamentos crecieron un 3,6% en septiembre de 2024, una cifra que se sitúa por debajo de la inflación de ese mes. En cuanto a las casas, los precios mostraron una caída intermensual del 1,4%, con la mayor baja registrada en GBA Norte, donde los precios descendieron un 6,0%.
El aumento de la oferta en el mercado de alquileres es otro aspecto destacado del informe. En septiembre de 2024, la cantidad de departamentos disponibles en CABA se triplicó en comparación con noviembre de 2023, mientras que en GBA Sur, la oferta de casas se multiplicó por tres, lo que sugiere un mercado en proceso de equilibrio tras la implementación de medidas como el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) que afectó la Ley de Alquileres. "El impacto del DNU en la oferta de alquileres es indiscutible", señala el informe, aunque también aclara que el mercado parece estar alcanzando un nuevo punto de estabilidad.
Aumento en la demanda de propiedades en venta
En el ámbito de las propiedades a la venta, el informe señala un crecimiento del 75% en la demanda, medida a través de los contactos registrados en las publicaciones de Mercado Libre. Este incremento se explica por una combinación de factores, entre los que destacan la reactivación de los créditos hipotecarios y la expectativa generada por el blanqueo de capitales.
Si bien los precios de venta de propiedades mostraron aumentos interanuales, especialmente en CABA donde se registró un alza del 9%, en GBA Norte los precios subieron un 2% y en GBA Sur apenas un 0,8%. En GBA Oeste, en cambio, se observó una caída interanual del 2,2% en los precios de los departamentos, lo que contrasta con la tendencia en otras regiones del AMBA.
Es importante tener en cuenta que el mercado de compra-venta está experimentando un fuerte dinamismo no solo por los créditos y el blanqueo, sino también por el comportamiento de las nuevas publicaciones, las cuales muestran una mayor precisión sobre la realidad del mercado actual. Las propiedades recién publicadas, especialmente departamentos en CABA, están viendo subas más pronunciadas en comparación con los inmuebles que llevan más tiempo publicados. Este fenómeno subraya la importancia de monitorear las nuevas publicaciones para obtener un mejor termómetro de lo que está sucediendo en el mercado inmobiliario con crédito disponible.
La oferta en alza: impacto del DNU y equilibrio en el mercado
Uno de los aspectos clave mencionados en el informe es el aumento en la oferta de propiedades en alquiler y venta, que se relaciona en gran medida con la implementación del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) sobre la Ley de Alquileres. Este cambio ha provocado un incremento notable en la cantidad de publicaciones de departamentos y casas disponibles para alquilar en el AMBA.
La oferta de departamentos en alquiler en CABA se triplicó en septiembre de 2024 en comparación con noviembre de 2023, mientras que en otras áreas, como GBA Sur, la oferta de casas también se multiplicó por tres. En GBA Norte y GBA Oeste, la oferta de departamentos y casas se duplicó, lo que apunta a una mayor disponibilidad de propiedades para los inquilinos. Este aumento en la oferta parece haber contribuido a una moderación en los precios de alquiler y sugiere que el mercado podría estar alcanzando un nuevo equilibrio tras los cambios normativos.
