Más allá de la discusión sobre los argumentos a favor o en contra de la iniciativa, representantes del sector inmobiliario advirtieron en diálogo con Café y Negocios el impacto que una medida de este tipo podría tener en la demanda y los precios del mercado de alquileres.
En esta línea, un informe elaborado por InfoCasas hace hincapié en un efecto inflacionario inmediato en el mercado de arrendamientos.
“Actualmente, el alquiler promedio de un monoambiente en Montevideo se sitúa en torno a los $22.000. Si la oferta de estas unidades desaparece y el piso de entrada pasa a ser el de un apartamento de un dormitorio (promedio de $27.500), se produce un incremento automático del 25% en el costo de acceso a la vivienda”, sostiene el reporte.
Este impacto, agregó Javier Ache, gerente comercial de este portal, es aún mayor si se tiene en cuenta que los gastos comunes también aumentan en relación al tamaño de la unidad.
Matías Medina, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU), coincidió en que si se elimina la posibilidad de desarrollar este tipo de unidades, el punto de entrada más bajo al mercado de alquiler pasaría a ser el apartamento de un dormitorio, lo que en la práctica implicaría elevar el piso de acceso para los inquilinos
En esta línea sostuvo que hoy en el mercado se pueden encontrar monoambientes desde $16.500 más gastos comunes, demandados por estudiantes o trabajadores jóvenes. En ese sentido, advirtió que “la eliminación de esta tipología podría afectar especialmente a quienes necesitan opciones de menor costo”.
Además, señaló que generaría una concentración de la demanda en menos alternativas y una mayor presión sobre los precios de las unidades de un dormitorio, que hoy son las más demandas en este mercado.
"En los mercados inmobiliarios, cuando la oferta se restringe mientras la demanda se mantiene, se generan presiones sobre los precios. Si se eliminan unidades de menor tamaño, parte de esa demanda se trasladará a unidades de un dormitorio, lo que podría incrementar la presión sobre esa tipología", cerró.
Por su parte, Fabián Kopel, co-fundador & CEO de la desarrolladora Kopel Sánchez destacó que este tipo de unidades cumple un rol específico dentro de la dinámica del mercado. Según explicó, los monoambientes contribuyen a descomprimir la demanda sobre los apartamentos de un dormitorio al ampliar la variedad de tipologías disponibles. En caso de eliminarse, parte de esa demanda se trasladaría a unidades de mayor tamaño, lo que podría generar una mayor presión sobre los precios y “un aumento innecesario del valor del alquiler”.
Según explicó, la eliminación de los monoambientes también podría generar efectos indirectos y aumentos en otros segmentos del mercado de alquiler, como en los destinados a la oferta turística.
¿Plan B?
Para Medina, el desafío es encontrar un equilibrio que garantice buenas condiciones de habitabilidad sin restringir innecesariamente la diversidad del mercado. En este sentido señaló que si la preocupación está vinculada a la calidad de vida, existen “alternativas regulatorias más equilibradas” como revisar superficies mínimas razonables que aseguren condiciones adecuadas de habitabilidad, establecer criterios de iluminación, ventilación y diseño funcional y promover espacios comunes de calidad en los edificios, que complementen unidades más compactas e incentivar la diversidad tipológica dentro de los proyectos, en lugar de eliminar formatos.
“El objetivo debería ser mejorar la calidad de la vivienda sin limitar las opciones del mercado. Las ciudades modernas necesitan diversidad de soluciones habitacionales para distintos perfiles de hogares”, sostuvo.
Más detalles de la propuesta
La propuesta legislativa planteada por González establece límites estrictos para todas las futuras obras.
El proyecto exige un mínimo de 35 metros cuadrados para cualquier unidad habitacional básica. Sin embargo, el cambio fundamental es que toda unidad deberá contar con al menos un dormitorio separado del resto de la casa. Esto implica que el proyecto no busca simplemente agrandar los espacios, sino prohibir técnicamente el modelo de "ambiente único", obligando a que el área de dormir esté físicamente dividida del sector de cocina y convivencia.
González confirmó que la iniciativa ya ha comenzado su recorrido institucional y que fue planteada en la bancada, donde varios senadores y senadoras del Frente Amplio manifestaron su acuerdo con la propuesta. El legislador espera que el texto pase pronto a la Comisión de Vivienda, contando ya con el apoyo manifiesto de varios integrantes de su bloque político.
