La negociación en el Congreso
La llamada Ley del Camino hacia la Vivienda del Siglo XXI (21st Century ROAD to Housing Act) fue aprobada el martes por 358 votos a favor y 82 en contra en la Cámara de Representantes. Un día antes, el Senado le había dado luz verde por 85-5.
La legislación es el resultado de meses de negociaciones por parte de los legisladores de ambos partidos, que fusionaron decenas de proyectos destinados a abordar el hecho de que la vivienda, tanto para los inquilinos como para quienes aspiran a ser propietarios en Estados Unidos, se ha vuelto cada vez más inalcanzable.
La negociación fue liderada por la senadora demócrata Elizabeth Warren, de Massachusetts, y el republicano Tim Scott, de Carolina del Sur, mientras que en la cámara baja la encabezaron la demócrata Maxine Waters, de California, y el republicano Frech Hill, de Arkansas.
"Que la ley haya sido aprobada por ambas cámaras es un hito no solo para la política de vivienda, sino para lo que es posible cuando el Congreso trabaja en conjunto", dijo Dennis Shea, vicepresidente ejecutivo del Centro de Política de Vivienda del Bipartisan Policy Center, a CNN. "Para las familias a las que se les ha puesto precio fuera del mercado, se las ha expulsado o se las ha dejado atrás por un mercado de vivienda roto, este es un paso significativo, y llega con mucho retraso", consideró.
Aunque no resuelve todos los problemas que llevaron a la crisis, el proyecto de ley recibió un amplio apoyo por parte del sector inmobiliario, incluidas organizaciones que representan a constructoras y propietarios de complejos de apartamentos, así como a defensores del acceso a la vivienda.
La crisis de vivienda en EEUU
Un informe reciente de la firma Bankrate reveló que el 75% de las viviendas que están a la venta en el país se ubican por fuera del presupuesto de los hogares promedio. Según la agencia inmobiliaria Redfin, una familia necesita ingresos anuales de unos 117.000 dólares para poder permitirse una vivienda típica en el mercado, casi 30.000 dólares más de lo que ganan la mayoría de los hogares estadounidenses.
Y esto se da en un contexto de alta inflación, que se agudizó a partir de la guerra en Medio Oriente, por lo que tanto alquilar como comprar una casa se hace cada vez más difícil, porque los salarios no suben al mismo ritmo de los precios. En concreto, según datos de la Oficina de Estadísticas Laborales, los precios de las viviendas aumentaron un 50% desde 2020, frente al ritmo de apenas 22% al que escalaron los salarios desde 2021.
A ello, además, se suma otro factor: la oferta de propiedades es cada vez más limitada. Así, los precios de las unidades disponibles se dispararon, en especial desde las nuevas dinámicas que trajo consigo la pandemia del coronavirus, sumado al mayor aumento de las tasas hipotecarias en casi dos décadas.
"El sueño americano, en lo que respecta a comprar una casa y formar una familia, se ha vuelto mucho más difícil", dijo a Bankrate Chen Zhao, jefe de investigación económica en Redfin, antes de precisar que, de momento, la edad promedio de los compradores de viviendas se ubica en los 40 años, un máximo histórico, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
El año pasado, Realtor.com estimó que en Estados Unidos había un déficit de más de cuatro millones de viviendas. "La oferta es el problema clave en este caso", afirmó Jeanna Kenney, profesora adjunta de Economía, Finanzas e Inmobiliaria en la Universidad de Villanova, a NPR. "Cualquier medida que se pueda tomar para facilitar la oferta resultará útil a largo plazo", consideró.
Qué establece la ley
La ley aprobada esta semana se apoya principalmente en los problemas de oferta. Entre las más de 50 disposiciones que contiene, varias tienen como objetivo facilitar la construcción y reducir los costos de las viviendas.
Una de ellas, por ejemplo, permite agilizar las evaluaciones medioambientales con el fin de acelerar el proceso de construcción de viviendas. Además, obliga al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano a ofrecer orientación sobre la mejor manera en que las comunidades podrían reformar las políticas de zonificación y uso del suelo para reducir los obstáculos al desarrollo de la vivienda.
Otra disposición establece un programa de subvenciones destinado a que las comunidades elaboren "catálogos de modelos" con diseños de viviendas preaprobados, de modo que los constructores no tengan que solicitar tantas autorizaciones para cumplir con la normativa. Y prevé otras subvenciones y préstamos para el desarrollo de nuevas viviendas o la reparación de antiguas propiedades.
También prevé lograr que las viviendas prefabricadas sean más accesibles, al eliminar la nombra que exige que sean construidas sobre una estructura que permite moverlas. Los expertos afirman que eliminar ese requisito podría reducir los costos de construcción entre 5.000 y 10.000 dólares y permitir diseños que incorporen más fácilmente una segunda planta o un sótano.
"Por primera vez, este proyecto de ley crea incentivos federales para que las comunidades locales construyan más viviendas", dijo la senadora Warren en una entrevista con CNN. "Con el tiempo, (los estadounidenses) deberían notar que hay más viviendas disponibles, y eso es cierto tanto para las zonas urbanas como para las rurales, cierto para los inquilinos y para los compradores", manifestó.
La senadora Elizabeth Warren fue una de las impulsores del proyecto de ley
AP
Pero una de las medidas más llamativas de la legislación es una que prohíbe a los inversores corporativos adquirir más viviendas de uso familiar para alquilarlas si ya poseen al menos 350 propiedades de este tipo. En enero, Donald Trump anunció que iba a tomar medidas para impedir que grandes fondos de inversión sigan comprando viviendas de uso familiar en el país, con el objetivo de frenar el alza de precios.
"Durante mucho tiempo, ser propietario de una vivienda fue la cima del sueño americano. Era la recompensa por el trabajo duro, pero ahora, debido a la inflación récord causada por Joe Biden y los demócratas, ese sueño está fuera del alcance de muchos, especialmente de los jóvenes", escribió entonces el mandatario.
Qué dicen los especialistas
Los especialistas consideran que el proyecto es positivo, aunque evalúan que el impacto no se sentirá inmediatamente. "Creo que, a medio y largo plazo, la legislación tiene el potencial de reducir los precios de la vivienda, pero no a corto plazo… en los próximos dos años", afirmó Yonah Freemark, investigador en materia de vivienda del Urban Institute, a Time.
De todas formas, advirtió que una ley no es la solución final para la crisis de vivienda. "Los elevados costos de la vivienda que la gente está sufriendo en estos momentos se deben a una combinación de varios factores: los propios precios de la vivienda, que en realidad no han bajado, los elevados tipos de interés hipotecarios y el crecimiento insuficiente de los ingresos personales; y esos factores fundamentales no van a cambiar con esta legislación", apuntó.
Aunque la propuesta incluye disposiciones que también podrían beneficiar a los inquilinos, algunos expertos apuntan que no hace lo suficiente para los de menores recursos.
Cada disposición en particular es importante para las situaciones específicas de las personas, pero el proyecto de ley en su conjunto tiene un "impacto bastante limitado en la asequibilidad para las personas con menores ingresos del país", afirmó Shamus Roller, director ejecutivo del National Housing Law Project, a PBS.
