Por su parte, en la Ciudad Condal el precio cayó en mayo un 0,5% respecto al mismo mes del año anterior. En Barcelona el frenazo se produjo antes. Dejó atrás los incrementos de doble dígito en septiembre de 2023 y desde entonces ha mantenido subidas más contenidas y tres bajadas en este 2026 (-1,3%, en febrero; -0,4%, en abril; y el -0,5%, en mayo). "Barcelona se encuentra en una fase más avanzada de desaceleración que Madrid. La capital catalana llegó antes al techo de accesibilidad. Aquí la presión sobre los ingresos familiares es enorme y la capacidad de seguir absorbiendo subidas se ha agotado antes que en el mercado madrileño. Además, Barcelona tiene menos capacidad de expansión territorial y Madrid asume parte de la presión desplazando demanda hacia municipios metropolitanos y nuevos desarrollos, por lo que la Ciudad Condal dispone de menos margen físico para hacerlo, y cualquier tensión o ajuste se traslada más rápidamente a los precios", apunta Matos.
Aun así, sigue siendo la urbe donde más cuesta arrendar un piso, hasta 22,86 euros/m2. Esto implica que la renta de un inmueble de 80 m2 supone más de 1.828 euros. Hay que destacar que este nivel ha bajado considerablemente desde el máximo alcanzado en agosto de 2025 en los 23,61 euros/m2 (60 euros al mes más que ahora para una vivienda tipo). En concreto, la caída acumulada desde entonces es del 3,2%. Con este ajuste, Madrid y Barcelona tienen ahora precios muy similares (apenas les separan cinco céntimos).
Para Sergio Cardona, jefe de estudios del Observatorio del Alquiler, "el principal problema de la vivienda sigue siendo el déficit de oferta, que continúa sin ser capaz de responder a la demanda existente. A esto se suman los demás desafíos: la escasez de parque público asequible, los cambios jurídicos que están afectando a la percepción del alquiler por parte de los propietarios, el desplazamiento a zonas periféricas y la necesidad de afrontar el incremento en la población y en el número de hogares". Además, "estos retos no se plantean sólo en el centro de estas capitales, sino que afectan al resto de la ciudad y a todo el área metropolitana", destaca Cardona.
Madrid
El precio del alquiler subió en mayo en 18 de los 21 distritos analizados. A la cabeza se situó Barajas (28,1%), seguido de Moratalaz (27,1%), Puente de Vallecas (14,1%), Carabanchel (9,4%) y Vicálvaro (9,2%). De esta forma, los incrementos más intensos se produjeron en los distritos más periféricos. Son zonas que todavía ofrecen una mejor relación entre precio y ubicación y que están asumiendo parte de la presión expulsada desde los distritos centrales.
También con subidas destacadas y por encima de la media se situaron Moncloa-Aravaca (7,5%), Villa de Vallecas (6,5%), Ciudad Lineal (6,4%), Latina (5,5%), Hortaleza (5,3%), Arganzuela (4,8%) y Usera (3%). En este caso, se entremezclan barrios de dentro y fuera de la M-30.
En el otro lado, las rentas bajaron en tres zonas de Madrid respecto a hace un año. Villaverde lidera las caídas (-9,2%), este retroceso no parece reflejar todavía un cambio de ciclo en este distrito, sino más bien un ajuste puntual tras varios años de fuertes incrementos. También en negativo están Tetuán (-1,8%) y Chamartín (-0,6%). En este caso, son dos de los mercados más caros de Madrid, por lo que empiezan a aparecer límites que están vinculados a la capacidad de pago de los inquilinos. Cuando las rentas alcanzan determinados niveles, parte de la demanda busca alternativas más asequibles en otras zonas de la ciudad.
En cuanto al precio por metro cuadrado, Madrid sigue estando en máximos históricos al situarse en 22,81 euros/m2 al mes. En este contexto, el barrio más caro para vivir en alquiler es Barrio de Salamanca (24,28 euros/m2), seguido de Chamberí (24,17 euros/m2), Centro (24,06 euros/m2), Chamartín (23,12 euros/m2), Moncloa-Aravaca (22,58 euros/m2), Retiro (22,51 euros/m2) y Tetuán (22,43 euros/m2).
Con rentas superiores a los 20 euros/m2 están, además, Puente de Vallecas (21,79 euros/m2), Carabanchel (21,29 euros/m2), Hortaleza (21,21 euros/m2), Ciudad Lineal (20,89 euros/m2), Latina (20,87 euros/m2), Usera (20,54 euros/m2), Barajas (20,3 euros/m2) y Vicálvaro (20,27 euros/m2). Llama la atención que este rango de precios se haya alcanzado ya en buena parte de los barrios del extrarradio, dando muestra de la tensión que hay en el mercado madrileño.
Por su parte, el distrito con el precio más económico es Villa de Vallecas (17,76 euros/m2), seguido de Moratalaz (18,31 euros/m2), Villaverde (19,15 euros/m2), San Blas (19,24 euros/m2) y Fuencarral (19,55 euros/m2).
Estos precios están provocando que muchos arrendatarios se estén trasladando a localidades del área metropolitana como Alcorcón, Leganés y Getafe, pero también a otros municipios más lejanos como Toledo y Segovia.
Barcelona
En la Ciudad Condal el alquiler se abarató en la mitad de los distritos en el último año. Las rentas bajaron en Nou Barris (-8,7%), así como en Gràcia (-4,5%), Sarrià-Sant Gervasi (-4,2%), Sant Martí (-2,9%) y Ciutat Vella (-1%).
Las caídas de precios deben tomarse con cautela porque parte de la oferta de mayor calidad está abandonando el mercado por los límites de rentas impuestos por la Generalitat en las zonas tensionadas. "Cuando esas viviendas desaparecen de la muestra, el precio medio puede bajar, pero eso no significa necesariamente que el problema de acceso se haya resuelto", explica Matos. Esta experta subraya que el mercado barcelonés está "distorsionado" por esta intervención y que sigue habiendo muchos problemas para arrendar. "Si la oferta se reduce, la dificultad de acceso puede seguir aumentando aunque los precios se estabilicen", insiste.
En el resto de barrios, las rentas aumentaron en mayo, pero lo hicieron a un ritmo muy inferior al del mercado madrileño. En la Ciudad Condal los barrios donde más subió el precio del alquiler fueron Sant Andreu (4,9%), Sants - Montjuïc (4,9%) y Les Corts (2,8%), seguidos de Eixample (1,2%) y Horta - Guinardó (0,5%).
Esta ciudad sigue ostentando el precio medio más alto de toda España para arrendar un piso, pero ya se aprecia la moderación en sus distritos. Si a finales de 2025, en todos los barrios se sobrepasaba el nivel de los 20 euros/m2, ahora ya no es así. En estos momentos, Nou Barris y Horta-Guinardó están por debajo con 19,31 y 19,91 euros/m2, respectivamente.
En el otro lado, la zona más costosa para arrendar es Eixample (23,54 euros/m2), seguida de Sants-Montjïc (23,47 euros/m2), Ciutat Vella (23,13), Sant Andreu (22,91 euros/m2), Gràcia (22,87 euros/m2), Les Corts (22,8 euros/m2), Sant Martí (22,4 euros/m2) y Sarrià-Sant Gervasi (22,03 euros/m2).
FUENTE: RIPE-EXPANSIÓN
