Cerca de Madrid abundan las localidades fantasma, a medio construir, "pilladas" por la burbuja. Esta nueva crisis las volvió a la vida. La capital de España se encareció casi 50% en 5 años, y contagia ahora a la periferia.
Hasta hace muy poco eran verdaderas “ciudades fantasmas”.
Nacidas del estallido de la burbuja inmobiliaria del 2008, pasaron de la promesa de un auge inagotable ligado a su cercanía a Madrid al limbo de un olvido de edificios sin terminar.
Pero la nueva crisis de la vivienda, con su enquistado problema estructural de una oferta raquítica, está logrando que estas ciudades zombies, satélites de la periferia de la capital, vuelvan a la vida.
Algo lógico en una capital totalmente desbordada y que no para de encarecerse.
Vivir en Madrid cuesta casi 50% más que hace cinco años y así y todo la ciudad, paradójicamente, tiene un movimiento inmobiliario asombroso.
Sólo el área metropolitana concentró el último trimestre del año pasado -último dato que publica el Ayuntamiento- alrededor del 6% de las compraventas de viviendas (12.770) de todo el país.
Es el doble y hasta el triple de las transacciones que registran autonomías enteras.
Pero quienes trabajan a diario en Madrid tienen que buscar alternativas. No les da el bolsillo para una vivienda nueva, ni siquiera con las hipotecas “rebajadas” gracias a la caída de las tasas, y desde ya viven en otro planeta de unos de los nichos más dinámicos madrileños que es el mercado de lujo.
De todos modos, el año pasado, el 85,2% de las operaciones de compraventa de viviendas en la ciudad de Madrid fueron unidades usadas. Sobre un total de 37.479, 30.946.
El ritmo de la construcción está lejos de aportar una solución.
Entonces, el dilema resulta: o no se encuentra piso o no se pueden pagar.
Se termina aplicando la transacción universal de todo comprador inmobiliario: negociar precio por distancia. La crisis expulsa cada vez más lejos de la ciudad para pagar menos.
Quedaron semi-vacías después de la crisis. A muchos les embargaron la casa. Otros vieron cómo su valor caía a la mitad y se fueron.
Durante muchos años, los proyectos que quedaron a medio construir estuvieron tomados por okupas.
Según un relevamiento de la agencia Reuters, algunos de estos municipios son Sesena, Valdeluz y Bernuy de Porreros.
Sesena es uno de los casos más notables. A 40 km al sur de la capital, hoy familias de clase media ya se están mudando mientras la construcción transforma el perfil de estas ciudades suspendidas en el tiempo.
Las propiedades no sólo recuperaron su valor pre-crisis sino que los brokers aseguran que tienen listas de espera de 70 personas por cada vivienda.
Hoy hay tres escuelas, abrieron farmacias, gimnasios y puede verse a gente tomando café en bares.
En el caso de Valdeluz, a 75 km al este de Madrid, existían grandes planes de desarrollo pero todo se esfumó cuando explotó la burbuja.
Del proyecto inmobiliario pensado para albergar a 30.000 personas hoy queda en Valdeluz una población de 6.000 pero el alcalde asegura que no deja de llegar gente de Madrid.
Otro proyecto en el extremo del pueblo de Bernuy de Porreros, 100 km al norte de Madrid, llevaba años sometido a la corrosión del tiempo, mientras que hoy está lleno de trabajadores terminando de construir viviendas.
En este caso, la reactivación se produjo gracias al llamado “banco malo” de España, creado durante la crisis para aislar los créditos de mala calidad.
En 2021 comenzaron a venderse esas propiedades por precios muy bajos, desde 97.000 euros. Cuatro años después, podían revenderse por el doble.
En el área metropolitana de Madrid viven 7 millones de personas.
En 2024 esa población urbana creció en 140.000 personas pero sólo se aprobaron 20.000 permisos de construcción de viviendas.
Según datos de Vivienda del gobierno de la comunidad, hay un déficit de 80.000-100.000 hogares, que crece a un ritmo de 15.000 viviendas por año. El plan oficial es construir 110.000 para 2028.
