Los precios de los alquileres siguen aumentando, pero hay barrios que ofrecen mayor oferta y valores más accesibles. Desde la derogación de la ley de alquileres mediante un DNU, la oferta de inmuebles en alquiler creció un 195%. Actualmente, el 95% del stock disponible son departamentos, mientras que el restante 5% se divide entre casas y PHs.
Palermo, Belgrano, Recoleta, Barrio Norte, Caballito y Puerto Madero son los barrios porteños que concentran la mayor oferta de alquileres. Estos barrios representan el 60.21% de la oferta total promedio publicada, con Palermo liderando la lista y experimentando un crecimiento del 7.10% en el último mes. En general, la oferta en CABA se incrementó un 1.63% en el último mes.
Cuánto cuesta alquilar un departamento hoy en día
El valor locativo de los alquileres disminuyó en términos reales, creciendo por debajo de la inflación. Según el Colegio Inmobiliario, la disminución promedio fue del 39.8%. Hoy en día, alquilar un monoambiente cuesta al menos $350.000, y un departamento de dos ambientes cuesta alrededor de $450.000.
A pesar del aumento nominal en pesos de los alquileres, la rentabilidad bruta anual promedio para viviendas se está reduciendo a lo largo de los meses del contrato. Para un contrato de 36 meses iniciado el 1 de julio de 2021 y finalizado el 30 de junio de 2024, la rentabilidad anual bruta es del 2.18%, tomando como referencia departamentos de dos ambientes en zonas promedio y el dólar MEP.
Qué pasa con los contratos y contraofertas de inquilinos
La mayoría de los inquilinos y propietarios están acordando contratos de 24 meses en pesos, con ajustes cuatrimestrales basados en el IPC (Índice de Precios al Consumidor publicado por el INDEC) o el ICL (Índice para Contratos de Locación publicado por el BCRA). Los alquileres en dólares están disminuyendo, excepto en el caso de propiedades premium que mantienen sus valores en esa moneda.
Además, se observa que las contraofertas de los inquilinos están siendo cada vez más aceptadas por los propietarios, lo que refleja una mayor flexibilidad en las negociaciones.
Qué pasa con los alquileres en las provincias
El costo de alquilar departamentos de 2 y 3 ambientes experimentó un notable incremento interanual en varias provincias, superando el 300% en promedio, una cifra significativamente mayor al aumento del 250% registrado en la ciudad de Buenos Aires.
Según un estudio de Reporte Inmobiliario, los departamentos de dos ambientes vieron un aumento interanual del 308,6%, mientras que los de tres ambientes subieron un 327,4% en promedio en las principales localidades del interior del país. Los incrementos trimestrales también reflejan esta tendencia ascendente, con un 37,9% para los dos ambientes y un 41,5% para los tres ambientes en el último trimestre.
Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, explicó a Infobae las causas de este incremento desproporcionado en el interior del país en comparación con CABA. “La falta de oferta nueva hace que, con el crecimiento vegetativo, la demanda actúe cada vez más fuerte. Este es un hecho que se va a solucionar solamente cuando los constructores y ahorristas vean que es negocio desarrollar para renta nuevamente. Creo que esto de a poco va a ir ocurriendo, ya que la derogación de la Ley de alquileres juega a favor”.
En este escenario, el acceso a la vivienda se volvió más complejo en el interior del país que en CABA. A pesar de que el DNU que derogó la Ley de Alquileres llevó a muchos propietarios a volver al modelo tradicional, todavía hay quienes prefieren alquilar a estudiantes, turistas o profesionales, lo que reduce la disponibilidad de viviendas para contratos a largo plazo.
Durante el último trimestre, los departamentos de tres ambientes en el interior aumentaron un 41,5%, mientras que en CABA el incremento fue del 27,8% para el mismo tipo de vivienda. Gómez Picasso señaló: “Claramente, en CABA hay mayor oferta ya que los constructores actuaron más en la zona en los últimos años. También parte de la oferta del alquiler temporario está yendo al modelo tradicional, ya que con las nuevas reglas prácticamente ambos mercados se fusionan en uno solo”.
Emilio Caravaca Pazos, presidente de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA), indicó que las recientes mediciones del Comité de Estadísticas de la entidad muestran una tendencia hacia la estabilidad de los precios. “La desaceleración de la inflación y el incremento en la oferta de inmuebles están contribuyendo a que los precios de los alquileres se mantengan más constantes”.
A pesar de que ahora hay más opciones disponibles para quienes buscan alquilar, esta situación podría no durar mucho si la construcción no retoma su ritmo para igualar el crecimiento urbano y las necesidades cíclicas de los inquilinos. Caravaca Pazos advirtió sobre esto: “Si bien la oferta actual ha mejorado, es crucial que la construcción continúe su desarrollo para mantener el equilibrio entre oferta y demanda. De lo contrario, podríamos enfrentar nuevamente una escasez de unidades disponibles en un futuro cercano”.
