En Uruguay el gasto en vivienda promedio, según la Cámara Inmobiliaria, está en un 28,3%, con la particularidad de que en los quintiles más bajos llega a un 37,6%.
En diálogo con Café y Negocios empresarios del sector respondieron a estas preguntas y dieron su visión al respecto de cómo una ley de este tipo podría impactar en el negocio y en las reglas de juego del mercado inmobiliario uruguayo.
Retracciones de las unidades en alquiler y menos incentivos para construir
Alfredo Kaplan, presidente de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu) señaló que si bien aún no se conoce el contenido completo del proyecto y la comisión directiva de la gremial no se ha reunido formalmente debido a lo reciente de la propuesta, predomina una postura clara en contra de cualquier mecanismo de fijación de límites a los alquileres.
“Desde el año 68 existe una ley de alquileres que ha dado seguridad jurídica a inquilinos y propietarios, y creo que esta ley explica en gran parte el crecimiento que ha tenido Uruguay en construcciones. Cualquier limitación en los valores de alquileres generaría, como generó en Argentina, retracciones de unidades en alquiler, aumentos en los alquileres por las retracciones y menos incentivos para construir en un marco de inseguridad contractual”, sostuvo.
En concreto sobre la atracción de inversiones, Kaplan explicó que en los nuevos desarrollos de vivienda promovida más de la mitad de los compradores son pequeños inversores que compran para alquilar. En este sentido, advirtió que una ley de este tipo haría que este tipo de perfiles dejará de invertir, lo que llevaría a que se frene la construcción.
En contraposición, el senador frenteamplista descarta que una regulación de este tipo provoque la salida de inversores del país, argumentando que Uruguay ofrece condiciones de exoneración de impuestos muy ventajosas en comparación con la región. "¿Dónde se van a ir, a Argentina? Tienen 32% de impuestos. ¿A Chile?, 27%. Acá no tienen nada", afirmó, agregando que a las empresas constructoras "les rinde la venta" más que el alquiler.
El presidente de Appcu, en tanto, sostuvo que esto no alcanza para sostener la inversión, y que el senador “se olvidó que en Uruguay se paga el IRPF” .
“Dejando de lado ese detalle el mundo no se limita con Argentina y Chile, hay muchas inversiones que se hacen en Paraguay o Miami”, agregó.
El referente de los promotores privados también señaló la importancia del dinamismo de la construcción “en un país en el que se están yendo empresas por el costo”. “Uruguay necesita trabajo y trabajo bien pago, la construcción se lo da. Frenar la construcción no parece ser una medida inteligente” mencionó.
Kaplan destacó que, para que una propuesta de este tipo sea viable, el Estado debería subsidiar a los sectores de menores ingresos para facilitar el pago del alquiler, enmarcándolo como una posible política social, y reconoció que hoy no necesariamente están dados los recursos para implementarla.
Además, sostuvo que el precio de los alquileres en unidades indexadas se ha mantenido estable en los últimos años “gracias a la fuerte oferta de construcción”.
“Te da una señal de alerta, sabiendo que muchos sectores del oficialismo tampoco están a favor de esta medida. No creo que tenga la aprobación parlamentaria, y si la tuviera creo que sería algo no positivo para el Uruguay”, cerró.
Un diagnóstico correcto y una propuesta que desajusta oferta y demanda
El vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya, Matías Medina, también está a la espera del proyecto para que sea analizado por su asesor financiero y abogados con el fin de brindar un punto de vista técnico.
“La propuesta de establecer precios regulados en los alquileres parte de un diagnóstico correcto (problema de acceso a la vivienda), pero propone una herramienta que la evidencia internacional muestra como ineficiente e incluso contraproducente en el mediano plazo”, sostuvo.
Desde la teoría económica y la evidencia empírica, detalló, los controles de precios generan un desajuste entre oferta y demanda. De esta manera aumentan la demanda por precios artificialmente bajos y reducen la oferta.
“El mercado inmobiliario actual es sumamente competitivo con un plazo de concreción de operaciones de alquiler entre 20 a 30 días, desde que la propiedad es publicada. A esto debemos incorporar la multiplicidad de garantías que existen hoy en día y la facilidad de plan de pago que las mismas presentan; como también la posibilidad incorporación de múltiples personas para complementar ingresos y llegar al monto solicitado”, agregó.
Medidas como esta, adelantó, podrían generar el retiro de propiedades del mercado ( para venta o uso propio), migración a alquileres temporales o informales, menor mantenimiento y deterioro del stock, al igual que una oferta inferior en segmentos medios y bajos y menor incentivo a construir nuevas unidades.
“Que los temas sean tratados, dialogados y revisados siempre es positivo, compartimos que la prioridad es la calidad de vida y el mayor acceso a la vivienda es clave para todos los uruguayos y en esa línea siempre estamos para colaborar. Lo que hay que tener mucho cuidado es con la señales que se brindan desde “planteos con opiniones subjetivas de los legisladores”, porque puede incidir negativamente en la economía, eso repercute en las empresas y perdemos como país todos los trabajadores”, concluyó.
¿Qué porcentaje del salario implica hoy alquilar una vivienda?
En Uruguay el gasto en vivienda promedio, según la Cámara Inmobiliaria, está en un 28,3% con la particularidad de que los quintiles más bajos llegan a un 37,6%.
“Hay un esfuerzo estatal en poder llegar a un 20% a 25% pero es difícil llegar a ese número ya que el problema de la vivienda es multifactorial (influye los ingresos, trabajo, composición familiar, crédito bancario, ahorro previo, entre otros factores)”, sostuvo Medina.
Lo que dice la experiencia internacional
Experiencias similares como la de Cataluña en España muestran que, si bien la regulación de precios logró contener parcialmente los valores de alquiler, generó efectos de sustitución relevantes: una porción significativa de la oferta migró hacia contratos temporales no regulados, que pasaron de ser marginales a representar más del 20% del mercado en determinadas zonas, reduciendo la disponibilidad de alquiler permanente. “También se verificó una caída en la dinámica del mercado y menor crecimiento de contratos. La regulación no elimina el problema, lo desplaza y lo agrava por el lado de la escasez”, dijo Medina repasando la evidencia internacional.
Los datos, agregó, indican que este tipo de medida reduce la inversión en nuevas viviendas y a largo plazo los desarrolladores disminuyen la construcción de unidades para alquiler. “Esto implica una oferta inferior en segmentos medios y bajos que son justamente los que se busca proteger”, sostuvo.
