El mercado de la compraventa de viviendas en España ha comenzado el año 2026 con una tendencia a la baja. Las caídas en las operaciones se han sucedido mes a mes en el primer trimestre, consolidando una fase de moderación tras los intensos volúmenes registrados el año pasado. Aunque el número absoluto de transacciones se mantiene en niveles históricamente elevados, los principales analistas coinciden en que el sector inmobiliario se asoma a un cambio de ciclo y a una progresiva normalización de la actividad.
Evolución del primer trimestre: tres meses consecutivos de caídas
De acuerdo con los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), la compraventa de viviendas encadenó descensos en todo el arranque del año: una caída del 5 % en enero, del 0,5 % en febrero y del 2,2 % en marzo. Con estas cifras, el saldo acumulado del primer trimestre del año arroja una contracción del 2,6 %.
Por tipología de inmueble, tanto el mercado de obra nueva como el de segunda mano experimentaron retrocesos en este periodo, con un descenso del 5,3 % y del 1,8 %, respectivamente.
Geográficamente, el ajuste se ha generalizado en el territorio nacional. En el mes de marzo, nueve comunidades autónomas registraron tasas negativas, incluyendo mercados de gran dinamismo como Madrid y Cataluña, donde en algunos casos se llegaron a detectar contracciones de doble dígito.
Por su parte, el Consejo General del Notariado también ratifica este escenario de contracción trimestral, aunque sitúa el origen de la tendencia a la baja en octubre de 2025 (-1,9 %), continuada en noviembre (-2,4 %), diciembre (-1 %), enero (-11,4 %) y febrero (-7,7 %). Queda pendiente conocer si las estadísticas oficiales del Ministerio de Vivienda confirmarán igualmente estos descensos.
Factores estructurales y geopolíticos que limitan la actividad promotora
La moderación del mercado residencial responde a una combinación de tensiones internas en el sector y condicionantes macroeconómicos internacionales. La actividad promotora en España se encuentra actualmente limitada por los siguientes factores:
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Falta de producto disponible: Escasez generalizada de stock, especialmente acusada en el segmento de la obra nueva.
Costes y producción: Dificultad para localizar suelo finalista, encarecimiento de los costes de construcción y falta de mano de obra cualificada.
Trabas administrativas: Una elevada carga burocrática que ralentiza los proyectos.
Presión de la demanda: Los flujos migratorios continúan favoreciendo una demanda intensa que choca con los altos precios de los inmuebles.
A este escenario local se suma la incertidumbre internacional derivada de las tensiones en Oriente Medio y la guerra en Irán. El reflejo de estos conflictos en la inflación está comenzando a impactar en el coste del dinero, lo que amenaza con encarecer las hipotecas y profundizar la moderación de las compraventas.
Comparativa histórica: de los máximos de 2025 a la estabilización
Para contextualizar el momento actual, los expertos recuerdan que el sector inmobiliario venía de un año 2025 extraordinario, en el que se rozaron los máximos históricos de 2007 (en pleno "boom" del sector) tras registrar un crecimiento del 11,5 % y un total de 714.237 transacciones.
Pese a los retrocesos del arranque de 2026, el volumen total de operaciones mensuales sigue siendo elevado en términos absolutos:
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Enero: 57.489 operaciones.
Febrero: 59.689 operaciones.
Marzo: 61.295 operaciones.
Dentro de la serie estadística histórica iniciada en 2007, la cota máxima del mercado se registró en enero de ese mismo año con 83.713 compraventas, mientras que el mínimo histórico se fijó en abril de 2012, con 21.276 operaciones, tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria.
Previsiones de los expertos ante el nuevo escenario inmobiliario
Los servicios de estudios de las principales plataformas e instituciones del sector coinciden en el diagnóstico de estabilización, aunque con matices sobre la resistencia de la demanda:
Tinsa: Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios, explica que el volumen de compraventas se mantiene robusto y por encima de la media histórica. Señala que la moderación actual es coherente con la asimilación de las bajadas de tipos de interés que se vivieron a inicios de 2025 y con el impacto de la incertidumbre geopolítica en el coste del dinero.
Idealista: Desde el portal inmobiliario apuntan directamente a un cambio de ciclo o estabilización del apetito comprador. Advierten de que los altos precios y la financiación más cara han retirado a parte de la demanda, anticipando una moderación de los precios a medio plazo. Subrayan además que en los mercados más dinámicos las caídas acumulan ya ocho meses consecutivos, mostrando un ajuste acelerado.
Fotocasa: María Matos, directora de Estudios, sostiene que el mercado encara una fase de normalización, si bien la demanda residencial sigue demostrando una "fortaleza extraordinaria". Anticipa que los próximos meses estarán fuertemente condicionados por la evolución del euríbor y los tipos en un entorno de tensiones internacionales.
Pisos.com: Su director de Estudios, Ferran Font, coincide en que, a pesar de la tendencia a la desaceleración, la actividad del mercado sigue siendo elevada. Según sus perspectivas, el sector mantendrá un volumen notable de operaciones de compraventa de cara a los próximos meses, impulsado por las expectativas de nuevas subidas de precios y ante posibles cambios en el escenario de los tipos de interés.
