Hogares con préstamos por 10.000 millones deben más que el valor de su casa. La mora de la cartera está en el 7,4% y alcanza el 13,5% en algunos segmentos.
Los seis bancos cotizados del Ibex acumulan una cartera de 31.800 millones de euros en hipotecas de alto riesgo, aquellas en las que la relación entre el importe del préstamo y el valor del inmueble que lo garantiza (loan to value o LTV) supera el 80%.
Esta cartera representa el 9,2% de las hipotecas a hogares concedidas en España por las grandes entidades, que alcanzan casi 345.400 millones de euros, con datos a cierre de 2025.
Por entidades, CaixaBank, el banco con más cuota en España, tiene hipotecas con LTV superior al 80% por casi 15.000 millones. Después se sitúan BBVA (6.600 millones), Banco Sabadell (5.200 millones) y Santander (3.500 millones). Bankinter (900 millones) y Unicaja (700 millones) tienen los menores saldos.
Los datos individualizados de LTV se refieren al conjunto de préstamos en balance. No hay cifras públicas por entidades sobre porcentajes de financiación de la nueva producción. En el sector, las nuevas hipotecas con LTV por encima del 80% se situaron en el 11,2% en 2025, frente al 7,7% del ejercicio previo y el 6,5% de 2023, según datos del Banco de España.
Los bancos calculan la ratio "con las últimas tasaciones disponibles", sujetas a mayor vigilancia en España desde la crisis inmobiliaria y financiera de 2008.
Del total de casi 32.000 millones en préstamos de alto riesgo, unos 22.000 millones son hipotecas con LTV entre el 80% y el 100%. Los restantes 10.000 millones son créditos concedidos a hogares que deben más de lo que vale su casa.
La tasa de morosidad de las hipotecas de alto riesgo alcanza el 7,4%, frente a los niveles del 2% del crédito general para vivienda. En el segmento de préstamos con LTV por encima del 100%, los impagos se sitúan en el 13,5%.
En este nicho, Sabadell tiene una ratio de dudosos del 5,9% y Bankinter, del 9%. El resto de bancos supera el doble dígito: CaixaBank (13%), Santander (15,5%), BBVA (18%) y Unicaja (20%).
Este perfil de hipotecas está entre los focos de atención de las autoridades. El Fondo Monetario Internacional (FMI), que ante la aceleración continuada de los precios de la vivienda venía reclamando a España desde hace tiempo que vigilara el crédito hipotecario con vistas a imponer topes ante síntomas de excesos, acaba de instar al supervisor a fijar ya estos límites. España es uno de los tres países de la zona euro que todavía no ha acordado su entrada en vigor.
El Fondo ha detectado los primeros indicios de relajación en los criterios de concesión de crédito, con un incremento de las nuevas hipotecas con una elevada ratio entre el préstamo y el valor del inmueble.
Por el momento, el Banco de España, al que el FMI ha apelado a actuar en los próximos doce meses, sigue analizando la medida.
Del lado positivo, el supervisor, a partir de la experiencia de otras economías, ha constatado que el establecimiento de estas restricciones reduce significativamente la probabilidad de impago, modera el crecimiento del crédito en fases expansivas y fortalece la resiliencia del sistema financiero.
Como contrapartida, sin embargo, los límites hipotecarios provocan "efectos redistributivos relacionados con la reasignación del crédito hacia prestatarios menos restringidos" o el aumento de los precios de los alquileres.
"Aunque la literatura previa proporciona una guía muy útil, no se ha podido identificar en ella un marco integrado para evaluar de forma exhaustiva los beneficios y costes de estas medidas, en particular sobre el equilibrio general de la economía", apunta el Banco de España en su último Informe de Estabilidad Financiera
"Además, su eventual aplicación en España requiere de estudios adicionales, como los que están en curso, que incorporen las características estructurales y la coyuntura de la economía española", concluye el supervisor.
FUENTE: Fuente: EXPANSION | ERE