Sólo uno de cada diez jóvenes cumple con requisitos para un préstamo hipotecario
En los últimos años aumentó el porcentaje de hogares que alquilan un inmueble, según estudio
Solo 11% de los jóvenes entre 18 y 29 años –unos 61.800- cumplen con los requisitos para solicitar un crédito hipotecario, aunque que efectivamente puedan obtenerlo depende que logren el nivel de ahorro previo que solicitan las instituciones financieras. Asimismo, las mujeres tienen mayores restricciones que los hombres para obtener un préstamo hipotecario en todos los tramos de edad.
Los datos se desprenden del Informe de Mercado Inmobiliario de octubre de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV), que utiliza los datos de la Encuesta Continua de Hogares de 2012 del Instituto Nacional de Estadística (INE).
El documento revela que la posibilidad de acceso a la vivienda sustentada en el financiamiento bancario crece con la edad. Mientras que entre las personas entre 24 y 29 años la proporción se eleva a 20%, cae a 5% cuando se consideran los jóvenes entre 18 y 24 años.
En tanto, la posibilidad de pedir un crédito al Banco Hipotecario –la institución tomada como referencia para el estudio– salta a 34% para personas de entre 35 a 39 años, y a 37% para el rango etareo 40-45 años. En todos los casos se toma como metodología un crédito hipotecario a 25 años con una cuota que no supere el 25% a 30% del ingreso, y con el cumplimiento de las condiciones de ahorro previo exigidas por el banco.
Hay dos factores clave que limitan el acceso al financiamiento para los jóvenes: el nivel de ingresos y la formalidad laboral.
Según los datos del INE, el nivel medio de ingresos para jóvenes –de 18 a 29 años– es de $ 11.424 y $ 9.279 para Montevideo e interior del país respectivamente. Esos valores están muy por debajo de los necesarios para ser sujeto de crédito. Para ello, la exigencia de ingresos mensuales se eleva sustancialmente a $ 33.411 y $ 27.178, respectivamente.
Las posibilidades son aún más limitadas para las mujeres en todos los casos. Como ejemplo, mientras que 25% de los hombres entre 25 y 29 años cumplen las condiciones para pedir un crédito, el porcentaje de mujeres cae a 15%. La brecha se amplía a mayor edad, y llega al extremo de 49% y 26%, respectivamente, entre los 40 y 45 años.
El estudio estima que existen en el país unos 113.500 hogares formados por jóvenes. De ellos, 17.000 son propietarios de su vivienda. En el resto, el mayor porcentaje alquila, siendo en la capital del país el 55% y 35% en el interior. Los propietarios son solo el 14% en Montevideo y 17% en el interior.
La ANV identificó que casi la mitad de los jóvenes inquilinos cumplen con los requisitos para acceder a un crédito hipotecario (43% en el interior y 41% en Montevideo). La cifra cae a 23% y 17% para el caso de los ocupantes del interior y a 17% para la capital, y a 17% y 14% respectivamente en los propietarios irregulares.
La Agencia realiza un ejercicio para determinar a qué tipo de vivienda tendrían acceso los jóvenes que cubren los requisitos bancarios. En el caso de los inquilinos, el promedio de ingreso de los hogares jóvenes de Montevideo que están en condiciones de pedir un préstamo es de $ 45.809. Si lograran un ahorro previo de US$ 20.500, podrían acceder a una vivienda de US$ 102.500 comprometiendo para el pago de la cuota el 25% del ingreso ($ 10.761 mensuales).
En ese caso, el pago de la cuota implicaría una erogación mayor al alquiler que hoy pagan, que promedia $ 7.900 por mes. Si en cambio, destinaran ese mismo gasto de alquiler al pago de una cuota, podrían aspirar a un inmueble de US$ 75.000 con un ahorro previo de US$ 15.000.
El estudio estima que existen en el país 380.000 jóvenes de entre 18 y 29 años no independizados (65% del total), y 41.000 de ellos viven con su pareja en un hogar del cuál no son jefes. Para ese total de parejas, se estima una demanda potencial aproximada de 16.000 viviendas.
Más Alquileres
En los últimos años, el país ha transitado por un proceso donde aumentó la proporción de hogares inquilinos y ocupantes en detrimento de los propietarios. Según datos de la Encueta Continua de Hogares 2012, en Uruguay el 20% de los hogares son inquilinos, es decir, cuatro puntos porcentuales por encima del dato de 2006.
En Montevideo la tasa entre estos dos años pasó del 22% al 26%, mientras que en el interior trepó del 11% al 15%. La mayoría de los inquilinos están asociados con ingresos medios y son jefes de hogar más jóvenes. La mediana de edad de los jefes de hogares inquilinos es de 39 años contra una mediana general de 51 años.
Otro elemento que resalta el informe, es que los inquilinos destinan una mayor proporción de sus ingresos al pago de un alquiler frente aquellos propietarios que pagan una cuota. En 2012, los inquilinos destinaron el 18% de sus ingresos al pago de un su vivienda, frente un 10% que transfirieron los propietarios para el pago de una cuota. La proporción de los ingresos destinado al pago de un alquiler fue de 20% en Montevideo y del 16% en el interior, una variable que viene en ascenso desde 2010.
Precio y volumen
En otro capítulo, el informe señala que en 2012 el precio promedio de las compraventas de propiedad horizontal (PH) en Montevideo fue de US$ 1.347 por m2, lo que significó un incremento del 6% respecto a los valores medios de 2011. La tendencia alcista de los valores se mantuvo: entre enero y mayo de este año el precio promedio de estos inmuebles se ubicaba en US$ 1.502/m2. Por otro lado, la PH nueva –con hasta cinco años– tuvo en promedio un valor 38% superior a los inmuebles antiguos en 2012.
En tanto, el año pasado se requerían en promedio 44 meses de ingresos por hogar para adquirir una vivienda de 69 m2. Este valor estaba por debajo de los 66 salarios que se necesitaban en 2004, pero aún está por encima de los 39 sueldos requeridos en el 2000.
De acuerdo al monitor de ANV, el año pasado se registraron aproximadamente 17.900 compraventas de inmuebles. Según datos del Censo del INE de 2011, en Montevideo había 520.538 viviendas. De ese total, en 2012 el 3,2% cambiaron de manos.
