No hace tanto, entre diciembre de 2021 y diciembre de 2023, la tasa pasó del 1,50% al 4%. Fue durante la crisis inflacionaria que derivó de la invasión rusa a Ucrania.
En ese entonces, muchos precancelaron su hipoteca o tuvieron la posibilidad de migrar a créditos a tasa fija o mixta, que se impusieron desde entonces.
El euríbor, la tasa de referencia para las hipotecas, trepó del 1,50% al 4% desde fines de 2021 a fines de 2023 como consecuencia de la invasión rusa a Ucrania. Cuando comenzó el conflicto en Medio Oriente se encontraba en 2,22% y poco más de dos meses después se ubica hoy en 2,7%. El euríbor, la tasa de referencia para las hipotecas, trepó del 1,50% al 4% desde fines de 2021 a fines de 2023 como consecuencia de la invasión rusa a Ucrania. Cuando comenzó el conflicto en Medio Oriente se encontraba en 2,22% y poco más de dos meses después se ubica hoy en 2,7%.
Pero todavía hay un 60% a tasa variable que vieron subir su cuota por primera vez en dos años. Cada suba de un punto porcentual del euríbor puede suponer aproximadamente 100 euros más al mes para una hipoteca media.
El euríbor se ubica en 2,22% cuando inició la guerra el último día de febrero y hoy está a 2,7%.
Para todos los españoles ese recuerdo está muy fresco. Nadie quiere quedar atrapado en algo similar. Y la hipoteca es el vehículo que hace posible la compra del 75% de las propiedades hoy en España.
Pero todos saben que la guerra, en la medida en que encareció dramáticamente la energía, impactará la inflación, y obligará al Banco Central Europeo (BCE) a salir de su cómodo e impecable target del 2% que tanto costó y comenzar a subir las tasas.
Sin embargo, no sólo la demanda se ve afectada.
Como ocurrió en 2002, el aumento en el precio de las materias primas se traslada a los materiales de construcción.
La obra nueva vio dispararse su precio más del 32% entre 2020 y 2025. Esto se traduce en nueva presión sobre los costos del sector, que ya tiene una rentabilidad más bien baja, y pone en riesgo el desarrollo de nuevos proyectos.
En una España que necesita precisamente más oferta.
Con financiación más cara, la demanda está en retirada
¿Cuál es la situación hoy?
El volumen de compraventas sigue por encima de la media histórica. Pero la actividad inmobiliaria en los primeros meses de 2026 muestra ya una ligera moderación respecto al mismo período del año anterior.
El descenso interanual de transacciones en vivienda usada en el primer trimestre fue del 1,9%, con 701.828 operaciones. La vivienda nueva (39.473 compraventas) presentó, en cambio, un incremento trimestral del 7,2%.
La caída en las compras fue más pronunciada en tres de los mercados más dinámicos de España: la Comunidad de Madrid, donde retrocedió un 5%; Andalucía (3,9%) y la Comunidad Valenciana (2,4%).
Ahora, ¿qué se espera a medio plazo? Porque los efectos de estos dos meses y algo de guerra se sentirán a lo largo del año y del que viene.
En BBVA Research explican que el impacto en la demanda de propiedades está amortiguado por varios factores.
Por un lado, un mercado laboral fuerte que seguirá con un buen ritmo de creación de empleo y salarios que continuarán creciendo por encima de la inflación.
Por otro, tasas que aún se mantendrán en niveles relativamente bajos. En este sentido, la entidad no ve un encarecimiento del fondeo que vaya a eliminar la hipoteca de la ecuación de la compra de vivienda.
Según las proyecciones del banco, el euríbor, que en 2023 promedió 3,7%, se ubicará este año en 2,3% y el que viene en 2,7%.
Y finalmente los flujos migratorios (550.000 personas anuales) que contribuirán a la formación de hogares (unos 220.000), creando una nueva demanda.
A su vez, como resultado de las tensiones geopolíticas el peso de las compras de extranjeros ganarán peso en el mercado local.
Pero el problema de base no cambia.
El déficit de vivienda acumulado de 2021 a 2027 alcanzaría las 800.000 unidades. La construcción sólo habrá cubierto el 48% de los nuevos hogares.
Hace apenas dos años, en 2024, la cantidad de compraventas en el mercado crecía a un ritmo del 12,2% anual. Para 2026, se espera que el número de transacciones se contraiga, si bien levemente (-1,6%). Además del shock geopolítico, los precios resultan inaccesibles cada vez para más españoles, incluso con una hipoteca. Hace apenas dos años, en 2024, la cantidad de compraventas en el mercado crecía a un ritmo del 12,2% anual. Para 2026, se espera que el número de transacciones se contraiga, si bien levemente (-1,6%). Además del shock geopolítico, los precios resultan inaccesibles cada vez para más españoles, incluso con una hipoteca.
En un mercado atravesado por esa tensión, más la incertidumbre que aporta Medio Oriente, la demanda se resentirá.
Después de aumentar 12,2% en 2024, el dinamismo en la venta de viviendas se moderó en 2025 a apenas 4,4% y la expectativa es que este año las transacciones directamente caigan, aunque levemente (-1.6%).
El 2027 será un año de estancamiento (1,1%), pronostica BBVA Research.
Los precios reaccionan al parate y desaceleran un poco
Por ahora, los precios en el mercado de viviendas español no paran.
El precio medio de la vivienda creció un 8,9% interanual en el primer trimestre, hasta alcanzar los 2.429 euros por metro cuadrado, lo que supone otro máximo histórico.
Las comunidades autónomas con mayores precios medios son Comunidad de Madrid, con 4.407 euros por metro cuadrado, Islas Baleares (4.173 euros), País Vasco (3.474 euros) y Cataluña (2.852 euros).
En cuanto a las capitales de provincia, los mayores precios se registran en San Sebastián (6.154 euros), Madrid (5.428 euros), Barcelona (4.922 euros), Palma (4.202 euros) y Bilbao (3.685 euros).
¿Qué pasará ante esta interminable suba de las propiedades? ¿Reaccionará al freno de la demanda?
No son tan buenas noticias.
BBVA proyecta que, con una tasa de crecimiento de nuevas construcciones del 12,5% para los próximos dos años, no será suficiente.
En 2026, los precios volverán a subir dos dígitos (10,2%), con una mínima desaceleración respecto al 11,2% del año anterior. En términos reales (descontando la inflación prevista para 2026), supone un avance de 7,1%.
Ahora para el 2027 la previsión es de un aumento de precios del 6,8% (4,7% en términos reales). Es, desde ya, un promedio para toda España.
En el banco dicen que el fenómeno sería “consistente con la moderación en las ventas”.
En la crisis de 2022, hasta en ese primer año de la invasión rusa, los precios aumentaron (5%). En 2023 fue un 3,9% y un 5,9% al siguiente.
Aún con la inflación temeraria de esos años, en términos reales, sólo cayeron en 2022.
En España hace falta una guerra para que el precio del ladrillo afloje.
