La reactivación del crédito hipotecario en Argentina empezó a mostrar límites. Tras el boom de 2025, el primer trimestre de este año confirmó un freno que expone las tensiones del mercado y el peso creciente del Estado como principal sostén del financiamiento.
Según un informe de la Fundación Tejido Urbano, entre enero y marzo de 2026 se otorgaron 6.667 créditos hipotecarios, lo que implica una caída del 20% frente al mismo período del año pasado.
El dato consolida un cambio de tendencia. Después de un 2025 récord, impulsado por la reaparición del crédito UVA y la participación de bancos privados, el inicio de 2026 muestra un escenario más restrictivo.
El retroceso no implica parálisis, pero sí un giro: el crédito sigue activo, aunque con menor volumen y bajo condiciones más exigentes.
Febrero marcó el piso del trimestre, con una fuerte contracción en el volumen, mientras que marzo mostró un rebote parcial. Aun así, el balance final confirma que el mercado entró en una fase de enfriamiento, muy sensible a las condiciones macroeconómicas.
Tasas más altas y plazos más cortos
Uno de los factores centrales del freno es el endurecimiento financiero. Durante el trimestre, las tasas promedio subieron de 5,58% en enero a 6,37% en marzo, mientras que los plazos se acortaron levemente, pasando de 26 a 25,5 años.
Este doble movimiento redujo el universo de acceso: el crédito dejó de expandirse hacia sectores medios y volvió a concentrarse en perfiles con ingresos más altos y mayor formalidad.
El peso del Banco Nación
El informe destaca un dato clave: la extrema concentración del mercado. Nueve de cada diez créditos fueron otorgados por el Banco Nación, lo que evidencia el retiro o la cautela de la banca privada.
El resultado es un esquema donde la política pública define el ritmo del crédito hipotecario. Sin una oferta privada relevante, el sistema queda más expuesto a decisiones oficiales y a las condiciones de financiamiento del sector público.
Geografía concentrada y mercado selectivo
La actividad también se concentra territorialmente: Ciudad y provincia de Buenos Aires explican el 62% de las operaciones.
En ese contexto, el crédito acompaña de manera limitada la reactivación inmobiliaria. Si bien en marzo repuntaron las escrituras en ambos distritos, la mayoría de las operaciones sigue realizándose sin financiamiento, apoyada en ahorros o ventas encadenadas.
El mercado, además, se volvió más selectivo: menos operaciones, tickets estables y mayor exigencia en las condiciones de acceso.
Un sistema que depende del contexto
El diagnóstico de fondo es claro: el crédito hipotecario volvió, pero todavía no logra consolidarse como motor estructural del mercado.
La combinación de tasas en alza, menor participación privada y dependencia del sector público configura un escenario frágil, donde cada mejora o deterioro macroeconómico impacta de forma casi inmediata.
En ese equilibrio inestable, el desafío es sostener el crédito más allá del ciclo. Porque sin financiamiento, la recuperación inmobiliaria encuentra un techo. Y, como muestra el primer trimestre, ese límite ya empezó a aparecer.
