¿Una gota en el océano o algo que puede cambiar por completo todo? El anuncio de los nuevos créditos hipotecarios financiados con el Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES impactará en el mercado. La discusión es qué tan relevante será y si eso motorizará el mercado hipotecario, cuyo stock de créditos cae casi un 50% en lo que va del año. El plan de Luis Caputo es que ese motor de la economía empiece a moverse, algo acompañado por otras medidas como la flexibilización de los préstamos en dólares a empresas (básicamente constructoras).
A priori, el plan de volcar $2 billones en hipotecarios no luce muy ambicioso. Pasado a dólares, son alrededor de U$S 1.400 millones que se transformarían en 18.000 nuevos préstamos. "Actualmente hay 333.735 créditos hipotecarios otorgados (142.235 créditos otorgados por bancos estatales y 191.500 por bancos privados). El Gobierno dice que va a financiar 18.000 nuevos préstamos hipotecarios. O sea que los nuevos créditos equivaldrían al 5% de los créditos ya otorgados. No lo veo moviendo mucho el amperímetro", dice el economista Roberto Cachanosky.
La ANSES al rescate
Sea como fuere, cualquier incentivo ayuda a un mercado muy chico. El crédito hipotecario como porcentaje del PBI es del 0,8%, aún en niveles bajos en perspectiva. "Con costos de la construcción altos en dólares por la apreciación cambiaria, el gobierno apuesta a mejorar la rentabilidad de la construcción a través de impulsar la demanda", sostiene Gonzalo Carrera, de la consultora Equilibra.
Lo cierto es que los nuevos créditos hipotecarios otorgados por mes venían cayendo: de un pico de U$S 360 millones en octubre de 2025 se pasó a apenas U$S 160 millones hoy y muy lejos de los máximos de 2018. "En ese contexto, la medida anunciada hoy apunta a recuperar el flujo de crédito hipotecario", acota Laura Vernelli, también economista en Equilibra.
La medida es la siguiente: el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) va a invertir $2 billones de pesos en plazos fijos a colocarse en entidades financieras, con tasa a licitar. Este fondeo permitirá que los bancos cuenten con la liquidez necesaria para ofrecer créditos hipotecarios en UVA + un margen, destinados específicamente a la compra, construcción o refacción de la primera vivienda.
Según el Gobierno, esto resuelve el descalce financiero: históricamente, a los bancos les cuesta prestar a 20 o 25 años cuando sus depósitos son a corto plazo. "El FGS actuará como un puente para resolver este problema de liquidez", dijo el vocero Adrián Ravier.
¿Mejor que un alquiler?
Se estima que la iniciativa brindará soluciones habitacionales a más de 17.000 familias argentinas. Además, según la visión oficial, le dará un impulso a toda la cadena de valor (desde la industria de la construcción hasta el consumo minorista).
Condiciones clave de los créditos:
- Tasa máxima para el usuario: UVA + 7,50%
- Plazo mínimo: 15 años
- Monto máximo: el equivalente a 150.000 UVA por crédito (alrededor de US$ 200.000)
Caputo dio un ejemplo en la conferencia que brindó para explicar que ahora las cuotas serán accesibles y muy similares al precio de alquilar actualmente. Dio como un caso el de una propiedad que vale U$S 106.667. El crédito hipotecario otorga el 75% de esa valor equivalente a $120.920.000. A eso se le suma la tasa UVA + 7%. Y a un plazo de 25 años. Así, dice Caputo, la cuota inicial es de $865.098, "similar a un alquiler". Para que de la relación cuota/ingreso (que es del 25%), el ingreso neto familiar requerido es de $3.460.391.
Bancos, tasas y lo que viene
Actualmente, los bancos tienen tasas desde 6,5% (Banco Nación, por ejemplo) y hasta 15% en algunas entidades privadas (siempre para clientes). Para Federico González Rouco, economista de Empiria, no va a haber bancos que hoy están con tasas de 7,5% o menos y que vayan a bajarlas.
"La tasa, para esos, esto es una alternativa de mejorar el fondeo y prestar más, no más barato. Para todo el resto (los que hoy tienen líneas con tasa mayor al 7,5%) esto sí permite que bajen las tasas. Posiblemente estos bancos presten solo lo fondeado por FGS", apuntó.
El tiempo de los nuevos créditos es corto. Hay un límite de 90 días para colocar el dinero. González Rouco dice que las primeras licitaciones van a estar concentradas en los que hoy ya tienen crédito moviéndose. "Los otros posiblemente empiecen a bajar la tasa y después activen la licitación".
