España sufre una crisis habitacional que arrastra hace años. Maricarmen, la anciana desalojada en Madrid, conmocionó al país, desató una batalla ideológica y logró una reacción de Pedro Sánchez. Esta historia puso en evidencia que hay 755.000 personas sin casa y habrá 1.000.000 en 2028.
A veces hace falta sólo eso. Un caso logra amalgamar el sufrimiento de muchos. Se convierte en el símbolo de una crisis que sigue creciendo ante la mirada de los que deberían actuar. Sacude incluso a los que no se ven tocados. Y la indignación empieza a latir.
Entonces algo pasa. Pasa el fenómeno Maricarmen, la anciana de 87 años desalojada, y la tormenta de su desamparo. La politizada movilización de Plaza del Sol, con la extrema izquierda como protagonista habitual, y la siempre oportunista -aunque necesaria- reacción oficial con una avalancha de medidas.
El Gobierno de Pedro Sánchez -agradecido de que el ciclo de noticias le dé un descanso a Ceuta- se propone aprobar el viernes un conjunto de iniciativas que van desde la prohibición de los desahucios hasta 2030 y la prórroga de los contratos de alquiler actuales hasta 2028 hasta una veda de la compra especulativa de propiedades para los fondos de inversión por dos años.
Pero el problema de raíz queda para otro momento.
Impedir los desahucios son una garantía de protección inmediata para quienes viven en situación de gran vulnerabilidad. Pero no dejan de ser parches. Estrategias para ganar tiempo.
La escasez de oferta que está en el origen de la crisis se soluciona con más construcción y con más construcción de vivienda asequible. Hoy la obra nueva apenas cubre el 40% de las necesidades del país. Se crean aproximadamente 10 nuevos hogares por cada 6 viviendas con visado de obra.
El déficit residencial alcanza las 755.000 unidades ya que este desajuste entre creación de nuevos hogares y construcción de viviendas se da por sexto año consecutivo.
De mantenerse la tendencia, el Banco de España prevé que para 2028 la brecha superará el millón de viviendas.
España está todavía a la cabeza de la Unión Europa en materia de "propietarios". La mayoría de los españoles son dueños. Tiene la tranquilidad del techo propio. Pero la crisis habitacional del último tiempo fue erosionando eso que se repite como si fuera una idiosincrasia inalterable.
La tasa de propietarios hoy es de 73,3%, el mínimo histórico desde que se tiene registro. Para ponerlo en perspectiva, en el año 2007 (justo antes del estallido de la burbuja inmobiliaria), superaba el 80%.
La imposibilidad de ahorrar para la entrada de una hipoteca, el encarecimiento de la vivienda y los estrictos requisitos de financiación hicieron que muchos españoles se volcaran al mercado del alquiler. Y esta migración se aceleró después de la pandemia.
Entre 2023- 2025, la vivienda en régimen de alquiler pasó del 23% al 25%, según datos de Fotocasa. Esto implica que uno de cada cuatro españoles hoy alquila.
Pero si miramos más de cerca, en las zonas más tensionadas en materia de vivienda, la tendencia se exacerba. Cataluña lidera con un 28% de sus hogares en régimen de arrendamiento, seguida de la Comunidad de Madrid (26,9%) y Baleares (24,7%).
A su vez, la brecha generacional marca otro gran quiebre en el acceso a la propiedad.
Entre los mayores de 55 años, el 78% ya son propietarios. Pero el alquiler es la opción obligada para el 54,7% de los jóvenes menores de 30 años, quienes sufren la mayor tasa de exclusión. El deterioro, una vez más, es tangible. En 2008, sólo el 35% estaba obligado a alquilar.
El problema del acceso habitacional se explica en gran medida por la continua apreciación del mercado.
El precio promedio del alquiler se ubica en un récord de 15,3 euros el metro cuadrado. En los últimos ocho años (entre 2018 y 2026), se disparó un 45,3%. Pero existe una gran dispersión geográfica. Comunidad de Madrid es la región con las rentas más elevadas del país, que alcanzan un promedio de 21,5 euros el metro cuadrado. Le sigue Baleares, con 20 euros y Cataluña y Canarias, que promedian 15,9 y 15,4 euros, respectivamente.