A su vez, se calcula que la ciudad de Madrid necesitaría entre 40.000-50.000 hogares nuevos al año para cubrir la demanda.
Es esa escasez la que alimenta la escalada de precios. Según el último índice de precios inmobiliarios de Idealista , el precio de la vivienda usada en España registró una suba interanual del 12,8% en mayo hasta 2.391 euros por metro cuadrado. Ahora, el mayor incremento correspondió a Madrid, con 24,6%.
Sin embargo, la capital no es la más cara de España. San Sebastián tiene precios promedio de 6.025 euros por metro cuadrado, contra 5.573 euros de Madrid y 4.895 euros de Barcelona.
Ese encarecimiento contagió a las localidades de la periferia desde donde muchos trabajadores viajan a diario para trabajar en Madrid. Según datos de Reuters, en los últimos cinco años Madrid se apreció casi 50%.
Si vemos lo que ocurrió en los alrededores, las subas van desde casi 17% hasta 40,2%.
Pero más allá de la variación de los precios, que depende mucho de la base de que partan, hoy es posible conseguir alojamiento en la periferia por la mitad del costo que en el corazón madrileño.
Algunos ejemplos son Alcalá de Henares donde el metro cuadrado está a 2.433 euros, Coslada, 2.626 euros, Getafe, 2.749 euros y Alcorcón, 2.741 euros.
Pero hay excepciones en las que estas municipalidades satélites que servían para hacer asentarse en forma más accesible al costo de tener que trasladarse a diario terminaron tan demandadas que el precio de la vivienda se disparó acercándose a niveles madrileños.
Es lo que ocurrió en Pozuelo de Alarcón y Las Rozas, donde el metro cuadrado cotiza a 4.859 euros y 4.211 euros, respectivamente.
A su vez, se da el dato contradictorio, contraintuitivo, de que las transacciones de compraventa siguen creciendo.
Pese al aumento constante de precios y aún con la retracción de la oferta que hace tan difícil conseguir vivienda, el mercado se mueve. De hecho, está más dinámico que en mucho tiempo.
Las compraventas de vivienda registraron en abril un crecimiento del 0,4% interanual, según el Colegio de Registradores. Fueron 53.589 operaciones, parte de un total de 106.640 transacciones de inmuebles en general, lo que supuso un incremento del 1,7%.
Es cierto que se venía de meses de aumento interanuales muy pronunciados y abril marcó una ralentización que llamó la atención. Fue el incremento más modesto desde junio del año pasado.
Pero ésta no fue la realidad del negocio en la región de Madrid, donde las operaciones inmobiliarias crecieron 20,3%, sólo detrás de Murcia (21,6%) si hablamos de comunidades.
Por otro lado, detrás de la reactivación de la industria está la baja de las tasas de interés, más específicamente el Euríbor, que rige las hipotecas.
El interés a 12 meses marcó un máximo histórico en julio de 2008 de 5,361%. Después de haber registrado valores negativos entre 2016 y 2021, con un mínimo histórico de -0,504% en enero de 2021.
Luego volvió a dispararse con el ciclo de ajuste monetario del banco central para combatir la inflación.
Así, llegó a 4% en 2023, si bien no rebasó su anterior pico. Desde entonces, con el relajamiento de la política monetaria se desinfló hasta los niveles actuales del 2,08%.
Poco a poco, los españoles volvieron a endeudarse y así están motorizando el regreso de las compras inmobiliarias financiadas.
En números absolutos, la comunidad de Madrid supera las 9.000 hipotecas mensuales, algo que sólo ocurre también en Andalucía. Junto con Cataluña son las únicas tres regiones que superan las 6.000 hipotecas sobre vivienda.
La hipoteca media en la ciudad es de 215.150 euros, pero varía mucho obviamente según los barrios.
El valor más bajo se observa en Puente de Vallecas con 101.220, mientras que los dos más altos, muy cercanos, corresponden a Salamanca y Chamartín con 359.032 euros y 356.667 euros, respectivamente.