Vuelco de última hora en la fiscalidad inmobiliaria. La negativa del Parlamento a convalidar el decreto ómnibus del Gobierno ha provocado un efecto dominó que impacta directamente en la plusvalía municipal. Al decaer la norma, se anulan automáticamente las nuevas tablas de coeficientes previstas para 2026, devolviendo al mercado a la situación anterior al 1 de enero.
Para miles de propietarios supone un importante alivio fiscal inesperado, mientras que para otros se convierte en una oportunidad perdida para vender con una tributación más favorable.
La derogación congela la intención de Hacienda de ajustar el impuesto a la "realidad del mercado", lo que en la práctica castigaba desde el 1 de enero severamente las compraventas de inmuebles adquiridos hace menos de 15 años.
El hachazo fiscal ha estado apenas dos meses en vigor, pero ahora el mercado vuelve a regirse por los coeficientes vigentes en 2025, dibujando un nuevo mapa de urgencias para vendedores.
Quiénes son beneficiados y quiénes perjudicados
La caída del decreto es una excelente noticia para quienes compraron su vivienda entre 2014 y 2018. Estos propietarios se libran, de momento, del "hachazo" fiscal. El caso más paradigmático es el de los inmuebles con 9 años de antigüedad: al mantenerse el coeficiente actual (0,15) en lugar de aplicarse el propuesto (0,21), el vendedor se ahorra una subida del 40% en la base imponible del impuesto. Del mismo modo, se evitan los recargos del 33% para las ventas a 10 años y del 21% para las de 8 años. Sin embargo, los expertos advierten de que esto puede ser una tregua temporal. Es probable que el Gobierno intente aprobar esta actualización por otras vías legislativas en el futuro próximo.
La cara amarga se la llevan los propietarios de larga duración. La derogación de la norma elimina también los incentivos fiscales que se habían diseñado para premiar la fidelidad. Quienes planeaban vender una casa con más de 20 años de antigüedad pierden la rebaja del 12,5% que prometía el nuevo decreto, quedándose estancados en el coeficiente máximo de 0,40. Para este grupo, la venta inmediata resulta ahora fiscalmente menos atractiva que la situación vigente desde el pasado 1 de enero.
Ante este escenario de vuelta a la casilla de salida, la estrategia de venta debe invertirse respecto a lo previsto inicialmente. Ricardo García-Borregón, socio de Ashurst, adapta su lectura a la nueva realidad jurídica, donde la incertidumbre ya no es si se aprobará la norma, sino cuándo volverá a intentarlo el Gobierno.
Para aquellos propietarios que se han salvado de la subida (periodos de generación de entre 8 y 15 años), el momento de actuar es ahora. "Al no haberse convalidado el Real Decreto-ley, vuelven a resultar de aplicación los coeficientes anteriores, reduciendo considerablemente el coste de la transmisión respecto a lo que pretendía el Gobierno en algunos escenarios temporales de venta", explica el experto. Por tanto, la recomendación para este grupo es clara. "Aprovechar la vigencia de las tablas actuales y cerrar la operación antes de que se apruebe una nueva norma que recupere la subida", añade.
Por el contrario, para los propietarios de inmuebles muy antiguos (más de 17 años), la prisa deja de tener sentido, ya que el descuento ha desaparecido. "En el caso de transmisiones de larga duración, que iban a beneficiarse de una reducción de coeficientes, la urgencia decae. Si el propietario puede permitírselo, podría ser recomendable esperar a ver si el Gobierno logra sacar adelante la rebaja en un futuro proyecto de ley para beneficiarse de la reducción", concluye García-Borregón.
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana ha sido objeto de una profunda reestructuración judicial y legislativa en los últimos años. El punto de inflexión llegó a finales de 2021, cuando el Constitucional declaró nulo el antiguo sistema de cálculo objetivo, el cual asumía que el suelo urbano siempre se revalorizaba con el paso del tiempo, independientemente de la realidad económica. La sentencia obligó al Gobierno a reformar la ley de urgencia para evitar un vacío legal en la financiación de los ayuntamientos, estableciendo el mecanismo actual que ahora se revisa.
FUENTE: EXPANSION-RIPE