En lo que hace a las capitales, Madrid hoy tiene un valor promedio de alquiler de 23,3 euros el metro cuadrado, seguida de Barcelona (20 euros).
Este nivel de precio alimentó el boom del alquiler de habitaciones. La demanda se desplaza cada vez más hacia las habitaciones compartidas. El precio medio de una habitación en España ya se sitúa en 425 euros mensuales, escalando a los 550 euros en Madrid y 600 euros en Barcelona.
También se está consolidando el llamado "alquiler a ciegas". Con un promedio de más de 140 interesados por cada anuncio de vivienda disponible, muchos inquilinos formalizan contratos online para no perder el piso.
El ritmo de creación de nuevos hogares supera por mucho la construcción de vivienda nueva. Pero a su vez, el stock de vivienda en alquiler convencional se reduce por la creciente cantidad de inmuebles que pasan a la modalidad de alquiler turístico o de temporada en busca de mayor rentabilidad.
Para contener este fenómeno, se reformó la Ley de Propiedad Horizontal, de modo que hoy a través de una mayoría del 60% las comunidades de propietarios pueden prohibir la apertura de nuevos pisos turísticos en el edificio. Además, pueden incrementar hasta un 20% las cuotas de gastos comunes al titular de la actividad turística para mitigar el mayor desgaste de las zonas compartidas.
Por otro lado, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana creó desincentivos económicos al disponer la aplicación del IVA al 21%, para equiparar así la fiscalidad de las viviendas de uso turístico a las de cualquier otra actividad comercial o de hospedaje tradicional.
Barcelona fue la primera en tomar cartas en el asunto con una medida drástica: la eliminación total de todas las licencias de pisos turísticos de la ciudad para noviembre de 2028. A partir de ese año no se renovará ni se otorgará ninguna nueva autorización, lo que supondrá la incorporación al mercado de 10.101 propiedades.
Pero el problema de la escasez de vivienda en alquiler está lejos de haberse resuelto.
El Gobierno de Pedro Sánchez había tomado medidas para aliviar la situación de los desahucios. Venían prorrogándose, de hecho, desde la pandemia. Es un decreto conocido como “escudo social”, que establece una moratoria de los desalojos de familias vulnerables sin alternativa habitacional.
Se considera en situación de precariedad a aquellas familias que tengan unos ingresos inferiores a los 1.800 euros mensuales.
Pero en la prórroga de este año, que se extendía hasta diciembre, se había introducido un matiz para proteger a los pequeños propietarios. Se dispuso que quienes tuvieran una o dos viviendas no se verían afectados.
De todos modos, el oficialismo no logró que la medida fuera aprobada por el Parlamento. Con la derogación, quedaron desprotegidos muchos inquilinos después de años de estar bajo este paraguas.
El desahucio es un procedimiento legal que permite al propietario de un inmueble desalojar al inquilino. Puede ser por impago de la hipoteca o por impago del alquiler.
Según los últimos datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), correspondientes al primer trimestre de 2026, el número total de lanzamientos practicados por los órganos judiciales entre enero y marzo sumó 4.000 casos, casi 45 diarios y se redujo un 45,4% en relación a un año atrás.
Los causados por impago del alquiler representaron el 64,9% del total (2.600), mientras que el 24,2% (971) fueron derivados de ejecuciones hipotecarias. El resto (434) fueron otras causas como ocupaciones ilegales.
Organizaciones de derechos civiles como la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) denunciaron que la baja en las estadísticas oficiales no refleja la realidad de la calle sino el colapso crónico del sistema judicial español.
Los juzgados tardan meses (e incluso años) en tramitar los expedientes de principio a fin. El papeleo exigido para acreditar situaciones de vulnerabilidad ralentizó de forma notable la firma de las órdenes de lanzamiento
Pero existe además un "efecto embudo" con las ejecuciones hipotecarias.
El lanzamiento es el desahucio material (la expulsión), mientras que la ejecución hipotecaria es el inicio del proceso de embargo por parte del banco. Mientras los desahucios ejecutados bajaron a 4.005, las ejecuciones hipotecarias se dispararon en el mismo período a casi el doble rozando las 7.200.
Esto demuestra que las demandas de los bancos por impagos de deuda crecieron con fuerza, pero se quedaron acumuladas en la fase inicial sin llegar todavía a la fase fsde desalojo.